A excitação de comprar a sua primeira casa é muitas vezes ofuscada pelo difícil processo de pedir emprestado a sua primeira hipoteca. Mesmo depois de anos economizando para pagar a entrada, você pode sentir que as despesas, taxas e custos de fechamento adicionais podem fazer com que o sonho americano da casa própria pareça inatingível.
Uma jovem se mudando para um novo apartamentoImagens Getty
Mas comprar uma casa não precisa ser uma tarefa impossível – especialmente para aspirantes a proprietários que podem se beneficiar de programas como assistência para pagamento de entrada e hipotecas com entrada baixa. Leia o guia abaixo para saber mais sobre suas opções como comprador de uma casa pela primeira vez.
Um guia para programas para compradores de casas pela primeira vez
Compare os principais credores hipotecários
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Muitos governos estaduais e locais oferecem assistência no pagamento de entrada, créditos fiscais ou subsídios para residentes que estão comprando sua primeira casa. Os termos, a disponibilidade e os requisitos de elegibilidade desses programas variam de acordo com o local onde você mora. Aqui estão alguns tipos de programas para compradores de primeira casa baseados em localização:
- Subsídios de assistência para pagamento inicial normalmente são presentes em dinheiro baseados em necessidades que não precisam ser reembolsados. Na maioria dos casos, você terá que atingir um determinado limite de renda para se qualificar para um subsídio para o comprador de uma casa pela primeira vez por meio de uma agência governamental estadual ou local.
- Empréstimos de assistência para pagamento inicial são segundas hipotecas usadas para cobrir custos de fechamento ou um pagamento inicial. No âmbito de alguns programas, estes empréstimos podem ser parcial ou totalmente perdoados, uma vez cumpridos determinados critérios, como viver na casa a tempo inteiro durante vários anos.
- Empréstimos para compradores de casa pela primeira vez são hipotecas que são pagas com juros. Os mutuários em algumas áreas podem se qualificar para um empréstimo para compra de uma casa pela primeira vez por meio de uma agência habitacional estadual que tenha requisitos de elegibilidade menos rigorosos do que um credor hipotecário convencional.
- Créditos fiscais são usados para reduzir o valor que você paga em impostos federais ou estaduais. Por exemplo, os compradores de casas pela primeira vez em Ohio podem deduzir até US$ 2.000 adicionais em juros hipotecários pagos para reduzir sua conta de impostos por meio do programa estadual. Embora os atuais créditos fiscais federais não estejam limitados aos compradores de casas pela primeira vez, os legisladores do Congresso apresentou um projeto de lei em março de 2023, que implementaria um crédito fiscal para o comprador de primeira casa de até US$ 15.000.
- Subsídios são uma forma de assistência hipotecária que pode efetivamente reduzir o pagamento mensal da hipoteca. Dependendo da localização, normalmente você precisa atender a determinados requisitos de renda para se qualificar para um subsídio.
Com uma hipoteca convencional de 97, os compradores de casas pela primeira vez podem conseguir garantir um empréstimo à habitação com apenas 3% de entrada – por outras palavras, uma relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo de 97%. As diretrizes do programa são determinadas pela Fannie Mae e Freddie Mac, e essas hipotecas são oferecidas por meio de credores convencionais, como bancos e cooperativas de crédito.
Os mutuários que compram uma casa pela primeira vez podem ser obrigados a fazer um curso de educação para a aquisição de uma casa própria para se qualificarem, e alguns programas determinam sua elegibilidade com base na renda média da área. Tenha em mente que o seguro hipotecário normalmente é exigido para aqueles com um pagamento inicial inferior a 20%. Aqui estão alguns programas de empréstimo convencionais comuns para compradores de primeira viagem:
- Pronto para casa: Compradores de casas pela primeira vez ou recorrentes que ganham igual ou inferior a 80% de sua renda média local e têm dinheiro limitado para um pagamento inicial podem se qualificar para uma hipoteca Fannie Mae HomeReady. Este programa exige pelo menos 3% de entrada, e os candidatos com crédito não tradicional, como perfis de crédito limitados, podem se qualificar. O HomeReady apresenta requisitos de cobertura de seguro hipotecário abaixo do padrão, o que pode economizar dinheiro dos mutuários em seus pagamentos mensais.
- Início Possível: Uma possível hipoteca da Freddie Mac Home oferece aos mutuários de baixa renda (igual ou inferior a 80% da renda média da área) uma maneira de comprar uma casa com crédito abaixo do esperado e com apenas 3% de entrada. Para este programa, o Freddie Mac permite o uso de um co-mutuário que não more na casa, dando aos candidatos a oportunidade de contar com a ajuda de um amigo ou parente com crédito para se qualificar. O Home Possible está aberto para compradores de casas pela primeira vez ou recorrentes.
- HomeOne: O programa Freddie Mac HomeOne permite que os compradores de casas pela primeira vez obtenham uma hipoteca com apenas 3% de entrada e não tem limites de renda como acontece com uma hipoteca Home Possible. HomeOne acomoda vários tipos de propriedades, incluindo residências unifamiliares, condomínios e sobrados.
Entre em contato com vários credores hipotecários para explorar quais opções estão disponíveis para você.
As hipotecas seguradas por agências governamentais geralmente vêm com critérios de elegibilidade mais brandos para a pontuação de crédito e o pagamento inicial do requerente. Embora essas hipotecas não se limitem aos compradores de casas pela primeira vez, elas podem ser uma boa opção para os mutuários que estão comprando seu primeiro imóvel. Aqui estão alguns tipos de hipotecas seguradas pelo governo que os compradores de casas pela primeira vez devem considerar:
Empréstimos FHA
Um empréstimo FHA é uma hipoteca segurada pela Federal Housing Administration, que permite aos mutuários comprar uma casa com apenas 3,5% de entrada. Este tipo de hipoteca tem requisitos de pontuação de crédito menos rigorosos do que um empréstimo convencional; a pontuação de crédito mínima necessária é 580, embora os mutuários possam se qualificar com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 500 se vierem preparados com um pagamento inicial de 10%.
A principal desvantagem de contrair um empréstimo FHA é a exigência de seguro hipotecário. Independentemente do pagamento inicial, os mutuários do FHA são obrigados a pagar antecipadamente um prêmio de seguro hipotecário, ou MIP, igual a 1,75% do valor do empréstimo. O MIP inicial pode ser financiado no valor do empréstimo ou pago em dinheiro. Além disso, o seguro hipotecário anual é adicionado aos seus pagamentos mensais.
Você pode buscar esse tipo de hipoteca apoiada pelo governo por meio de credores aprovados pela FHA. Tenha em mente que o preço de compra do imóvel deve corresponder ao Limites de empréstimo FHA para sua área.
Empréstimos VA
Militares em serviço ativo e aposentados podem ser elegíveis para uma hipoteca com entrada zero por meio de um empréstimo VA do Departamento de Assuntos de Veteranos. Como o VA garante uma parte do seu empréstimo, você pode se qualificar para uma taxa de juros mais baixa do que obteria com outros tipos de hipotecas. Isso também permite que você pague 0% sem precisar de seguro hipotecário.
Para se qualificar para um empréstimo residencial VA, você precisará de um Certificado de Elegibilidade que comprove ao credor que você atende aos requisitos do serviço militar. Os empréstimos VA não exigem pagamento inicial, mas você terá que pagar uma taxa de financiamento VA no valor entre 1,25% e 3,3% do valor total do empréstimo, que pode ser acumulada no valor do empréstimo. Para tomadores de empréstimo VA pela primeira vez, a taxa é limitada a 2,15%.
Empréstimos do USDA
Uma hipoteca garantida ou financiada pelo Departamento de Agricultura dos EUA é conhecida como Empréstimo do USDA. Estas hipotecas sem entrada destinam-se a ajudar os compradores de casas de baixos rendimentos a comprar casas em áreas rurais ou suburbanas designadas, definidas como aquelas com uma população inferior a 35.000 habitantes. Os limites de renda variam de acordo com o tamanho da sua família e a renda média da área.
Além dos programas para compradores de casas pela primeira vez oferecidos pelos governos estaduais e locais, os mutuários hipotecários também podem se qualificar para subsídios de assistência para pagamento inicial ou créditos de custo de fechamento por meio de seu credor. Estes fundos não precisam de ser reembolsados, mas podem ser contabilizados como rendimento tributável. Aqui estão alguns credores hipotecários que oferecem assistência ao comprador de uma casa:
| O que é? | Quem se qualifica? | |
| Banco da América | O America’s Home Grant é um crédito de credor no valor de até US$ 7.500 que pode ser usado para cobrir custos de fechamento não recorrentes. O subsídio de adiantamento do Bank of America, no valor de 3% do preço de compra (até US$ 10.000), está disponível em mercados selecionados. | Deve comprar uma casa dentro de uma determinada área geográfica. A relação empréstimo-valor deve ser de 80% ou superior. Aplicam-se limites máximos de renda e valor do empréstimo. A educação do comprador de casa é necessária para o crédito do credor de $ 7.500. |
| Citibank | O Programa de Assistência Paga ao Credor do Citibank é um crédito de credor no valor de até US$ 7.500 que pode ser usado para custos de fechamento únicos elegíveis. | Deve comprar uma casa em um setor censitário de renda baixa a moderada ou em uma das sete cidades designadas; ganham menos de 120% da renda familiar média da área; e conclua um curso qualificado de compra de casa. |
| Banco Chase | O Chase Homebuyer Grant é um crédito de credor no valor de $ 2.500 ou $ 5.000 que é aplicado primeiro em pontos de desconto e depois em custos de fechamento. Os fundos restantes podem ser aplicados em um pagamento inicial. | Deve comprar uma casa dentro de um setor censitário aplicável usando uma hipoteca Chase DreaMaker, Standard Agency, FHA ou VA. Os compradores de primeira viagem podem ser obrigados a fazer um curso de educação para compradores de casas. |
| Banco PNC | O subsídio de assistência para custos de fechamento do PNC vale até US$ 5.000 e pode ser usado para cobrir custos de fechamento. | Deve estar comprando uma propriedade em um setor censitário designado de renda baixa a moderada ou ganhar 80% ou menos da renda média da área. |
| Wells Fargo | O crédito de custo de fechamento do Wells Fargo vale até US$ 5.000 e pode ser usado para cobrir custos de fechamento. Em mercados selecionados, o Homebuyer Access Grant oferece US$ 10.000 em assistência para pagamento inicial. | O crédito do credor de US$ 5.000 é para compradores em mercados selecionados que ganham até 80% da renda média da área. O subsídio de assistência para pagamento inicial de US$ 10.000 é para compradores em uma das oito cidades elegíveis que ganham até 120% da renda média da área. |
- Comece localmente. O seu agente de crédito hipotecário local deve ter um conhecimento abrangente dos programas para compradores de primeira casa para os quais você pode ser elegível em sua área. Faça sua pesquisa também: pode valer a pena entrar em contato com as agências habitacionais estaduais e locais para ter uma ideia melhor dos programas disponíveis para você.
- Planejar com antecedência. Embora programas para compradores de casas pela primeira vez, como assistência para pagamento inicial e créditos fiscais, possam potencialmente economizar milhares de dólares, você ainda deve certificar-se de que pode arcar com os custos de fechamento se houver algum problema no processo de inscrição. Se necessário, pode fazer sentido esperar e economizar para pagar a entrada, em vez de depender de programas de assistência para compra de casa.
- Comparar ofertas. Entre em contato com vários credores durante o processo de pré-aprovação da hipoteca para encontrar a oferta que faz mais sentido financeiramente para você. Você poderá encontrar uma taxa mais baixa comparando ofertas de pelo menos três credores e poderá descobrir que se qualifica para assistência no pagamento de entrada por meio de um determinado banco ou cooperativa de crédito. Para minimizar o impacto negativo em sua pontuação de crédito FICO, você deve limitar suas compras de hipotecas a um período de 45 dias. Várias consultas de crédito neste período contarão como uma única consulta.
- Entenda suas opções. Com tantos tipos de hipotecas disponíveis, será necessário um trabalho braçal ambicioso para encontrar o empréstimo à habitação certo para as suas necessidades. Certifique-se de comparar tudo o que está à sua disposição, como hipotecas de taxa fixa versus hipotecas de taxa ajustável e hipotecas convencionais versus hipotecas apoiadas pelo governo. Se você ficar sobrecarregado, procure um consultor financeiro que possa orientá-lo durante o processo.
