Você está procurando refinanciar enquanto estiver em tolerância? Aqui estão as regras.

Principais conclusões

Se sua hipoteca estiver em regime de tolerância e você quiser refinanciar, geralmente precisará sair do programa de ajuda e fazer pelo menos três pagamentos dentro do prazo antes de fazê-lo.
O período de espera entre a saída da tolerância e o refinanciamento pode variar de acordo com o credor e o programa de empréstimo.
Para se qualificar para o refinanciamento, certifique-se de que suas finanças e crédito estejam em boas condições.

Se você deseja refinanciar sua hipoteca, mas está inscrito em um programa de tolerância, primeiro precisará encerrar a tolerância e, em seguida, atender a certas condições.

O refinanciamento envolve o pagamento do empréstimo original e a contratação de um novo empréstimo com novos termos. Se você puder reduzir sua taxa de juros ou prolongar o período de reembolso, o novo pagamento da hipoteca poderá ser mais fácil de gerenciar.

Cancelar seu plano de tolerância hipotecária e refinanciamento pode colocar seu empréstimo residencial de volta nos trilhos. Aqui está o que você precisa saber.

O que é tolerância hipotecária?

A tolerância hipotecária é um acordo entre você e seu gestor de empréstimo ou credor que pausa temporariamente ou reduz o pagamento da hipoteca. O banco também concorda em não iniciar processos de execução hipotecária durante esse período.

No entanto, os acordos de tolerância eventualmente terminam e os proprietários podem ficar presos a pagamentos caros de hipotecas no momento em que estão se recuperando.

“Os proprietários também precisarão compensar os pagamentos perdidos”, diz Ed DeMarco, presidente do Conselho de Política Habitacional, um grupo comercial que representa credores e prestadores de serviços hipotecários. “Esses pagamentos perdidos podem ser adiados até o final do prazo da hipoteca ou podem ser transferidos para o saldo da hipoteca.”

Nestes casos, um refinanciamento pode ajudar. O refinanciamento “cria uma oportunidade para muitos proprietários reduzirem os pagamentos mensais da hipoteca ou encurtarem o prazo do empréstimo, o que pode reduzir o risco para o mutuário e para o credor”, diz DeMarco.

Você pode refinanciar uma hipoteca com tolerância?

Se você tiver um empréstimo garantido pela Fannie Mae ou Freddie Mac, ou pela FHA, USDA ou VA, aqui está o que você precisa saber:

Fannie Mae ou Freddie Mac. Você precisará fazer três pagamentos pontuais de acordo com uma modificação do empréstimo ou plano de reembolso antes de poder refinanciar. Em seguida, você poderá refinanciar o valor total do empréstimo, incluindo quaisquer pagamentos perdidos, em um novo empréstimo. Você pode usar as ferramentas de pesquisa on-line para Fannie Mae e Freddie Mac para descobrir se um deles possui sua hipoteca.
FHA. Os mutuários precisarão sair da tolerância para refinanciar. “Mas os requisitos variam de acordo com o programa de empréstimo ou com o credor ou investidor individual que detém o empréstimo”, diz DeMarco. Se você deseja um refinanciamento FHA com taxa e prazo, por exemplo, você deve primeiro fazer três pagamentos consecutivos dentro do prazo. Os refinanciamentos simplificados também exigem um mínimo de três pagamentos consecutivos, enquanto os refinanciamentos de saque exigem pelo menos 12 pagamentos consecutivos.
USDA ou VA. Se sua hipoteca for garantida por uma dessas agências, ligue para seu gestor de hipotecas para ver quais são suas opções. Você pode procurar seu gestor de empréstimo usando o Sistemas de registro eletrônico de hipotecas local na rede Internet.

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Como você pode se qualificar para um refinanciamento?

Os mutuários podem refinanciar após uma tolerância, mas somente se fizerem pagamentos pontuais da hipoteca após o período de tolerância.

Se você encerrou sua tolerância e fez o número necessário de pagamentos dentro do prazo, poderá iniciar o processo de refinanciamento. Aqui está o que você vai querer fazer.

Avalie sua situação financeira

A elegibilidade para refinanciar sua hipoteca depende muito de sua situação financeira. Os credores geralmente procuram uma pontuação de crédito de pelo menos 620, que se enquadra na faixa justa da FICO, e uma relação dívida / rendimento de não mais que 43% para refinanciamento de empréstimos convencionais.

Mas muitos credores aumentaram suas exigências. A qualificação para um refinanciamento às vezes pode ser difícil, diz Karen Solgard, consultora de empréstimos da New American Funding, uma credora hipotecária nacional.

“Os credores estão realmente procurando sinais de que o mutuário possa estar se encaminhando para um pedido de tolerância”, diz Solgard. “Tenho observado que pontuações de crédito abaixo de 700 farão com que a taxa de juros suba consideravelmente, a menos que haja pelo menos 40% de patrimônio líquido no imóvel.”

Melhore sua pontuação de crédito

Sempre pague suas contas em dia.
Pague sua dívida. Usar no máximo 30% do crédito disponível em qualquer cartão pode ajudar na sua pontuação de crédito.
Obtenha seus relatórios de crédito gratuitamente de AnnualCreditReport.com e procure por imprecisões. Você pode contestar erros com as agências de relatórios de crédito.
Se um de seus amigos ou familiares tiver um histórico de crédito sólido, peça para ser adicionado a uma conta como usuário autorizado.
Evite solicitar novo crédito, o que pode sinalizar uma piora da situação financeira.
Mantenha as contas de cartão de crédito abertas para manter a duração do seu histórico de crédito.

Entre em contato com vários credores

Compare taxas de juros, taxas percentuais anuais, pagamentos mensais estimados e custos de fechamento.

“Verifique as taxas de juros para ver se elas são cerca de 1% inferiores à sua taxa atual”, diz Solgard. Nesse caso, pode haver um benefício em refinanciar.

O refinanciamento pode até funcionar a seu favor com um prazo de empréstimo mais curto, especialmente se você estiver se livrando do seguro hipotecário, acrescenta ela.

“Vejo uma vantagem para alguns mutuários em refinanciar para um (prazo) de 15 anos para obter uma taxa de juros mais baixa”, diz Solgard. “Se houver bastante patrimônio líquido na propriedade e eles estiverem mudando do seguro hipotecário FHA (com) para um seguro hipotecário convencional de 15 anos, o pagamento será quase o mesmo.”

Mas se você não conseguir encontrar taxas de juros inferiores à taxa de hipoteca atual, poderá ter outras opções.

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Quais são as alternativas para um refinanciamento?

O refinanciamento não é a única opção se você precisar de um pagamento de hipoteca mais gerenciável. Com as taxas de juro a subir sensivelmente entre 2022 e 2024, está a tornar-se mais difícil para muitos mutuários conseguir uma redução das taxas através do refinanciamento.

Em vez disso, você pode solicitar uma modificação do empréstimo, vender sua casa ou permanecer na tolerância. Você também pode receber ajuda por meio de fundos ou suplementos de assistência ao proprietário.

Aqui está mais sobre cada uma dessas opções.

Solicitando uma modificação do empréstimo

Este é um acordo que você faz com seu credor para alterar permanentemente os termos do empréstimo. O credor pode reduzir a taxa de juros, prolongar o prazo do empréstimo ou, em casos raros, perdoar parte do principal.

Uma modificação do empréstimo pode ser uma boa opção se você não se qualificar para refinanciar ou não puder arcar com os custos de fechamento.

“Um credor realmente deseja que as pessoas possam continuar fazendo pagamentos mensais, mesmo que seja em valor reduzido”, diz Solgard. “O proprietário precisa projetar seu orçamento para o futuro. Se ele realmente não tiver condições de pagar a hipoteca atual, também poderá ter problemas para refinanciar, e a modificação do empréstimo será a única opção.”

Vendendo sua casa

Considere suas receitas e despesas no futuro próximo. Se você acha que terá problemas para fazer pagamentos porque o dinheiro está curto, mas você tem patrimônio líquido em sua casa, convém vendê-la para evitar uma venda a descoberto ou execução hipotecária.

Mas tenha em mente que quaisquer pagamentos perdidos durante a tolerância provavelmente serão devidos assim que você vender a casa.

Fundo de Assistência ao Proprietário

O Fundo de Assistência ao Proprietário foi criado para fornecer até US$ 10 bilhões em assistência aos proprietários afetados pela COVID-19, que podem incluir aqueles com hipotecas em regime de tolerância. O programa começou a aceitar inscrições em 2022 e expira em 2026 ou quando o dinheiro acabar. Verifique com seu estado para ver os requisitos de elegibilidade e disponibilidade.

Suplemento de Pagamento

Para empréstimos garantidos pela FHA, você poderá reduzir o pagamento mensal da hipoteca por meio de Suplemento de Pagamentoum programa anunciado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano para fornecer ajuda adicional aos proprietários em dificuldades.

A partir de 1º de maio de 2024, o Suplemento de Pagamento poderá diminuir seu pagamento mensal em até 25% por três anos, sem a necessidade de modificação do empréstimo. Entre em contato com seu gestor de hipotecas para ver se esta é uma opção para você.

Estendendo a Tolerância

Depois de três a seis meses de tolerância, avalie se você ainda está com dificuldades financeiras e ligue para o seu gestor de crédito para determinar as próximas etapas.

“O prestador de serviço pode estender a tolerância, mas o proprietário deve solicitar tal prorrogação”, diz DeMarco.

Estender a tolerância pode ser uma boa ideia se você não puder pagar suas contas e esta opção ainda estiver disponível para você, diz Solgard. Apenas certifique-se de ter um plano para compensar os pagamentos perdidos.

Depois de sair da tolerância da hipoteca, você poderá adiar esses pagamentos até o final do prazo do empréstimo, criar um plano de pagamento com o seu gestor de empréstimo ou modificar os termos do empréstimo. Você também pode pagar tudo de uma só vez, embora o seu gestor de empréstimo não possa exigir que você faça isso.

Em última análise, as directrizes sobre tolerância e refinanciamento significam que os proprietários não têm de escolher entre alívio hipotecário de curto e longo prazo. Se você entrou na tolerância, o refinanciamento com uma taxa de juros mais baixa ainda está ao seu alcance e pode lhe dar mais controle sobre seu futuro financeiro.