As hipotecas são um grande negócio. De acordo com o Federal Reserve Bank de Nova Iorque, os consumidores norte-americanos deviam 12,01 biliões de dólares pelas suas casas no segundo trimestre de 2023.
Infelizmente, os golpistas veem as transações hipotecárias como uma chance de ganhar um pedaço desse bolo. “Como muito dinheiro está sendo trocado de mãos ao mesmo tempo, isso é literalmente a coisa mais atraente para qualquer golpista em qualquer lugar do mundo”, diz Jason Zirkle, diretor de treinamento da Association of Certified Fraud Examiners.
Proteja-se aprendendo como funcionam os golpes de hipotecas comuns e como detectar alguns sinais reveladores de fraude.
Compare os principais credores hipotecários
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Tipos comuns de golpes hipotecários
Embora os detalhes possam variar de um esquema para outro, os golpistas geralmente seguem alguns padrões semelhantes. Muitos golpes se enquadram em uma das seguintes categorias.
Golpes de hipoteca de crédito ruim
Os golpistas podem prometer que você definitivamente se qualificará para uma hipoteca, mesmo que seu crédito seja ruim – uma afirmação que não apareceria em ofertas genuínas. “Na vida real, sua pontuação de crédito sempre terá impacto na taxa de hipoteca, e um credor legítimo certamente estará analisando sua pontuação de crédito”, diz Zirkle.
Um credor que não investiga seu crédito, renda ou outros detalhes financeiros provavelmente está tentando lhe oferecer um empréstimo que você não pode pagar. Se você concordar em fazer a hipoteca, o credor normalmente cobra altas taxas iniciais e passa para a próxima vítima – enquanto você corre o risco de execução hipotecária se não conseguir pagar os pagamentos mensais.
Golpes de isca e troca
Um golpista pode oferecer a você uma taxa de juros muito inferior às taxas anunciadas por credores legítimos. “Eles tentam fisgá-lo dizendo que você pode se qualificar para essa taxa, mas ninguém nunca se qualifica”, diz Zirkle.
Você poderá saber a taxa de juros real apenas quando estiver prestes a assinar o contrato de empréstimo ou depois de pagar taxas inflacionadas pelos serviços de fechamento.
Golpes de avaliação
Um credor desonesto pode tentar supervalorizar a casa que você está comprando. “Eles estão fazendo avaliações que definitivamente não estão de acordo com as condições atuais da casa e/ou com a área de mercado ao redor daquela casa”, diz Veronica DePotty, especialista em educação habitacional e gerente de subsídios do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA na Michigan State Housing Autoridade de Desenvolvimento.
Uma avaliação imprecisa pode dar a impressão de que você se qualifica para um empréstimo maior. Se você aceitar a oferta, poderá acabar com uma hipoteca que não pode pagar. Uma casa sobrevalorizada também pode ser difícil de vender mais tarde.
Golpes de transferência bancária
Os cibercriminosos podem invadir seu e-mail e saber que você está prestes a fechar uma hipoteca ou podem saber sobre a venda iminente de uma casa a partir de informações disponíveis publicamente. Eles então entram em contato com você e se passam por representantes da empresa titular ou do credor.
Os golpistas dizem para você desconsiderar quaisquer instruções anteriores da empresa de títulos e transferir seu dinheiro para uma conta fornecida por eles, geralmente localizada fora dos EUA.
Quando o comprador percebe o que aconteceu, geralmente é tarde demais para interromper a transferência. “Infelizmente, só quando chegam à mesa de encerramento é que descobrem que foram vítimas do golpe”, diz DePotty.
Esquemas de alívio de execução hipotecária e modificação de hipoteca
Alguns golpistas anunciam serviços de alívio de hipotecas on-line, alegando que podem ajudar os proprietários com hipotecas em dificuldades a permanecerem em suas casas. Eles também podem entrar em contato com os proprietários por meio de cartas, e-mails ou telefonemas. Nos estados onde as inadimplências hipotecárias devem ser anunciadas nos jornais locais, os golpistas podem descobrir quais proprietários estão enfrentando execução hipotecária por meio desses avisos, diz DePotty.
Os golpistas coletam informações pessoais e taxas antecipadamente, mas não cumprem suas promessas. “Geralmente, eles negociam termos desfavoráveis que resultam na eventual execução hipotecária ou, na verdade, nunca negociam os termos”, diz DePotty.
Golpes de hipoteca reversa
Os golpistas podem entrar em contato com adultos mais velhos e oferecer ajuda para solicitar uma hipoteca reversa. Os golpistas então pressionam as vítimas a ceder o patrimônio de suas casas ou instruem-nas a transferir fundos para uma conta no exterior. “Às vezes, eles mantêm você sob controle e lhe dão dinheiro para pagar seus impostos sobre a propriedade, coisas assim, daquele montante fixo, mas depois ficam com o resto”, diz Zirkle.
Como detectar fraudes hipotecárias
Cuidado com esses sinais de alerta ao comprar uma hipoteca. Qualquer um dos seguintes sinais de alerta pode significar que você não está lidando com um credor legítimo.
- A oferta é boa demais para ser verdade. As taxas de juros e outras características do empréstimo não devem parecer drasticamente melhores do que as que outros credores podem oferecer.
- A hipoteca inclui recursos de risco. Os credores responsáveis normalmente não oferecem empréstimos com pagamentos iniciais ou períodos de reembolso apenas com juros. E são menos propensos a cobrar multas por pré-pagamento.
- O credor não revisa suas finanças. Os credores devem sempre verificar seu histórico de crédito e pedir comprovantes de sua renda, ativos e dívidas.
- Você não consegue nada por escrito. Os credores devem fornecer cartas de pré-aprovação e estimativas de empréstimos por escrito que correspondam ao que dizem nas conversas com você.
- Você recebe documentos com linhas ou espaços em branco. Um golpista poderia preencher as lacunas posteriormente com termos desfavoráveis.
- Os custos de fechamento são excepcionalmente altos. Os custos de fechamento são geralmente de 2% a 5% do preço de uma casa, de acordo com Freddie Mac. Se um credor cobra muito mais do que isso, você deve perguntar por quê.
Se você já é proprietário de uma casa e está pensando em modificar o empréstimo ou outros serviços de alívio hipotecário, provavelmente os seguintes são sinais de que algo está errado.
- Você foi instruído a cortar o contato com seu credor. Os prestadores de serviços legítimos não perdem nada quando você se comunica com seu credor e não tentam dissuadi-lo de falar com ninguém.
- Você é instruído a parar de pagar sua hipoteca ou a enviar pagamentos para um novo endereço. Os golpistas podem fornecer essas instruções na tentativa de cobrar eles próprios seus pagamentos.
- Você é solicitado a pagar taxas iniciais. Você nunca deveria ter que pagar taxas para obter informações sobre suas opções ou para iniciar negociações com seu gestor de hipotecas.
- Você recebe promessas de longo alcance. Os prestadores de serviços legítimos não pretendem garantir que você poderá ficar em casa ou prometer liquidar suas dívidas.
Como evitar golpes hipotecários
Além de estar ciente dos sinais de alerta, existem algumas etapas que você pode seguir para se proteger de golpistas.
Primeiro, pesquise e compare os empréstimos disponíveis. Se precisar de ajuda para comprar uma casa, aprenda sobre os programas de assistência para compra de uma casa. Os golpistas atacam pessoas que sentem que não têm opções, então você estará menos vulnerável se souber o que os credores genuínos estão oferecendo e para quais tipos de ajuda você poderia ser elegível.
Evite obter todas as suas informações de alguém que lucrará com a compra de sua casa. “Muitas pessoas simplesmente seguem o conselho de seu agente ou credor, simplesmente aparecem para fechar e assinar os documentos e nunca fazem nenhuma pesquisa”, diz Zirkle.
Pesquisar tudo sozinho pode ser cansativo, por isso é uma boa ideia trabalhar com uma agência de aconselhamento aprovada pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano, ou HUD. Um conselheiro habitacional pode fornecer informações sobre o processo de compra de uma casa e ajudá-lo a avaliar as ofertas de hipotecas. “Você precisa conversar com alguém que seja especialista, que saiba o que está fazendo, que seja realmente imparcial. E a melhor maneira de fazer isso é entrar em contato com um conselheiro local do HUD”, diz Zirkle.
Antes de assinar uma hipoteca, analise a divulgação do credor que você recebe alguns dias antes do fechamento. As informações contidas na divulgação não devem ser diferentes daquilo que você concordou anteriormente. “Encorajo você a ler esses documentos com muito cuidado. E se houver algum sinal de alerta ou qualquer coisa que faça você parar, preste atenção nisso”, diz DePotty.
Se você tem uma hipoteca e está com dificuldades para efetuar os pagamentos, tenha cuidado com qualquer pessoa que entre em contato com você e se ofereça para ajudar. “O que costumamos dizer (aos mutuários) é que conselhos não solicitados começarão a chegar”, diz DePotty. “Eles começarão a receber ligações. Eles começarão a receber cartas.” É melhor ignorar essas comunicações. Em vez disso, procure um conselheiro habitacional.
E fique atento contra phishing. Quando você receber ligações, cartas, textos ou e-mails que supostamente sejam do seu credor, gestor de hipotecas, agente imobiliário ou representante da empresa de títulos, não clique nos links nem ligue para os números fornecidos. Use as informações de contato que você já possui para entrar em contato com eles e verificar se eles realmente entraram em contato com você.
O que fazer se você encontrar um golpe
Entre em contato com o gabinete do procurador-geral do seu estado se encontrar uma oferta que pareça suspeita. Eles farão perguntas sobre o que aconteceu e tirarão cópias de todos os documentos que você recebeu. “Eles levarão isso para a fase de investigação. E farão o acompanhamento para que você saiba quais são as descobertas”, diz DePotty.
Se você acredita que foi vítima de um golpe de hipoteca, denuncie o fato à polícia local. E é importante informar imediatamente o seu banco se você enviou dinheiro ou compartilhou informações da conta com um suposto golpista.
Você também pode precisar de aconselhamento jurídico. Se você não tiver um advogado, entre em contato com o escritório local de assistência jurídica. Eles podem fornecer ajuda gratuitamente ou em uma escala móvel com base na sua renda.
