Você não precisa de um W-2 e de uma declaração de imposto de renda para obter um empréstimo com extrato bancário

Principais vantagens:

Os empréstimos bancários são um tipo de hipoteca não qualificada (não QM), que pode tornar mais fácil para os mutuários autônomos comprarem uma casa.
Os credores podem usar extratos bancários anteriores para avaliar potenciais mutuários se os W-2 e os recibos de pagamento não estiverem disponíveis ou não retratarem com precisão sua renda.
As taxas de juros podem ser mais altas com empréstimos com extrato bancário, portanto, os mutuários devem tentar primeiro se qualificar com declarações fiscais, se possível.

Se você estiver tentando contrair um empréstimo hipotecário como mutuário autônomo, poderá achar o processo de qualificação um pouco mais desafiador do que se você tivesse um cargo assalariado ou por hora que acompanha um W-2. Em vez de fornecer um W-2 e uma declaração de imposto de renda, alguns credores oferecem empréstimos com extratos bancários, que são baseados especificamente em seu histórico de renda.

Veja a seguir o que são empréstimos bancários, como funcionam e se esse tipo de hipoteca é adequado para você.

Como funcionam os empréstimos com extrato bancário?

Quando você solicita um empréstimo com extrato bancário, o credor analisará extratos bancários para verificar as tendências de sua renda e despesas domésticas para ver se você se qualifica para uma hipoteca. Esses extratos bancários são aceitos no lugar de documentos de renda típicos – como recibos de pagamento ou W-2s – uma vez que esses formulários não são emitidos para indivíduos autônomos e normalmente não têm uma renda previsível ou contratada como os indivíduos assalariados.

Em vez disso, um empréstimo com extrato bancário pode ser emitido se esses documentos demonstrarem que o mutuário obtém renda suficiente para se qualificar para o empréstimo em questão. Combinados com outros fatores, como pontuação de crédito e valor do pagamento inicial, os extratos bancários dos meses anteriores podem ser a chave para se qualificar para um empréstimo residencial se você trabalhar por conta própria.

Quem pode se beneficiar de empréstimos com extrato bancário?

O empréstimo com extrato bancário pode ser uma ótima opção para quem obtém renda de forma não tradicional. Isso inclui:

Proprietários de pequenas empresas.
Contratantes independentes.
Freelancers.
Trabalhadores de show.
Aposentados.

Esses indivíduos podem trabalhar para vários clientes ou ter várias fontes de renda, e sua renda também pode diminuir e diminuir ao longo do ano. Ao optar por um empréstimo com extrato bancário, os credores podem determinar melhor se o seu negócio está estável e se você pode pagar um empréstimo à habitação.
“As únicas pessoas que podem se qualificar para um empréstimo com extrato bancário são aquelas que trabalham por conta própria, incluindo 100% de comissão ou 1.099 funcionários”, diz Christy Bunce, presidente do credor hipotecário New American Funding. “Se você trabalha por conta própria e pode se qualificar para sua declaração de imposto de renda, deve fazer isso porque a taxa de juros será mais baixa. Mas se isso não for uma opção para você, um empréstimo com extrato bancário também é uma ótima opção.

Requisitos para um empréstimo de extrato bancário

O principal requisito para um empréstimo com extrato bancário é, como seria de esperar, a capacidade de fornecer ao credor extratos bancários anteriores que demonstrem sua renda. Alguns credores podem querer ver apenas os últimos 12 meses de extratos bancários consecutivos, enquanto outros podem solicitar 24.

Além de enviar essas declarações na íntegra, você também precisará atender a outros requisitos de empréstimo hipotecário do credor. Isso significa cumprir um requisito mínimo de pontuação de crédito, ter uma relação dívida/renda (DTI) baixa o suficiente, fornecer um pagamento inicial suficiente e até mesmo escolher uma casa dentro de um determinado valor do empréstimo. O empréstimo máximo será determinado não apenas pelos limites do próprio credor, mas também por fatores como sua renda e despesas domésticas atuais.

Como condição para a aprovação do empréstimo, o credor também pode exigir que você garanta certas despesas residenciais, como impostos sobre a propriedade e prêmios de seguro residencial.

Etapas para solicitar um empréstimo com extrato bancário

Solicitar um empréstimo com extrato bancário costuma ser muito semelhante a solicitar um empréstimo hipotecário residencial tradicional, exceto que apenas um número limitado de credores oferece esses tipos de empréstimos.

Dependendo do credor, você poderá iniciar o processo de inscrição online. Geralmente, você precisará fornecer informações como:

Nome.
Endereço.
Informações de contato, como seu número de telefone e endereço de e-mail.
Número da Segurança Social.
Rendimento anual.
Despesas domésticas correntes.

Como se trata de um empréstimo com extrato bancário, espere fazer upload ou enviar seus últimos 12 a 24 meses de extratos bancários pessoais ou comerciais – dependendo dos requisitos do credor. Estas deverão ser declarações consecutivas e completas, para que você não possa pular determinados meses, omitir páginas individuais ou redigir qualquer informação.
O credor examinará essas declarações para analisar a frequência dos depósitos, os padrões e a receita total. Geralmente, eles também entrarão em contato com o banco para verificar seus depósitos.

O credor ainda pode querer ver suas declarações fiscais pessoais dos últimos dois anos, mesmo com os extratos bancários fornecidos. Espere que você também precise fornecer documentação adicional, dependendo da sua situação, como saldos de empréstimos existentes, extratos de cartão de crédito, demonstrativos de lucros e perdas de sua empresa, balanços e muito mais.

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Prós e contras de empréstimos com extrato bancário

Não tem certeza se esse tipo de empréstimo é adequado para você e sua situação? Aqui estão alguns dos prós e contras dos empréstimos com extrato bancário:

Prós

Oferece uma solução alternativa para indivíduos sem estrutura de renda W-2.
Pode estar disponível para residências primárias, bem como propriedades secundárias, de férias e de aluguel.
Pode ser usado para receber empréstimos para aquisição de casa própria.
Normalmente tem requisitos de elegibilidade semelhantes aos empréstimos hipotecários tradicionais, como pontuação de crédito, DTI e relação empréstimo-valor.

Contras

As opções de empréstimo – incluindo condições de reembolso, limites de empréstimo e valores de entrada – podem ser mais limitadas do que outros empréstimos à habitação.
Oferecido apenas por credores selecionados.
Sendo empréstimos não-QM, estas hipotecas podem ter taxas de juro mais elevadas, carecer de certas proteções ao consumidor e até demorar mais tempo a fechar do que os empréstimos hipotecários residenciais convencionais.

Alternativas de empréstimo com extrato bancário

No geral, um empréstimo com extrato bancário só deve ser considerado se você não se qualificar para um empréstimo hipotecário residencial tradicional. Como esses empréstimos não são QM, você pode enfrentar prazos de reembolso limitados ou opções de pagamento inicial, taxas de juros mais altas ou falta de proteções importantes.

Em vez disso, algumas alternativas a serem consideradas incluem:

Empréstimos hipotecários residenciais convencionais. O tipo mais comum de empréstimo à habitação é a hipoteca convencional, que normalmente oferece condições de empréstimo mais flexíveis e taxas de juros competitivas.
Empréstimos FHA. Disponíveis para compradores qualificados pela primeira vez, esses empréstimos têm pontuação de crédito e requisitos de entrada mais baixos.
Empréstimos VA. Esses empréstimos estão disponíveis para militares, veteranos, cônjuges e sobreviventes elegíveis. Esses empréstimos podem ter requisitos mais baixos de pontuação de crédito, renda e pagamento inicial.
Empréstimos do USDA. Oferecidos a famílias de rendimentos baixos e moderados, estes empréstimos são oferecidos para casas em áreas rurais elegíveis com financiamento até 100%.
Empréstimos para aquisição de casa própria. Se você tem uma propriedade existente que planeja manter, poderá retirar o patrimônio dessa casa para usar no pagamento da entrada de uma nova casa.
Financiamento do proprietário. Uma compra financiada pelo proprietário permite que você contorne os requisitos típicos do credor e compre uma casa diretamente do proprietário com um acordo de reembolso personalizado. No entanto, estes nem sempre estão disponíveis e podem ser mais arriscados do que os empréstimos hipotecários administrados pelos credores.

Um empréstimo com extrato bancário é ideal para você?

Um empréstimo com extrato bancário pode ser uma ótima opção para um mutuário autônomo cuja renda não é informada em um W-2 e não pode fornecer recibos de pagamento ao credor. Usando extratos bancários anteriores, os credores podem verificar a renda do trabalho autônomo de freelancers, proprietários de pequenas empresas, empreiteiros independentes e trabalhadores temporários. Estas declarações podem ser utilizadas para demonstrar que um indivíduo pode pagar um empréstimo à habitação, mesmo que o seu rendimento não seja tradicional ou inconsistente.

No entanto, você deve considerar todas as suas opções primeiro para garantir que escolherá o melhor empréstimo com mais proteções. “Os empréstimos com extrato bancário devem ser sua última escolha como comprador de imóvel residencial porque as taxas, taxas e requisitos de entrada são mais altos”, diz Dan Green, CEO da empresa hipotecária com sede em Cincinnati, Homebuyer.com. “Sempre tente primeiro obter a aprovação de um empréstimo convencional ou outro apoiado pelo governo. Deixe que os empréstimos com extrato bancário sejam uma opção alternativa viável.”