Uma hipoteca com taxa ajustável, ou ARM, é um tipo de empréstimo residencial com uma taxa de juros que pode mudar ao longo do tempo, ao contrário de uma taxa de juros fixa, que permanece a mesma durante a vida do empréstimo. Os ARMs normalmente vêm com taxas de juros iniciais mais baixas do que as hipotecas tradicionais de taxa fixa, o que os torna uma forma popular para os compradores de casas economizarem dinheiro quando as taxas fixas são altas.
No entanto, os ARMs apresentam um risco inerente de que o pagamento mensal do empréstimo possa aumentar quando a taxa for ajustada. A Reserva Federal alerta os potenciais mutuários da ARM sobre o “choque de pagamento”, que pode ocorrer se os pagamentos mensais de um empréstimo aumentarem acentuadamente num curto espaço de tempo. Na verdade, os ARMs desempenharam um papel na crise imobiliária de 2008, quando muitos proprietários que não podiam pagar os pagamentos recém-ajustados foram executados.
Apesar de seu passado problemático, os ARMs não são necessariamente uma má ideia no ambiente atual. O escrutínio intensificado dos reguladores na sequência da Grande Recessão levou a padrões de crédito mais rigorosos e a proteções mais robustas ao consumidor. Para os mutuários que compreendem os benefícios e riscos, a escolha de um ARM pode proporcionar um alívio temporário no pagamento durante os primeiros anos de aquisição de uma casa própria.
Aqui está tudo o que você deve saber sobre hipotecas com taxas ajustáveis, desde períodos de ajuste até limites de taxas de juros, para que você possa decidir se esse tipo de empréstimo residencial é adequado para sua situação financeira.
O tipo mais popular de hipoteca com taxa ajustável, um ARM híbrido, tem uma taxa de juros que permanece fixa durante os primeiros anos do empréstimo. Quando o período de taxa fixa expirar, a taxa poderá flutuar periodicamente dependendo do cronograma de ajuste e das condições atuais do mercado. O exemplo mais comum é um ARM 5/1.
Com um ARM híbrido, o primeiro número representa a duração do período de taxa fixa em anos, e o segundo número é a frequência com que a taxa pode ser ajustada (1 significa uma vez por ano, enquanto 6 significa uma vez a cada seis meses). Por exemplo, um ARM 5/1 tem um período fixo de cinco anos e a taxa pode ser ajustada uma vez por ano depois disso. Por outro lado, um ARM 7/6 tem uma taxa fixa por sete anos, e a taxa pode ser ajustada a cada seis meses após o término do período de taxa fixa.
Além disso, existem alguns tipos menos comuns de ARMs, incluindo ARMs somente com juros e ARMs com opções de pagamento. Com um ARM apenas com juros, o mutuário só paga os juros durante o período inicial, mas os pagamentos mensais aumentam significativamente quando o mutuário começa a pagar o principal. Sob um ARM com opção de pagamento, o mutuário pode selecionar entre várias opções de reembolso, mas esse produto hipotecário não está amplamente disponível hoje.
Dito isto, mesmo os ARMs híbridos são relativamente incomuns. Na última década, apenas cerca de 6,5% das novas hipotecas tiveram uma taxa ajustável, de acordo com a Mortgage Bankers Association, um grupo comercial do setor. A procura por ARMs tende a aumentar quando as taxas de juro são elevadas, mas a grande maioria dos compradores de casas ainda opta por uma hipoteca de taxa fixa.
Como as taxas ARM são determinadas?
As taxas ARM estão vinculadas a um índice de referência que flutua com base em condições económicas mais amplas. Durante o período de ajuste do ARM, os credores determinarão sua nova taxa usando esse índice e sua margem, que é o número de pontos percentuais adicionados ao índice, conforme definido em seu contrato de empréstimo.
Índice + Margem = Taxa Totalmente Indexada
Os credores escolhem entre uma série de índices para determinar suas taxas ARM. Por exemplo, o Wells Fargo usa seu próprio Índice de Custo de Poupança ao definir certas taxas ARM. Os empréstimos ARM garantidos pela Federal Housing Administration podem usar o índice Constant Maturity Treasury ou o índice Secured Overnight Financing Rate, ou SOFR.
A margem pode variar com base em fatores como o valor do empréstimo e a qualidade de crédito do requerente, incluindo sua pontuação de crédito e relação dívida / rendimento. Isto significa que dois mutuários podem ter ARMs indexados ao SOFR, mas um mutuário pode ter uma margem mais elevada do que o outro, resultando numa taxa efectiva mais elevada. As margens também podem variar de um credor para outro, por isso é importante pesquisar com vários credores antes de solicitar formalmente um ARM.
Compare os principais credores hipotecários
|
|||||
|
|||||
|
As taxas de hipoteca ajustáveis são limitadas?
A maioria dos ARMs tem uma estrutura de limite de taxa que limita o quanto a taxa de juros pode flutuar cada vez que a taxa é ajustada, bem como ao longo da duração do empréstimo. Existem vários tipos de limites de taxa que podem ser aplicados a um ARM:
- Limite inicial: Quantos pontos percentuais a taxa pode aumentar durante o primeiro período de ajuste.
- Limite periódico: Quantos pontos percentuais a alíquota pode aumentar nos períodos de reajuste seguintes.
- Limite vitalício: Quantos pontos percentuais a taxa pode aumentar (ou diminuir) durante a vida do empréstimo.
Você pode ver um ARM híbrido com uma estrutura de limite 2/1/5, por exemplo. O primeiro número representa o limite inicial, o segundo número é o limite periódico e o terceiro é o limite vitalício. Se o limite inicial e o limite periódico forem iguais, como no caso de uma estrutura de limite de taxa 2/2/5, ele pode ser escrito simplesmente como 2/5.
Praticamente todos os ARMs são obrigados por lei a ter um limite vitalício, de acordo com o Reserva Federal. Além disso, muitos ARMs – incluindo ARMs com opções de pagamento – estabelecem um limite de pagamento. Por exemplo, um ARM com limite de pagamento de 7% significa que o pagamento não pode aumentar mais de 7% em comparação com o pagamento anterior.
A taxa inicial de 5/1 ARM é geralmente ligeiramente inferior à taxa de hipoteca fixa de 30 anos. De janeiro de 2022 a setembro de 2023, o spread médio entre taxas fixas e ajustáveis tem sido de cerca de 1 ponto percentual. Portanto, se a atual taxa fixa de 30 anos estiver em torno de 7%, a taxa ARM 5/1 poderá estar em torno de 6%. É claro que o spread entre estas duas taxas pode variar dependendo das condições do mercado.
O gráfico interativo abaixo mostra as atuais taxas de hipotecas fixas e ajustáveis, de acordo com dados do MBA.
Prós e contras de hipotecas com taxas ajustáveis
BENEFÍCIOS
-
Você pode se qualificar para uma taxa inicial muito mais baixa do que com um empréstimo de taxa fixa.
-
A maioria dos empréstimos ARM vem com limites de taxas de juros periódicos e vitalícios, além de limites de pagamento.
-
Os ARMs híbridos vêm com um período inicial de taxa fixa que dura entre três e 10 anos, dando aos mutuários tempo para vender ou refinanciar antes que a taxa seja ajustada.
DESVANTAGENS
-
Sua taxa de juros e pagamento mensal podem aumentar após o término do período de taxa fixa.
-
Você pode sofrer um “choque de pagamento” se os pagamentos mensais da hipoteca aumentarem drasticamente em um curto espaço de tempo.
-
Os ARMs vêm com uma estrutura de reembolso mais complicada do que as hipotecas tradicionais de taxa fixa, por isso pode ser difícil entender os termos do seu empréstimo.
Você planeja refinanciar antes que o período de taxa fixa expire
Alguns compradores de casas veem o ARM como uma ferramenta de financiamento temporária, uma vez que você sempre pode refinanciar a uma taxa de juros fixa antes do período de ajuste. No caso de um ARM 5/1, há uma boa chance de que as taxas fixas subam e caiam ao longo de cinco anos, portanto, esteja pronto para agir quando as taxas atingirem um ponto que você se sinta confortável em manter no longo prazo.
É claro que o refinanciamento de hipotecas não é gratuito. Você terá que pagar os custos de fechamento, que normalmente são de 2% a 5% do valor do empréstimo e podem ser acumulados no saldo devedor da hipoteca. Se você conseguir garantir uma taxa de hipoteca mais baixa do que a que está pagando atualmente, os custos de fechamento podem ser compensados pela economia de juros após um certo número de pagamentos mensais. Certifique-se de encontrar o seu ponto de equilíbrio, que é quando o valor que você economiza em juros é equivalente ao valor que você pagou para refinanciar.
Você planeja morar em sua casa apenas por alguns anos
Os compradores de casas que planejam comprar uma casa inicial ou estão se mudando para uma relocação de trabalho de curto prazo podem considerar um ARM híbrido com um período de taxa fixa definido. Contanto que você planeje vender a casa antes do ajuste da taxa de juros, você reduz o risco de não conseguir arcar com pagamentos mensais mais elevados no futuro.
Tenha em mente que a vida nem sempre acontece como planejado – você pode decidir morar na casa por mais tempo do que se pensava originalmente ou pode ter dificuldade em vender sua casa se as condições do mercado não estiverem a seu favor. Nesse caso, é sempre possível refinanciar a uma taxa de juros fixa, mas você deve se preparar para circunstâncias imprevistas, certificando-se de que ainda poderá pagar o pagamento da hipoteca caso a taxa aumente.
Você espera um aumento nos ganhos futuros
Um ARM pode ser uma boa opção para você se você antecipar que sua renda aumentará quando sua taxa for ajustada. Por exemplo, um jovem profissional que está apenas começando sua carreira pode esperar aumentar seus ganhos à medida que ganha mais experiência na área. Ou, um candidato ao doutorado que está a alguns anos de concluir seu curso pode esperar ganhar mais dinheiro depois de ingressar em um consultório.
No entanto, esta situação é um pouco arriscada. É impossível saber com certeza se você será capaz de ganhar mais dinheiro antes que sua taxa e seus pagamentos mensais sejam ajustados, e você poderá ficar com uma hipoteca inacessível se sua renda não crescer conforme o esperado. Por outro lado, uma hipoteca de taxa fixa vem com a segurança de que o pagamento do principal e dos juros permanecerá o mesmo durante a duração do empréstimo, tornando-a uma escolha popular entre os compradores de casas que desejam ser cautelosos.
