No início da manhã de novembro, com um frio ainda no ar, três filas de carros avançam pelo estacionamento aberto e rachado do Sumter Mall em Sumter, SC
Ainda faltam horas para que as portas da Belk se abram, loja de departamentos com raízes no Sudeste e última locatária âncora remanescente do shopping. O shopping, que está cerca de 60% vazio, tem uma miscelânea de outros inquilinos. Os funcionários do call center estão estacionando ou sendo deixados em seus turnos. As pessoas estão indo para um Planet Fitness próximo.
Mas do outro lado do estacionamento, muitas crianças saem correndo dos carros e passam pela entrada do shopping. Eles não estão matando aula; eles estão indo para a escola em uma antiga loja da JC Penney. E se tudo correr conforme o planejado, eles continuarão indo para lá por anos, à medida que a escola acrescenta mais notas e ocupa mais espaço no shopping a cada ano.
Os promotores imobiliários de todo o país estão a instalar novas escolas em centros comerciais em dificuldades, uma tendência crescente que serve vários propósitos: aumentar as oportunidades educativas, revitalizar as comunidades e reimaginar os milhares de espaços comerciais vagos que tornam os centros comerciais outrora vibrantes numa praga.
“Nós definitivamente vimos todos os tipos de usos alternativos para shoppings – para redesenvolvê-los, reaproveitá-los e reimaginá-los”, disse Thomas Dobrowski, vice-presidente do grupo de mercados de capitais da Newmark, uma empresa de serviços imobiliários.
Dobrowski acrescentou que mais proprietários de shoppings estavam aceitando a ideia de adicionar escolas à medida que os inquilinos do varejo desistiam. “Lembro-me de shoppings onde 10.000 a 15.000 pés quadrados eram dedicados às escolas”, disse ele. “Agora, mais ensino superior e escolas estão querendo aproveitar caixas de âncoras vagas para uso educacional pleno. Isso pode ter 80.000 pés quadrados ou mais.”
Nacionalmente, as taxas de vacância nos shoppings foram de cerca de 10,3% no quarto trimestre do ano passado, acima dos 10,2% na pandemia, de acordo com um relatório da Moody’s Analytics.
Os shoppings comunitários como o de Sumter foram atingidos ainda mais duramente à medida que os gostos dos consumidores mudam. “Os varejistas que tradicionalmente eram baseados em shoppings têm fechado lojas de baixo desempenho e agora estão buscando centros suburbanos ao ar livre de menor formato para expansão”, disse a empresa de serviços imobiliários comerciais CBRE em um comunicado. relatório recente.
Mas no Sumter Mall, uma combinação de iniciativa comunitária, interesse filantrópico e pragmatismo por parte do proprietário do shopping, o Hull Property Group, levou à criação de um novo inquilino, a Liberty STEAM Charter School.
A escola foi fundada há cinco anos por Greg A. Thompson, um empresário e filantropo local, que procurava uma forma de reforçar a sorte da sua cidade natal e ajudá-la a atrair trabalhadores. Liberty STEAM planeja adicionar uma série por ano, com uma quarta série chegando no outono.
“A nossa missão é provar que podemos proporcionar uma educação de classe mundial a todos e, em particular, às nossas crianças desfavorecidas”, disse ele. Em Sumter, apenas 30% dos alunos sabem ler, escrever ou fazer matemática na sua série.
O Liberty STEAM não começou em um shopping. Inicialmente, as aulas eram ministradas em uma escola primária não utilizada em uma parte carente de Sumter, mas a escola rapidamente superou o espaço (embora o prédio ainda abrigue o jardim de infância e a primeira série).
Depois de procurar um espaço maior, Thompson, fundador e presidente-executivo do Thompson Construction Group, escolheu o enorme shopping, quase vazio, depois de não conseguir fechar acordos para propriedades escolares mais tradicionais na cidade, que tem uma população de cerca de 43 mil habitantes. . Isso dá ao Liberty STEAM espaço para continuar adicionando notas na próxima década, bem como outros serviços para crianças.
“Queremos nos concentrar na criança como um todo”, disse Thompson. “À medida que a escola cresce, temos conversado para ter um médico lá. Queremos ter uma pequena clínica e um oftalmologista lá também.”
Dobrowski disse que o acordo oferece muitas vantagens para escolas e proprietários. Os shoppings geralmente ficam em áreas de alto tráfego, por isso são de fácil acesso. E podem ser uma tela em branco para uma escola reimaginar como deseja que o interior seja.
Para os proprietários, vender ou alugar o local de um antigo inquilino âncora de uma escola dá vida ao que era uma parte escura e vazia de um vasto shopping, revitalizando 400.000 pés quadrados ou mais de espaço não utilizado. As conversões também são um grande impulsionador da boa vontade na comunidade.
“Você não receberá o mesmo aluguel que um inquilino de varejo ou de um consultório médico”, disse Dobrowski. “Tem que ser usado mais como ‘Como posso melhorar a comunidade e me agradar aqui?’”
Em Sumter, Trevor T. Ivey, diretor executivo da Liberty STEAM, disse que a mudança para o shopping está alinhada com a missão de revitalização da escola. “É importante que as pessoas entendam que o shopping se enquadra na abordagem de revitalizar nossa comunidade e reformar seus prédios”, disse ele.
A High Point Academy em Spartanburg, SC, é um exemplo de uma escola que faz parte de uma reformulação mais ampla. Funciona em um espaço de um outlet que já abrigou uma loja Waccamaw Pottery, que abrigava uma igreja antes da mudança da academia. O shopping hoje conta com um centro de vôlei e um consultório médico para complementar a escola.
James M. Hull, fundador do Hull Property Group, proprietário e administrador do Sumter Mall e de outras três dúzias de shoppings em 18 estados, disse que a Liberty STEAM era a terceira escola em um dos shoppings da empresa. Os outros dois estão em Greenwood, SC, e Augusta, Geórgia.
Quando considerou instalar escolas em seus shoppings, o fez pensando no retorno geral do investimento. “Não estou fazendo nada disso filantrópicamente”, disse ele. “Estou fazendo isso porque é do meu interesse financeiro ser um bom administrador da propriedade.”
Mas para Thompson, que faz parte do Conselho de Desenvolvimento de Sumter, o investimento no Liberty STEAM e no shopping faz parte de uma iniciativa para ajudar a revitalizar a cidade e garantir que seus negócios possam atrair trabalhadores para a área e retê-los.
“Se quisermos ter sucesso sustentável, precisamos ter sucesso educacional para criar a força de trabalho do futuro”, disse ele.
A KIPP, operadora nacional de escolas charter, tem cerca de meia dúzia de escolas em shoppings, com uma escola secundária sendo construída dentro de uma antiga loja Macy’s em Nashville.
“Deixamos as quatro paredes e misturamos tudo por dentro”, disse Marc Gauthier, diretor fundador da KIPP Antioch Global Middle and High Schools, que administrará a escola secundária na estrutura da Macy’s. “Onde ficava o departamento masculino será a nossa sala de musculação. Onde antes estavam as escadas rolantes, estamos recebendo alguma luz natural. O andar inferior será nosso laboratório de ciências.”
Reestruturar a Macy’s era mais barato do que construir uma escola secundária em terras agrícolas, que era tudo o que havia disponível. “Tendo construído edifícios de raiz e sabendo o quão caro isso é, era atraente já ter uma estrutura, os serviços públicos, o zoneamento, o estacionamento”, disse Daniel Gennaoui, que foi diretor financeiro das escolas KIPP em Nashville.
A reforma custou cerca de US$ 200 a US$ 250 o pé quadrado, enquanto uma nova construção teria custado mais de US$ 300 o pé quadrado. “Estamos muito conscientes dos custos”, disse ele. “Cada dólar que gastamos num edifício escolar é um dólar que não gastamos num professor ou num programa.”
Thompson disse que queria que a escola servisse de modelo para melhorar a educação no Sudeste.
“Mais dinheiro não resolve o problema”, disse ele. “A visão certa, os líderes certos e os seguidores certos resolvem o problema.”
