As taxas hipotecárias estão no nível mais alto em 22 anos, prejudicando um mercado imobiliário já pressionado pelos preços elevados.
Os compradores de casas enfrentam uma taxa média de 7,23% em uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, o empréstimo residencial mais popular nos Estados Unidos. Freddie Mac relatado em 24 de agosto. Essa foi a taxa mais alta desde junho de 2001.
O aumento das taxas arrefeceu a procura por casas, com vendas de casas existentes caiu acentuadamente em relação ao ano passado. E os vendedores que fixaram taxas baixas durante a pandemia estão relutantes em colocar as suas casas à venda porque temem não conseguir encontrar uma taxa comparável quando se tornarem compradores.
As taxas de hipoteca são influenciadas por vários fatores, muitos deles fora do nosso controle. O maior impulsionador é o mercado de títulos, mas há mais do que isso, disse Melissa Cohn, vice-presidente regional da William Raveis Mortgage, uma credora imobiliária.
“A maioria dos consumidores olha para a história simples, mas há outras forças em ação”, disse ela. “Temos uma economia muito mais complicada.”
O que influencia as taxas de hipoteca?
Tudo começa com o mercado de títulos.
As taxas hipotecárias, como muitos outros empréstimos de longo prazo, tendem a acompanhar a taxa, ou o rendimento, dos títulos do Tesouro a 10 anos, que são vistos como a aposta mais segura para os credores porque são apoiados pelo governo dos EUA. Para muitos tipos de empréstimos, os mutuantes começam efectivamente com essa taxa, muitas vezes referida como taxa isenta de risco, e depois aumentam-na para reflectir o maior risco de não serem reembolsados pelos mutuários, como os compradores de casas.
O rendimento da nota do Tesouro a 10 anos atingiu recentemente o seu ponto mais alto desde 2007, subindo para 4,3 por cento, reflectindo os esforços da Reserva Federal para controlar a inflação, aumentando os custos dos empréstimos. A Fed define taxas de juro de curto prazo e as expectativas sobre o seu destino têm uma grande influência nos rendimentos das obrigações de longo prazo.
Quando a inflação está elevada, o Fed aumenta as taxas de curto prazo para desacelerar a economia e reduzir a pressão sobre os preços. Mas as taxas de juro mais elevadas tornam o empréstimo mais caro para os bancos, pelo que aumentam as taxas dos empréstimos ao consumo, incluindo hipotecas, para compensar. Isso vem acontecendo há mais de um ano, com a taxa do Fed subindo acima de 5%, de quase zero, e as taxas hipotecárias seguindo o exemplo.
Uma economia forte também afecta as taxas hipotecárias de outras formas. Um mercado de trabalho robusto dá às famílias mais dinheiro para gastar, o que aumenta a procura de hipotecas, aumentando as taxas.
Os credores também costumam agrupar suas hipotecas em uma carteira, que usam para arrecadar dinheiro, vendendo-o a investidores. Esses títulos garantidos por hipotecas são semelhantes aos títulos.
Para se manterem competitivos com as obrigações do Tesouro a 10 anos, os credores precisam de aumentar os rendimentos dos seus títulos garantidos por hipotecas, o que significa taxas mais elevadas para empréstimos à habitação. A diferença entre o rendimento da nota do Tesouro de 10 anos e dos títulos garantidos por hipotecas, conhecida como spread, é geralmente de cerca de dois pontos percentuais.
Neste momento, a diferença ronda os três pontos percentuais, o que tem um grande efeito no mercado imobiliário ao aumentar as taxas hipotecárias, disse Lawrence Yun, economista-chefe da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.
“É realmente intrigante que a propagação seja tão ampla e persistente”, disse ele.
Por quanto tempo as taxas permanecerão altas?
Os economistas prevêem que as taxas hipotecárias permanecerão elevadas por pelo menos mais alguns meses. E mesmo quando começarem a descer, espera-se que se estabeleçam bem acima das taxas de 3% que os compradores de casas usufruíram durante as fases iniciais da pandemia.
Yun disse esperar que as taxas comecem a cair até o final do ano, possivelmente caindo para 6% na primavera. “A racionalidade e a lógica económica dizem que a taxa deveria ser mais baixa”, disse ele, salientando que a Fed já abrandou os aumentos das taxas de juro.
A Mortgage Bankers Association, um grupo do setor, previsão recente que a taxa média de hipotecas de 30 anos cairia para 5% no quarto trimestre do próximo ano.
Os responsáveis da Fed reconheceram que terão de ter em conta os potenciais custos económicos do aumento das taxas, e Yun disse que isso inclui danos aos bancos regionais, como os colapsos do Silicon Valley Bank e do Signature Bank.
O que um comprador pode fazer para obter uma taxa mais baixa?
Pode parecer que os compradores de casas têm pouca margem de manobra, mas há coisas que eles podem fazer para conseguir uma taxa mais baixa, disse Cohn, da William Raveis Mortgage.
Uma pontuação de crédito forte é importante, disse ela, bem como um pagamento inicial considerável, geralmente de pelo menos 20% do preço de compra. Os compradores que conseguem administrar isso podem descobrir que estão em um mercado menos competitivo, o que pode facilitar o fechamento de um negócio.
“As taxas devem ser mais baixas nos próximos 12 a 24 meses”, disse Cohn, e os compradores de casas poderão refinanciar suas hipotecas quando as taxas caírem.
Ela também aconselha os consumidores a comparar as taxas de vários credores. “Não existem truques de mágica”, disse ela. “Você precisa fazer compras.”
