Se você planeja comprar uma casa ou um carro – ou fazer qualquer compra que exija um empréstimo – é essencial ter uma boa relação dívida/renda. Seu DTI revela quanto de sua renda vai para o pagamento da dívida a cada mês, e esse índice fornece aos credores um instantâneo de sua condição financeira e da probabilidade de você pagar o empréstimo.
Um bom DTI pode ajudá-lo a obter um empréstimo com as melhores taxas, mas um DTI ruim pode proibi-lo de obter um empréstimo.
“Ficar superalavancado e ter muitas dívidas em comparação com sua renda pode ser como um castelo de cartas: uma pequena rajada de vento pode derrubar tudo”, diz Evan Henderson, planejador financeiro certificado da Northright Financial em Appleton, Wisconsin.
Antes de comprar um empréstimo à habitação, certifique-se de compreender como funciona a relação dívida / rendimento e como pode melhorar o seu DTI.
O que é a relação dívida / rendimento?
Calcular a relação dívida / rendimento é tão simples quanto pegar todas as suas dívidas mensais pendentes e dividi-las pela sua renda mensal. Normalmente, é usada a renda bruta mensal – que é o que você ganha antes de impostos e deduções.
Isso fornece aos credores informações importantes sobre sua capacidade de pagar um empréstimo e, quanto menor for o seu DTI, melhor. “Isso significa que você tem mais dinheiro para pagar dívidas, o que torna menos provável que você perca pagamentos”, diz Anna Sergunina, planejadora financeira certificada e presidente e CEO da MainStreet Financial Planning em Los Gatos, Califórnia.
Um credor usará seu DTI para determinar se deve aprovar um empréstimo, quanto você pode pedir emprestado e a que taxa de juros. Um DTI baixo “faz com que os credores o considerem confiável, por isso oferecem empréstimos com taxas de juros mais baixas e melhores condições”, diz Sergunina.
Proporções DTI de front-end e back-end
Quando você pede um empréstimo, os credores examinam dois aspectos do seu DTI – o índice de front-end e o índice de back-end.
O índice inicial inclui suas despesas de moradia e consiste em princípio, juros, impostos e seguros. De acordo com a Federal Deposit Insurance Corp., os credores normalmente desejam que o índice inicial não seja superior a 25% a 28% de sua renda bruta mensal. O índice de back-end inclui despesas com habitação mais dívida de longo prazo. Os credores preferem ver esse número entre 33% e 36% de sua renda bruta mensal.
O que é um bom índice de DTI para uma hipoteca?
Os requisitos de relação dívida / rendimento variam, mas, como regra geral, os credores querem se sentir confortáveis com o fato de que sua carga de dívida atual é baixa o suficiente para que você possa pagar uma dívida tão grande quanto um empréstimo residencial. “Uma forte relação dívida / rendimento seria inferior a 28% do seu rendimento mensal com habitação e não superior a 8% adicionais sobre outras dívidas”, diz Henderson.
No entanto, outros credores podem estar dispostos a aprovar uma hipoteca mesmo que o seu DTI seja mais elevado.
Compare os principais credores hipotecários
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Requisitos de DTI por tipo de hipoteca
Diferentes hipotecas têm seus próprios requisitos de DTI, embora os requisitos precisos variem de acordo com o credor. De acordo com a Experian, a maioria dos credores deseja um DTI abaixo de 43% para se qualificar para uma hipoteca convencional – e alguns podem esperar um DTI de 36% ou menos.
Os mutuários que procuram qualificar-se para uma hipoteca não convencional – como as apoiadas pela Administração Federal de Habitação ou pelo Departamento de Assuntos de Veteranos – enfrentarão padrões diferentes. Para se qualificar para um empréstimo FHA, você precisa de um índice inicial não superior a 31% e um índice final de 43% ou menos, diz Experian. Um índice de DTI aceitável para um empréstimo VA é de 41%.
Como calcular a relação dívida / rendimento
Calcular o rácio dívida / rendimento é um processo relativamente simples. Para encontrar seu DTI:
- Calcule todas as suas dívidas mensais, incluindo hipoteca, empréstimo para compra de automóveis, fatura de cartão de crédito e outras obrigações.
- Calcule sua renda bruta mensal – o valor antes de impostos e deduções.
- Divida suas dívidas mensais pela sua renda mensal para produzir seu DTI.
Por exemplo, se suas dívidas mensais totalizarem US$ 3.000 e sua renda mensal bruta for de US$ 7.500, seu DTI será de 40%. Em essência, 40 centavos de cada dólar que você ganha vão para o pagamento de dívidas, o que é considerado alto. O Consumer Financial Protection Bureau recomenda que os proprietários mantenham o seu DTI em 36% ou menos, e que os locatários mantenham o seu DTI em 15% a 20% ou menos.
As taxas hipotecárias aumentaram generalizadamente esta semana, com a taxa fixa de 30 anos atingindo um novo máximo anual de 7,31%, de acordo com a Mortgage Bankers Association. As taxas de hipotecas fixas e ajustáveis subiram em comparação com a semana anterior.
Espera-se que as taxas de juros hipotecárias caiam ao longo de 2023, mas permaneceram elevadas durante o primeiro semestre do ano. Aqui estão as taxas de hipoteca atuais, em 23 de agosto:
- Fixo de 30 anos: 7,31% com 0,78 pontos (semana anterior: 7,16% com 0,68 pontos).
- Fixo de 15 anos: 6,72% com 1,06 pontos (semana anterior: 6,57% com 0,94 pontos).
- ARM 5/1: 6,5% com 1,03 pontos (semana anterior: 6,2% com 1,45 pontos).
- Empréstimos jumbo de 30 anos: 7,27% com 0,84 pontos (semana anterior: 7,11% com 0,55 pontos).
- Empréstimos FHA de 30 anos: 7,09% com 1,2 pontos (semana anterior: 6,93% com 1,17 pontos).
Como posso melhorar minha relação dívida / renda?
A boa notícia é que melhorar o seu rácio dívida / rendimento é possível – e quase inteiramente sob o seu controlo. Mas isso pode levar algum tempo. “Dois passos óbvios para (melhorar) o seu rácio dívida / rendimento seriam aumentar o seu rendimento ou diminuir as suas dívidas”, diz Henderson.
Pagar sua dívida é a melhor maneira de reduzir seu DTI. Afinal, quanto menos dívidas você tiver, maior será a diferença entre suas dívidas e sua renda. “Concentre-se em reduzir suas dívidas pendentes, começando com obrigações com juros altos, como dívidas de cartão de crédito”, diz Sergunina.
Fazer pagamentos regularmente acima do mínimo pode acelerar a redução da dívida, acrescenta ela. Depois, tente evitar a abertura de novas linhas de crédito.
Aumentar sua renda também pode diminuir seu DTI. Um aumento no seu emprego atual, um novo emprego com um salário mais alto, ou mesmo um emprego de meio período ou trabalho paralelo podem aumentar o dinheiro que entra em sua casa.
Por que o DTI é importante
Os credores querem ter certeza de que seu dinheiro será reembolsado, e o DTI mostra quanto de sua renda é destinada ao pagamento de dívidas e qual a probabilidade de você pagar sua obrigação. Os mutuários com DTIs mais baixos têm maior probabilidade de serem aprovados para um empréstimo. Eles também poderão ter acesso a empréstimos maiores e pedir dinheiro emprestado às taxas de juros mais baixas.
