Comprar uma casa era difícil antes da pandemia. De alguma forma, fica cada vez mais difícil.
Os preços, já altíssimos, subiram ainda mais, quase 40% nos últimos três anos. As casas disponíveis ficaram mais escassas: as listagens caíram quase 20% no mesmo período. E agora as taxas de juro dispararam para o máximo dos últimos 20 anos, minando o poder de compra sem – desafiando a lógica económica normal – fazer muito para reduzir os preços.
Nada disso, é claro, é um problema para as pessoas que já possuem casa. Foram protegidos do aumento das taxas de juro e, até certo ponto, do aumento dos preços no consumidor. Suas casas valem mais do que nunca. Seus custos mensais de moradia estão, em sua maior parte, fixos.
A razão para essa divisão – pelo menos uma grande parte dela – é uma característica única e omnipresente do mercado imobiliário dos EUA: a hipoteca de taxa fixa de 30 anos.
Essa hipoteca é tão comum há tanto tempo que pode ser fácil esquecer como ela é estranha. Como a taxa de juros é fixa, os proprietários podem congelar os pagamentos mensais dos empréstimos por até três décadas, mesmo que a inflação aumente ou as taxas de juros aumentem. Mas como a maioria das hipotecas nos EUA pode ser paga antecipadamente sem penalidades, os proprietários podem simplesmente refinanciar se as taxas caírem. Os compradores obtêm todos os benefícios de uma taxa fixa, sem nenhum dos riscos.
“É uma aposta unilateral”, disse John Y. Campbell, economista de Harvard que argumentou que a hipoteca de 30 anos contribui para a desigualdade. “Se a inflação subir muito, os credores perdem e os devedores ganham. Ao passo que, se a inflação cair, o mutuário apenas refinancia.”
Não é assim que as coisas funcionam em outras partes do mundo. Na Grã-Bretanha e no Canadá, entre outros locais, as taxas de juro são geralmente fixadas apenas por alguns anos. Isso significa que o sofrimento das taxas mais altas é distribuído de maneira mais uniforme entre os compradores e os proprietários existentes.
Noutros países, como a Alemanha, as hipotecas de taxa fixa são comuns, mas os mutuários não conseguem refinanciar facilmente. Isso significa que os novos compradores estão lidando com custos de empréstimos mais elevados, mas o mesmo acontece com os proprietários antigos que compraram quando as taxas eram mais altas. (A Dinamarca tem um sistema comparável ao dos Estados Unidos, mas os pagamentos iniciais são geralmente maiores e os padrões de empréstimo mais rigorosos.)
Só os Estados Unidos têm um sistema tão extremo de vencedores e perdedores, no qual os novos compradores enfrentam custos de empréstimos de 7,5% ou mais, enquanto dois terços dos detentores de hipotecas existentes pagam menos de 4%. Em uma casa de US$ 400.000, isso representa uma diferença de US$ 1.000 em custos mensais de moradia.
“É um mercado bifurcado”, disse Selma Hepp, economista-chefe do site imobiliário CoreLogic. “É um mercado de quem tem e quem não tem.”
Não se trata apenas do facto de os novos compradores enfrentarem taxas de juro mais elevadas do que os proprietários existentes. É que o sistema hipotecário dos EUA está a desencorajar os actuais proprietários de colocarem as suas casas no mercado – porque se mudarem para outra casa, terão de abdicar das suas baixas taxas de juro e obter uma hipoteca muito mais cara. Muitos estão optando por ficar onde estão, decidindo que podem viver sem o quarto extra ou aguentar o longo trajeto por mais algum tempo.
O resultado é um mercado imobiliário congelado. Com poucas casas no mercado – e menos ainda a preços que os compradores podem pagar – as vendas de casas existentes caíram mais de 15% no ano passado, para o nível mais baixo em mais de uma década. Muitos membros da geração millennial, que já lutavam para entrar no mercado imobiliário, estão a descobrir que têm de esperar ainda mais para comprar as suas primeiras casas.
“A acessibilidade, não importa como você a defina, está basicamente em seu pior ponto desde que as taxas de hipotecas eram mínimas” na década de 1980, disse Richard K. Green, diretor do Lusk Center for Real Estate da Universidade do Sul da Califórnia. “Damos implicitamente preferência aos titulares em vez de novas pessoas, e não vejo nenhuma razão específica para que isso aconteça.”
Um ‘acidente histórico’
A história da hipoteca de 30 anos começa na Grande Depressão. Muitas hipotecas da época tinham prazos de 10 anos ou menos e, ao contrário das hipotecas de hoje, não eram “autoamortizáveis” – o que significa que, em vez de pagar gradualmente o principal do empréstimo junto com os juros a cada mês, os mutuários deviam o principal integralmente em o final do prazo. Na prática, isso significava que os mutuários teriam de contrair uma nova hipoteca para pagar a antiga.
Esse sistema funcionou até deixar de funcionar: quando o sistema financeiro estagnou e os valores das casas entraram em colapso, os mutuários não puderam renovar os seus empréstimos. A certa altura, no início da década de 1930, quase 10% das casas nos EUA estavam em execução hipotecária, de acordo com uma pesquisa realizada por Green e pela coautora Susan M. Wachter, da Universidade da Pensilvânia.
Em resposta, o governo federal criou a Home Owners’ Loan Corporation, que utilizou títulos garantidos pelo governo para comprar hipotecas inadimplentes e reemiti-las como empréstimos de longo prazo com taxas fixas. (A corporação também foi fundamental na criação do sistema de redlining que impediu muitos negros americanos de comprar casas.) O governo então vendeu essas hipotecas a investidores privados, com a recém-criada Administração Federal de Habitação fornecendo seguro hipotecário para que esses investidores conhecessem os empréstimos que iriam pagar. estavam comprando seriam pagos.
O sistema hipotecário evoluiu ao longo das décadas: a Home Owners’ Loan Corporation deu lugar à Fannie Mae e, mais tarde, à Freddie Mac – empresas nominalmente privadas cujo apoio implícito do governo federal se tornou explícito após o rebentamento da bolha imobiliária em meados da década de 2000. O GI Bill levou a uma enorme expansão e liberalização do sistema de seguro hipotecário. A crise das poupanças e dos empréstimos da década de 1980 contribuiu para o aumento dos títulos garantidos por hipotecas como principal fonte de financiamento para empréstimos à habitação.
Na década de 1960, a hipoteca de 30 anos emergiu como a forma dominante de comprar uma casa nos Estados Unidos – e, salvo um breve período na década de 1980, assim permaneceu desde então. Mesmo durante o auge da bolha imobiliária de meados da década de 2000, quando milhões de americanos foram atraídos por hipotecas com taxas ajustáveis e baixas taxas “provocativas”, uma grande parte dos mutuários optou por hipotecas com prazos longos e taxas fixas.
Após o estouro da bolha, as hipotecas com taxas ajustáveis praticamente desapareceram. Hoje, quase 95% das hipotecas existentes nos EUA têm taxas de juro fixas; destes, mais de três quartos são para mandatos de 30 anos.
Ninguém se propôs a tornar a hipoteca de 30 anos o padrão. É “um acidente histórico”, disse Andra Ghent, economista da Universidade de Utah que estudou o mercado hipotecário dos EUA. Mas intencionalmente ou não, o governo desempenhou um papel central: não há forma de a maioria dos americanos de classe média conseguir que um banco lhes empreste um múltiplo do seu rendimento anual a uma taxa fixa sem alguma forma de garantia governamental.
“Para conceder empréstimos a 30 anos, é necessário ter uma garantia governamental”, disse Edward J. Pinto, membro sénior do American Enterprise Institute e crítico conservador de longa data das hipotecas a 30 anos. “O setor privado não poderia ter feito isso sozinho.”
Para os compradores de casas, a hipoteca de 30 anos é um negócio incrível. Eles conseguem contrair empréstimos a uma taxa subsidiada – muitas vezes investindo relativamente pouco do seu próprio dinheiro.
Mas Pinto e outros críticos, tanto da direita como da esquerda, argumentam que, embora a hipoteca de 30 anos possa ter sido boa para os compradores de casas individualmente, não tem sido tão boa para os proprietários americanos em geral. Ao facilitar a compra, o sistema hipotecário subsidiado pelo governo estimulou a procura, mas sem tanta atenção na garantia de mais oferta. O resultado é uma crise de acessibilidade que antecede em muito o recente aumento das taxas de juro e uma taxa de aquisição de habitação que não é digna de nota segundo os padrões internacionais.
“Com o tempo, a taxa fixa de 30 anos provavelmente apenas prejudica a acessibilidade”, disse Skylar Olsen, economista-chefe do site imobiliário Zillow.
A investigação sugere que o sistema hipotecário dos EUA também aumentou a desigualdade racial e económica. Os mutuários mais ricos tendem a ser mais sofisticados financeiramente e, portanto, mais propensos a refinanciar, quando isso lhes poupa dinheiro – o que significa que, mesmo que os mutuários comecem com a mesma taxa de juro, surgem lacunas ao longo do tempo.
“Os mutuários negros e hispânicos, em particular, são menos propensos a refinanciar os seus empréstimos”, disse Vanessa Perry, professora da Universidade George Washington que estuda os consumidores nos mercados imobiliários. “Há uma perda de patrimônio ao longo do tempo. Eles estão pagando demais.”
‘Quem sente a dor?’
Hillary Valdetero e Dan Frese estão em lados opostos da grande divisão hipotecária.
Valdetero, 37 anos, comprou sua casa em Boise, Idaho, em abril de 2022, bem a tempo de garantir uma taxa de juros de 4,25% sobre sua hipoteca. Em junho, as taxas aproximavam-se dos 6%.
“Se eu tivesse esperado três semanas, por causa da taxa de juros eu teria perdido o preço”, disse ela. “Eu não poderia tocar em uma casa com o que ela está agora.”
Frese, 28 anos, voltou para Chicago, sua cidade natal, em julho de 2022, enquanto as taxas continuavam sua marcha ascendente. Um ano e meio depois, Frese está morando com os pais, economizando o máximo que pode na esperança de comprar sua primeira casa – e vendo o aumento das taxas afastar ainda mais esse sonho.
“Preciso esticar meu cronograma por pelo menos mais um ano”, disse Frese. “Eu penso sobre isso: eu poderia ter feito algo diferente?”
As fortunas divergentes de Valdetero e Frese têm implicações que vão além do mercado imobiliário. As taxas de juro são a principal ferramenta da Reserva Federal para controlar a inflação: quando os empréstimos se tornam mais caros, as famílias devem reduzir os seus gastos. Mas as hipotecas de taxa fixa amortecem o efeito dessas políticas – o que significa que a Fed tem de ser ainda mais agressiva.
“Quando o Fed aumenta as taxas para controlar a inflação, quem sente a dor?” perguntou Campbell, o economista de Harvard. “Num sistema hipotecário de taxa fixa, há todo um grupo de proprietários de casas existentes que não sentem a dor e não suportam o impacto, por isso a culpa recai sobre os novos compradores de casas”, bem como sobre os inquilinos e as empresas de construção.
Campbell argumenta que há formas de reformar o sistema, começando por encorajar mais compradores a optarem por hipotecas com taxas ajustáveis. As taxas de juro mais elevadas estão a fazer isso, mas muito lentamente: a percentagem de compradores que optam pela opção ajustável subiu para cerca de 10%, face aos 2,5% no final de 2021.
Outros críticos sugeriram mudanças mais extensas. O Sr. Pinto propôs uma novo tipo de hipoteca com durações mais curtas, taxas de juro variáveis e pagamentos iniciais mínimos – uma estrutura que, segundo ele, melhoraria tanto a acessibilidade como a estabilidade financeira.
Mas, na prática, quase ninguém espera que a hipoteca de 30 anos desapareça em breve. Os americanos detêm 12,5 biliões de dólares em dívidas hipotecárias, principalmente em empréstimos a taxas fixas. O sistema existente tem um enorme – e extremamente rico – eleitorado interno, cujos membros irão certamente lutar contra qualquer mudança que ameace o valor do seu maior activo.
O que é mais provável é que o mercado imobiliário congelado descongele gradualmente. Os proprietários decidirão que não podem mais adiar a venda, mesmo que isso signifique um preço mais baixo. Os compradores também se ajustarão. Muitos analistas prevêem que mesmo uma pequena queda nas taxas poderia trazer um grande aumento na actividade – uma hipoteca de 6% de repente pode não parecer assim tão má.
Mas esse processo pode levar anos.
“Sinto-me muito feliz por ter entrado na hora certa”, disse Valdetero. “Eu me sinto muito mal pelas pessoas que não conseguiram entrar e agora não podem.”
