Veja como funciona a compra de casa própria para aluguel

Principais vantagens:

Os acordos de aluguel próprio permitem que o comprador alugue a casa por um período antes de se comprometer com a compra.
O fato de o negócio ser uma opção de arrendamento ou um contrato de arrendamento mercantil afeta o nível de compromisso.
Tanto o comprador quanto o vendedor devem estar atentos aos riscos que acompanham esse tipo de acordo.

E se o aluguel realmente ajudasse você a investir dinheiro em sua própria casa? Esse é o projeto básico das propriedades de aluguel próprio: more em sua nova casa antes de comprá-la, com uma parte do pagamento do aluguel construindo patrimônio enquanto você espera.

O que é aluguel próprio?

No caso de casas próprias para aluguel, o comprador e o vendedor concordam com um preço de compra (às vezes com anos de antecedência) e, em seguida, o comprador aluga a casa até a data da compra. Parte do dinheiro que pagam todos os meses vai para o aluguel e parte é reservada para a compra. Quando chega a hora de transferir a propriedade do vendedor para o comprador, o comprador tem um pagamento inicial pronto, além de vários anos de pagamentos constantes para mostrar a um potencial credor hipotecário.

O vendedor, por sua vez, recebe o aluguel e tem um comprador disposto a ocupar o imóvel, mesmo que ainda falte muitos anos para a data da compra.

No entanto, os acordos de aluguel próprio apresentam alguns riscos. Antes de comprar (ou vender) uma casa própria para alugar, é importante entender como esses acordos funcionam, as armadilhas que você pode enfrentar e como se proteger no negócio.

Tipos de contratos de aluguel próprio

Existem dois tipos principais de contratos de aluguel próprio. O primeiro tipo é uma opção de arrendamento e é essencialmente um contrato de arrendamento que dá ao comprador a opção (mas não a obrigação) de comprar a casa posteriormente.

O segundo tipo é o arrendamento mercantil, em que o locatário promete adquirir a casa no futuro. As compras de arrendamento deixam aos compradores pouca margem de manobra para sair do negócio se as circunstâncias mudarem.

Como funciona uma opção de aluguel

Numa opção de arrendamento, o locatário e o vendedor acordam o preço de compra e a duração do arrendamento. O locatário paga uma taxa inicial, chamada taxa de opção, que garante o direito de comprar a casa posteriormente. O locatário paga o aluguel todo mês mais um valor adicional que o vendedor reserva para o pagamento futuro.

Como funciona uma compra de arrendamento

Na compra do arrendamento, o locatário se compromete a comprar o imóvel no final do arrendamento. A opção de arrendamento e os contratos de compra e arrendamento são contratos vinculativos, portanto, ambas as partes devem concordar com os termos com antecedência.

“Vale absolutamente a pena investir para consultar um advogado” sobre esse tipo de negócio, diz Nikki Beauchamp, corretora associada da Sotheby’s International Realty.

Prós e contras do aluguel próprio

Existem vantagens e desvantagens tanto para o comprador quanto para o vendedor em acordos de aluguel próprio.

Prós para compradores

Ganhe patrimônio automático. Você está construindo patrimônio com cada pagamento de aluguel.
Garanta economias. Ao definir o preço de compra agora, você poderá evitar preços mais altos das casas na hora de comprar.
Aumente sua pontuação de crédito. Comprar uma casa própria para alugar lhe dá tempo para melhorar sua pontuação de crédito antes que seja hora de solicitar uma hipoteca.
Teste a vizinhança. Veja como é morar em algum lugar antes de se comprometer a comprar.

Contras para compradores

É um negócio complicado. Os contratos de aluguel próprio adicionam complexidade ao processo de compra.
Você pode perder dinheiro. Se você não comprar a casa, poderá perder a taxa de opção e os créditos de aluguel que está pagando.
Ainda pode ser difícil financiar mais tarde. Não é garantido que você possa se qualificar para uma hipoteca na hora de comprar, especialmente se o preço de compra não corresponder ao valor de avaliação.
Você pode pagar a mais. Se a casa não valorizar conforme o esperado, você pode estar pagando a mais na hora de fechar.

Prós para vendedores

Amplie seu grupo de compradores. Os negócios de aluguel próprio podem atrair compradores em potencial que podem ainda não ter o crédito perfeito ou o dinheiro para um pagamento inicial, mas ainda estão interessados em comprar uma casa.
Obtenha um preço de venda mais alto. Definir o preço da casa tendo em mente a valorização pode ajudá-lo a obter lucro.
Diminua suas responsabilidades de manutenção. Seus inquilinos podem assumir mais manutenção na expectativa de adquirir a casa mais tarde.
Taxas de opções potencialmente de bolso. Você poderá reter o dinheiro da opção, mesmo que a venda não seja finalizada.

Contras para vendedores

Você poderia deixar dinheiro na mesa. Se a casa valorizar mais do que o esperado e você se comprometer com um preço de venda mais baixo, poderá perder.
Atrasos integrados. Se o negócio não der certo, você terá que reiniciar o processo de vendas.

Como proteger seus interesses em um negócio de aluguel próprio

“Acordos de aluguel próprio podem ser muito arriscados” para ambas as partes, diz Nathan Vogt, banqueiro hipotecário certificado e presidente da divisão de hipotecas do First Horizon Bank. Ele diz que normalmente desaconselha acordos de aluguel próprio em favor de opções de hipotecas com pagamentos baixos.

Considere algumas das coisas que podem dar errado com casas próprias para alugar:

Se o vendedor não efetuar o pagamento da hipoteca durante o aluguel, a casa poderá ser executada, mesmo que o comprador tenha efetuado o pagamento do aluguel em dia.
Se o comprador não efetuar o pagamento do aluguel, ele poderá perder a opção de compra e até perder o dinheiro que investiu no pagamento da entrada.
O preço de compra acordado por ambas as partes no início do negócio pode não corresponder ao valor de mercado da casa na hora de transferir a propriedade.

Jeremy Schachter, gerente de filial da Fairway Independent Mortgage Corporation, alerta os compradores para negociarem com cuidado o aluguel de uma casa própria.
“Digamos que você decida comprar uma casa em dois anos por US$ 450 mil, com base na valorização futura”, diz ele. “O que acontece se a casa não avaliar esse valor em dois anos?”

Em vez de pagar a mais pela casa, Schachter sugere que os potenciais compradores solicitem uma avaliação para determinar o seu valor atual. Se a casa não for avaliada por esse preço, o preço de venda deverá ser reduzido.

Aluguel próprio vs. hipotecas tradicionais

Os acordos de aluguel próprio têm algumas diferenças importantes em comparação com as hipotecas tradicionais.

Aluguel para propriedade	Hipoteca Tradicional
Nenhuma garantia de que a venda será concluída, especialmente com acordos de opção de arrendamento.	O comprador assume a propriedade assim que o negócio é fechado.
O negócio envolve uma taxa de opção em vez de um pagamento inicial.	A compra exige um pagamento inicial (com exceção de certos programas de empréstimo).
Os pagamentos mensais incluem o aluguel mais uma parcela que vai para o patrimônio futuro.	Os pagamentos mensais incluem principal, juros, impostos e seguros.
Fornece um caminho flexível para a aquisição de casa própria.	Fornece um caminho imediato para a aquisição de uma casa própria.

O aluguel para propriedade é ideal para você?

O aluguel próprio pode ser um caminho atraente para pessoas com um arquivo de crédito limitado ou que não construíram um histórico de crédito, o que pode dificultar a obtenção de uma hipoteca. Também pode ser útil para compradores de casas pela primeira vez que não economizaram para pagar a entrada ou estão tentando encontrar e testar uma casa em um mercado imobiliário aquecido.

Antes de firmar um contrato de aluguel próprio, certifique-se de ler as letras miúdas do contrato e considerar outras alternativas de compra de casa, incluindo condomínios, cooperativas e hipotecas tradicionais.

ABRIL: Não divulgado
Pontuação de crédito mínima FICO: 580
Classificação BBB: A