Charles St-Arnaud, economista-chefe do Alberta Central, o banco central das cooperativas de crédito da província, iniciou sua investigação com uma pergunta simples: até que ponto os preços precisariam cair ou a renda precisaria aumentar para tornar a habitação acessível novamente? no Canadá?
A resposta para a maioria das cidades do Canadá é “demais”.
A pesquisa de St-Arnaud, publicada este mês, representa um grande obstáculo aos esforços para tornar a habitação no Canadá mais acessível. Sugere que as propostas apresentadas por muitos políticos – construir mais casas para baixar os preços através do aumento da oferta – provavelmente não farão grande diferença.
Pela maioria das medidas, as casas são agora tão caras em grande parte do Canadá que a acessibilidade atingiu o nível mais baixo em quatro décadas. No início da década de 1980, a pressão foi criada por taxas hipotecárias superiores a 18%. Hoje, é claro, é o produto de um aumento acentuado nos preços que ocorreu ao longo de cerca de uma década e que se acelerou durante a pandemia. Esse aumento diminuiu um pouco quando o Banco do Canadá aumentou as taxas de juro, mas até agora isso não significou quedas substanciais dos preços.
Nas cidades onde a mania imobiliária do Canadá tem sido maior, As descobertas do Sr. St-Arnaud são surpreendentes. Ele calculou que os preços teriam de cair 39 por cento em Toronto, 33 por cento em Vancouver e 30 por cento em Montreal com base nos rendimentos actuais. Ou, para inverter a situação, os rendimentos precisariam de crescer 65% em Toronto, 50% em Vancouver e 43% em Montreal.
O Sr. St-Arnaud encontrou boas notícias. As casas continuam acessíveis em Calgary, Edmonton e Winnipeg. (Para seus cálculos, o Sr. St-Arnaud definiu habitação acessível como não consumindo mais de 30% da renda após impostos de seu proprietário, incluindo serviços públicos, impostos sobre a propriedade e seguros. Ele também presumiu que os proprietários colocavam 20% do preço de compra em um pagamento inicial e distribuíram suas hipotecas ao longo de 25 anos – o acordo típico no Canadá.)
Ele me disse que, à medida que os números se tornavam claros, ele ficava cada vez mais desesperado com os canadenses mais jovens que estavam “tentando conseguir uma casa, começar com uma família e tentando sobreviver”.
A posição do governo federal e da maioria das províncias é que, ao estimular a construção de novas habitações, o Canadá pode ter casas a preços acessíveis sem reduzir o valor das casas atuais. Embora St-Arnaud concorde que construir mais casas ajudará na acessibilidade, ele está cético de que isso será suficiente para tornar as casas realmente acessíveis. E observou que poucos políticos, se é que algum, teriam qualquer interesse em resistir à reacção política que adviria de qualquer acção que reduzisse o valor do activo mais valioso de muitos canadianos, talvez substancialmente.
“Há muitos proprietários neste momento cuja casa é o seu único bem”, disse ele. “Todo o dinheiro deles vai para a casa deles. Eles não têm nenhum fundo de pensão ou poupança. A casa deles é tudo. Portanto, se não estiver mais valorizando, poderá colocar algumas dificuldades financeiras em alguns deles.”
Quando falei com Robert Hogue, economista-chefe adjunto do RBC, ele disse que concordava que é pouco provável que ocorram quedas drásticas nos preços das casas que restaurem a acessibilidade em cidades onde a habitação se tornou inacessível. (Não me preocupei em perguntar a ele sobre a probabilidade de aumentos de 65% para os residentes dessas cidades.)
No mínimo, disse ele, isso exigiria que os construtores construíssem mais casas do que o Canadá tem capacidade para construir ou que construíssem além do que os balanços patrimoniais dos incorporadores podem sustentar com lucro.
Ele estava, no entanto, mais esperançoso quanto à acessibilidade do aluguel de moradias, que agora também é muito caro em muitas cidades. Uma lição tirada da pandemia, disse ele, foi que quando os estudantes já não afluíam às cidades e alguns residentes se mudavam dos centros da cidade para as zonas rurais, um aumento na oferta pode levar rapidamente a rendas mais baixas. Apenas aumentar as taxas de vacância para 3%, disse Hogue, faria uma diferença substancial.
“Os proprietários dependem de um fluxo de renda”, ele me disse. “Se uma unidade não estiver ocupada por alguns meses, eles estarão muito mais dispostos a negociar.”
Mas Hogue acrescentou que os canadenses não teriam que abandonar a casa própria. Embora a taxa de propriedade de casa própria no Canadá tenha caído entre 2011 e 2021, ainda permaneceu em um nível robusto 66,5 por cento.
Mas a propriedade no futuro virá, disse ele, com “alguns compromissos” em cidades altamente inacessíveis.
Em lugares como Toronto e Vancouver, disse Hogue, muitos compradores, especialmente aqueles que acabaram de entrar no mercado, terão que abandonar a ideia de uma única casa isolada perto do centro da cidade e se contentar com um condomínio longe do centro da cidade. Outros poderão ter de se mudar para províncias com preços de habitação mais baixos, como as do Canadá Atlântico.
Conor Dougherty, meu colega na área de Negócios, escreveu sobre um compromisso que chegou ao mercado imobiliário nos Estados Unidos: subdivisões de casas isoladas de até 400 pés quadrados.
(Ler: A Grande Compressão)
“Acessibilidade de propriedade – isso é difícil de resolver”, disse Hogue. “Provavelmente você pode conseguir algum progresso, mas consertar completamente a situação de volta ao ponto em que estava em 2004, acho que é um exagero.”
Ele acrescentou: “O sonho de propriedade ainda estará disponível, mas será diferente do que seria o ideal para muitas pessoas”.
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Natural de Windsor, Ontário, Ian Austen foi educado em Toronto, mora em Ottawa e faz reportagens sobre o Canadá para o The New York Times há duas décadas. Siga-o no Bluesky: @ianausten.bsky.social.
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