Nem sempre é possível fazer um adiantamento de 20% em um empréstimo para habitação, mas se você pagar menos, pode ser obrigado a pagar um seguro hipotecário privado. No entanto, o PMI pode reduzir a barreira de custo para possíveis tomadores de empréstimo, permitindo que você se torne um proprietário e comece a construir patrimônio mais cedo.
Claro, isso não significa que o PMI sempre vale a pena. Afinal, é um custo adicional que não contribui para o patrimônio da sua casa. Veja como funciona e como se livrar do PMI quando você não precisar mais dele.
Como funciona o seguro de hipoteca privada
O seguro hipotecário privado, ou PMI, é um tipo de proteção financeira que os credores hipotecários exigem quando o mutuário tem um adiantamento menor – geralmente menos de 20% para um empréstimo convencional. O PMI também pode ser necessário se você refinanciar sua hipoteca com menos de 20% de capital acumulado. Isso porque quanto menor o adiantamento, mais arriscado é o empréstimo. O comprador da casa precisa de mais empréstimos para cobrir o valor da casa, resultando em um pagamento mais alto. E com pouco patrimônio acumulado na propriedade, o credor pode acabar tendo uma perda se descobrir que o mutuário não pode pagar o empréstimo.
“O PMI é um tipo de apólice de seguro hipotecário que fornece uma compensação pela seguradora ao credor, caso o mutuário não pague a hipoteca”, diz Laura M. Endres, advogada especializada em direito imobiliário da Taylor, Eldridge & Endres em Smithtown, Nova York.
De acordo com Endres, o PMI não protege o mutuário de ter que pagar a hipoteca se não puder fazê-lo.
“É uma apólice de seguro apenas para o credor e não traz nenhum benefício para o mutuário”, diz ela, “além de permitir que um mutuário que normalmente não se qualificaria para uma hipoteca seja aprovado para uma hipoteca”.
As seguradoras de hipotecas privadas terceirizadas geralmente fornecem apólices de PMI, e o credor organiza e adiciona o prêmio ao pagamento da hipoteca. Você continua a pagar o PMI até acumular patrimônio suficiente em sua casa. Normalmente, os credores exigem uma taxa mínima de empréstimo para valor – que é o valor total emprestado dividido pelo valor da propriedade – de 80% antes que o PMI possa ser removido.
Digamos que você comprou uma casa por $ 200.000. No entanto, você coloca apenas 10%, ou $ 20.000. Isso significa que seu LTV seria de 90%, exigindo que você pagasse PMI. Até que você tenha feito pagamentos de hipoteca suficientes para que seu saldo atinja $ 160.000 – ou sua casa seja reavaliada em um valor mais alto – você terá que pagar o PMI.
Em empréstimos hipotecários convencionais, o PMI geralmente varia de 0,3% a 1,5% do valor do empréstimo original a cada ano, dependendo da sua pontuação de crédito e adiantamento. Em uma hipoteca de $ 200.000, um prêmio PMI de 1% custaria $ 2.000 por ano ou $ 167 por mês.
Compare os principais credores hipotecários
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Conheça seus direitos
Livrar-se do PMI assim que estiver qualificado não é apenas algo que os credores hipotecários permitem voluntariamente – é exigido por lei federal em muitos casos. Como mutuário, você está protegido pela Lei Federal de Proteção aos Proprietários de Imóveis, que determina quando os credores devem remover o PMI.
Primeiro, você tem o direito de solicitar a remoção do PMI quando o saldo principal do empréstimo estiver programado para ficar abaixo de 80% do valor da sua casa. Você pode encontrar esta data em seu formulário de divulgação do PMI que você deve receber quando fizer sua primeira hipoteca. Se você não conseguir encontrá-lo, entre em contato com seu credor.
Você também pode solicitar que o PMI seja cancelado antecipadamente se tiver feito pagamentos extras de hipoteca para reduzir o saldo principal para menos de 80% do valor de sua casa.
Para que uma solicitação de cancelamento do PMI seja válida:
- O pedido deve ser feito por escrito.
- Sua hipoteca deve estar em boas condições.
- Em alguns casos, você também deve mostrar que não há ônus contra a propriedade e que o valor da sua casa não caiu abaixo do valor de avaliação original.
Se você não solicitar a remoção do seu PMI, o credor deverá cancelá-lo automaticamente na data em que o saldo do principal estiver programado para atingir 78% do valor da sua casa. Se isso não tiver acontecido quando você atingir o ponto médio do cronograma de amortização do empréstimo, o credor deverá cancelar seu PMI neste ponto. Novamente, você deve estar em dia com seus pagamentos.
Como se livrar do PMI
O PMI é um custo adicional que torna sua hipoteca mais cara, então você quer se livrar dos pagamentos do PMI o mais rápido possível.
- Descubra se você se qualifica automaticamente. A boa notícia é que, quando você atinge um LTV de 78% – ou 22% de patrimônio líquido no valor da sua casa no momento da compra – seu credor é obrigado a cancelar automaticamente o PMI, mesmo que você não o solicite formalmente. No entanto, você deve verificar se o PMI foi, de fato, cancelado assim que você se tornar elegível.
- Cumprem as exigências. Se você não estiver em condições de ter seu PMI cancelado automaticamente, poderá solicitá-lo. Primeiro, você terá que atender a alguns requisitos, incluindo um LTV de 80% na maioria dos casos.
- Faça o pedido. Depois de verificar se você atende aos requisitos de cancelamento do PMI, você pode fazer a solicitação ao seu credor. Lembre-se, isso precisa ser feito por escrito.
- Refinancie sua hipoteca. Isso envolve fazer um novo empréstimo com novos termos e usar os recursos do empréstimo para pagar sua hipoteca antiga. Se você tiver pelo menos 20% de patrimônio em sua casa no momento do refinanciamento, o novo empréstimo não incluirá o PMI. Lembre-se de que o refinanciamento geralmente vem com custos de fechamento, enquanto a simples solicitação do cancelamento do PMI é gratuita. Portanto, você só deve seguir esse caminho se o refinanciamento também o ajudar de alguma outra maneira, como reduzir sua taxa de juros.
Empréstimos do governo e seguro de hipoteca
Se você fizer uma hipoteca por meio de certos programas governamentais, as regras do seguro hipotecário serão diferentes.
Os empréstimos da FHA têm PMI?
A Administração Federal de Habitação fornece seguro hipotecário para empréstimos feitos por credores aprovados pela FHA. Na verdade, os mutuários de hipotecas FHA podem reduzir até 3,5%, dependendo de sua pontuação de crédito. No entanto, o seguro de hipoteca da FHA é necessário para todos os empréstimos da FHA, independentemente do tamanho do adiantamento ou da pontuação de crédito.
O seguro de hipoteca FHA vem na forma de uma taxa inicial que é paga junto com outros custos de fechamento ou acumulada no valor total do empréstimo, bem como uma taxa mensal incluída no pagamento da hipoteca. “É importante observar que a maioria dos mutuários FHA que financiam com empréstimos FHA têm o seguro de hipoteca durante a vida do empréstimo”, diz Scott Griffin, um corretor de hipotecas da Scott Griffin Financial.
Normalmente, a única maneira de se livrar do prêmio do seguro hipotecário em um empréstimo FHA é refinanciar o empréstimo com um credor não FHA, de acordo com Shawn Sidhu, gerente de filial e corretor de hipotecas da C2 Financial Corp.
Os empréstimos do USDA têm PMI?
Empréstimos hipotecários garantidos pelo Departamento de Agricultura dos Estados Unidos exigem seguro hipotecário na forma de taxa inicial e pagamento mensal. E, como os empréstimos FHA, você pode lançar a parcela inicial em sua hipoteca em vez de pagá-la no fechamento, mas isso aumenta o tamanho do empréstimo e, portanto, o pagamento mensal e os juros totais pagos.
VA Empréstimos têm PMI?
Os empréstimos do Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA não exigem um prêmio de seguro de hipoteca mensal, mas geralmente exigem uma taxa de financiamento VA inicial que varia dependendo do tipo de serviço militar, valor do adiantamento e outros fatores. Como outros empréstimos garantidos pelo governo, você pode adicionar essa taxa à sua hipoteca ou pagá-la no fechamento. “Há casos em que um veterano pode ser isento da taxa de financiamento do VA, geralmente devido a uma deficiência relacionada ao serviço”, diz Endres.
Como cancelar o PMI antecipadamente
Existem alguns casos em que você pode se livrar do PMI antes do previsto, incluindo:
- Se sua casa se valorizou. Você pode solicitar o cancelamento do PMI se sua propriedade tiver valorizado significativamente, de acordo com Sidhu. Nesse caso, você pode não ter feito muitos pagamentos de hipoteca, mas o LTV ainda caiu para um nível aceitável, graças ao aumento do patrimônio da casa.
- Se você fez pagamentos extras de hipoteca. Ao pagar sua hipoteca agressivamente e fazer pagamentos maiores ou extras, você acelerará o cronograma para atingir 80% de LTV. Obviamente, você precisará considerar se colocar fundos extras em sua hipoteca é mais vantajoso financeiramente do que outras opções, como investir no mercado.
- Se você atender a certas condições. Embora os prêmios de seguro hipotecário sejam necessários para todo o prazo dos empréstimos FHA em muitos casos, Endres aponta que há alguns casos em que você pode cancelá-lo. Se você fez sua hipoteca entre 31 de dezembro de 2000 e 3 de junho de 2013, e o LTV é de 78% ou menos, você pode entrar em contato com o credor e solicitar a remoção do seguro hipotecário. Se você fez a hipoteca depois de 3 de junho de 2013 e colocou mais de 10% de entrada, o seguro da hipoteca pode ser removido após 11 anos.
“A cessação do PMI depende de outros fatores, como um bom histórico de pagamentos”, diz Endres. Ela incentiva os mutuários a entenderem seus direitos em relação à data em que podem solicitar o cancelamento do PMI e a garantir que esteja em seus calendários.
O que é uma hipoteca sem PMI?
Ao procurar uma hipoteca, você pode encontrar algo chamado hipoteca sem PMI. Isso é exatamente o que parece – um empréstimo hipotecário que não requer PMI, mesmo que você não tenha um adiantamento de 20%. Estes são oferecidos a critério de instituições financeiras individuais.
Se você se deparar com uma hipoteca sem PMI, certifique-se de verificar se a instituição é legítima e tem boas críticas. E lembre-se de que, mesmo que você não precise pagar o PMI, colocar uma quantia menor pode custar de outras maneiras, como uma taxa de juros mais alta e um pagamento mensal maior.
Por fim, se você está pensando em fazer uma hipoteca, é importante fazer as contas e decidir se pagar ou não o PMI faz sentido financeiro para você.
