Se sua pontuação de crédito for fraca, você pode temer que isso o impeça de refinanciar sua hipoteca. Felizmente, um refinanciamento pode ser difícil, mas não impossível. Aqui está o que você precisa saber sobre como refinanciar sua hipoteca com crédito ruim.
Opções para refinanciar sua hipoteca com crédito ruim
Os credores hipotecários normalmente procuram uma pontuação de crédito de pelo menos 620 para refinanciar empréstimos convencionais, mas os padrões são mais flexíveis com hipotecas patrocinadas pelo governo.
Aqui estão algumas opções a serem exploradas para refinanciamento com crédito ruim. A elegibilidade geralmente depende de quem possui sua hipoteca e se você atende aos requisitos.
Refinanciamento de taxa e prazo FHA
Você pode conseguir fazer um refinanciamento FHA com taxa e prazo com uma pontuação de crédito de 500 a 580, mas pode ser difícil acessar esses empréstimos. Isso porque você precisa encontrar um credor aprovado pela FHA, e os credores podem adicionar suas próprias diretrizes às regras da FHA.
Stephanie Amedee, gerente de filial e originadora de empréstimos licenciados da Semper Home Loans Incorporated, diz: “A FHA permite (uma pontuação de crédito) até 500. O problema de cair para 500 é que você terá dificuldade em encontrar investidores que irão comprar um empréstimo que tenha uma pontuação de crédito tão baixa e, portanto, na minha experiência, não vejo nada abaixo de 550 geralmente sendo subscrito.
FHA simplifica o refinanciamento
Se sua pontuação de crédito estiver baixa e você tiver uma hipoteca FHA por pelo menos 210 dias, poderá refinanciar por meio do programa de simplificação. Os refinanciamentos simplificados estão disponíveis em opções qualificadas e não qualificadas para crédito.
A diferença entre os dois é que o credor pode aprovar o empréstimo sem qualificação de crédito sem uma verificação de crédito ou avaliação da casa. Você precisará mostrar que fez seis pagamentos de hipoteca consecutivos.
Refinanciamento de assistência simplificado do USDA
Os proprietários elegíveis podem refinanciar empréstimos imobiliários do USDA sem verificação de crédito, avaliação da relação dívida / renda ou inspeção residencial. Você deve estar em dia com os pagamentos da hipoteca durante os 12 meses anteriores ao refinanciamento.
VA IRRRL (empréstimo de refinanciamento para redução da taxa de juros)
Se você tiver um empréstimo residencial garantido pelo VA, poderá reduzir o pagamento mensal da hipoteca por meio deste programa simplificado. Os empréstimos normalmente não exigem verificação ou avaliação de crédito e você pode refinanciar até 100% do saldo pendente do empréstimo. Você precisará comprovar que recebeu o empréstimo por pelo menos 210 dias após a data de vencimento do primeiro pagamento e fez seis pagamentos mensais consecutivos.
RefiNow da Fannie Mae ou Refi Possible do Freddie Mac
Esses programas foram desenvolvidos para ajudar os proprietários de casas de baixa renda a refinanciar com mais facilidade. Fannie Mae ou Freddie Mac precisarão ser proprietários de seu empréstimo para se qualificar, e você deve atender aos requisitos de renda, índice de DTI, histórico de pagamentos e índice de valor do empréstimo.
Empréstimo de refinanciamento de portfólio
Você pode se qualificar para um empréstimo de refinanciamento de portfólio, uma hipoteca que o credor origina e retém em vez de vender no mercado secundário. Os credores podem definir seus próprios padrões de aprovação para essas hipotecas e podem ser mais flexíveis com os requisitos de pontuação de crédito.
Hipoteca não qualificada
Uma hipoteca não qualificada, ou não QM, geralmente usa métodos alternativos para avaliar sua capacidade de pagar a dívida em vez de sua pontuação de crédito. Também pode permitir problemas de crédito recentes, como falência ou execução hipotecária. No entanto, um empréstimo de refinanciamento não QM pode ter características potencialmente arriscadas que uma hipoteca qualificada não permite, como pagamentos apenas de juros ou prazos de reembolso superiores a 30 anos.
Modificação do empréstimo
Amedee diz que uma modificação do empréstimo pode ser uma boa opção se você estiver enfrentando inadimplência ou execução hipotecária e não puder se qualificar para um refinanciamento. Seu credor existente pode transferir qualquer valor vencido para o saldo da hipoteca, reduzir sua taxa de juros ou amortizar novamente seu empréstimo para lhe proporcionar um pagamento mensal mais baixo. Se você estiver passando por dificuldades financeiras, entre em contato com o titular da hipoteca o mais rápido possível para discutir possíveis opções de alívio.
Como refinanciar sua hipoteca com crédito ruim
Se você está tentando refinanciar uma hipoteca com crédito ruim, há várias etapas que você deve seguir:
- Verifique sua pontuação de crédito. Uma pontuação FICO entre 300 e 579 é considerada ruim e pontuações entre 580 e 669 são razoáveis. Depois de saber sua pontuação, você poderá preparar suas finanças e se inscrever no programa de hipoteca correto.
- Calcule seu rácio dívida / rendimento. Seu índice de DTI é a porcentagem de sua renda mensal que vai para dívidas. Normalmente, o seu índice de DTI deve ser inferior a 43% para se qualificar para uma hipoteca (quanto menor, melhor).
- Aumente suas reservas de caixa. Mostrar ao credor que você tem dinheiro em mãos para cobrir a hipoteca durante emergências financeiras pode fortalecer seu pedido de refinanciamento. Os especialistas recomendam manter um fundo de emergência de pelo menos três a seis meses de suas despesas normais.
- Pergunte ao seu credor atual. Como você já tem um relacionamento com a instituição financeira por meio de sua primeira hipoteca, esse banco pode estar mais disposto a trabalhar com você – especialmente se você tiver um histórico de pagamentos impecável.
- Compre com diferentes credores. Obtenha cotações de taxas baseadas em consultas suaves, que não prejudicarão seu crédito. Além disso, pergunte sobre as taxas e custos de fechamento que você pode pagar, o que pode ajudá-lo a decidir se deve seguir em frente com o credor.
- Procure aconselhamento com base na sua situação. “É uma boa ideia que um credor analise (seu) pedido de empréstimo e crédito para ver se há algo que pode ser feito para ajudar a melhorar (sua) pontuação de crédito e colocar (você) na fila para poder refinanciar”, diz Amedee .
- Aliste um co-signatário. Adicionar um mutuário com bom crédito ao seu pedido de refinanciamento de hipoteca pode aumentar suas chances de se qualificar para o empréstimo ou de obter uma taxa de juros melhor.
- Avalie a compra em um período de 45 dias. Considere solicitar pelo menos três credores para comparar custos e obter a melhor taxa, mesmo com crédito ruim. Vários pedidos de hipoteca dentro de um período de duas a seis semanas contarão como apenas uma consulta difícil.
- Considere obter um bloqueio de taxa. Um bloqueio de taxa pode garantir uma taxa de juros de refinanciamento de hipoteca definida até o dia do fechamento, o que pode ajudar a aliviar seus nervos à medida que as taxas de juros aumentam regularmente no ambiente atual. Esteja ciente, entretanto, de que você pode ficar preso pagando mais pelo seu empréstimo se as taxas caírem durante o período de bloqueio.
Rebecca Richardson, gerente de agência e originadora de empréstimos da UMortgage, diz: “Na maioria das vezes, haverá algum tipo de piso para a pontuação de crédito. Então, ou você está lá ou não.” No entanto, se você mal atende a esse requisito, pode aumentar suas chances de aprovação tendo um baixo índice de DTI ou reservas de caixa substanciais.
Benefícios e desvantagens do refinanciamento com crédito ruim
O refinanciamento de sua hipoteca pode resultar em vantagens e desvantagens para sua situação financeira. Aqui estão alguns dos possíveis prós e contras que você deve avaliar ao determinar como seguir em frente.
Benefícios potenciais do refinanciamento
- Aborde as circunstâncias pessoais. Se você estiver se divorciando, poderá retirar seu nome ou o nome do seu futuro ex-cônjuge da hipoteca refinanciando o empréstimo.
- Livre-se do seguro hipotecário privado. Se você tiver pelo menos 20% do patrimônio líquido em sua casa, poderá abandonar o seguro hipotecário privado refinanciando seu empréstimo.
- Reduza seus pagamentos mensais. O refinanciamento de sua hipoteca para um prazo de reembolso mais longo pode resultar em pagamentos mensais menores, liberando dinheiro em seu orçamento para outras metas.
- Livre-se de dívidas mais cedo. Por outro lado, refinanciar sua hipoteca para um prazo de reembolso mais curto pode ajudá-lo a pagar o empréstimo mais rapidamente (e economizar dinheiro em juros).
- Garanta uma taxa de juros fixa. Se você tiver uma hipoteca com taxa ajustável, o refinanciamento para um empréstimo com taxa de juros fixa proporcionará pagamentos mensais estáveis e previsíveis.
- Economize dinheiro a longo prazo. O refinanciamento do seu empréstimo à habitação pode ajudá-lo a economizar dinheiro se você mantiver a propriedade por tempo suficiente após o fechamento ou se as taxas de juros diminuírem desde que você contratou a hipoteca original.
Potenciais desvantagens do refinanciamento
- Pague mais juros. As taxas de juros hipotecários aumentaram acentuadamente nos últimos anos, então mesmo pessoas com crédito excelente podem acabar pagando juros significativamente mais altos, dependendo de quando originalmente fecharam sua casa.
- Tossir custos finais. Você pode ter que pagar até 6% do valor da propriedade para fechar seu acordo de refinanciamento.
- Aumente seus pagamentos mensais. O refinanciamento para um prazo mais curto pode resultar em pagamentos mensais dramaticamente maiores porque você terá que pagar sua dívida em menos tempo.
- Prolongar o período de endividamento. Por outro lado, o refinanciamento a um prazo mais longo pode significar ter uma hipoteca durante anos (ou décadas) e pagar mais juros ao longo da vida do empréstimo.
- Obtenha uma pontuação de crédito. A contratação de uma nova hipoteca pode resultar em uma pequena redução temporária na pontuação de crédito, em parte porque o credor realizou uma investigação minuciosa sobre o seu crédito antes de emitir o empréstimo.
- Reduza o patrimônio da sua casa. Se você retirar dinheiro de sua casa ao refinanciar, seu patrimônio diminuirá.
À medida que você avança no processo de tomada de decisão, é fundamental manter duas coisas em mente: o motivo do refinanciamento e o plano de longo prazo para a propriedade. Por exemplo, digamos que você queira refinanciar para aproveitar o valor da sua casa e pagar dívidas com juros mais altos. Richardson diz que você deve ter a mentalidade e a disciplina corretas para que esta transação seja benéfica para você. Do contrário, você poderá acumular mais dívidas no cartão de crédito, sacrificando, em última análise, o patrimônio da sua casa sem melhorar sua situação geral.
Além disso, diz Richardson, se você “planeja se mudar nos próximos seis meses ou um ano (refinanciamento) pode não fazer sentido”. Você pode ver quanto tempo precisa para manter a propriedade para sair na frente calculando seu ponto de equilíbrio.
Veja como: Divida seus custos de fechamento pelo valor que você espera economizar todos os meses para descobrir quanto tempo precisará para recuperar os custos iniciais do empréstimo. Por exemplo, se você pagar US$ 5.000 para refinanciar e economizar US$ 100 por mês, atingirá o ponto de equilíbrio em 50 meses.
Encontrar um credor para ajudá-lo a refinanciar uma hipoteca com crédito ruim
Muitos credores de refinanciamento de hipotecas não trabalharão com você se você tiver uma pontuação de crédito ruim. No entanto, alguns bancos podem estar dispostos a ignorar esta métrica financeira, incluindo:
Você pode encontrar outras opções fazendo pesquisas na Internet, perguntando a amigos que refinanciaram recentemente suas hipotecas ou conversando com profissionais financeiros.
Como você pode melhorar seu crédito para refinanciar?
- Pague suas contas em dia. Este é o maior fator que pode influenciar sua pontuação de crédito.
- Reduza sua dívida. Tente usar no máximo 30% do crédito disponível em seus cartões de crédito e pague empréstimos estudantis e empréstimos para automóveis, se possível.
- Obtenha seus relatórios de crédito de AnnualCreditReport.com. Agora você pode acessar indefinidamente cada relatório online, semanalmente, gratuitamente. Procure imprecisões e casos de fraude, que podem diminuir sua pontuação de crédito. Discutir erros com as agências de relatórios de crédito.
- Torne-se um usuário autorizado. Peça a alguém com um histórico de crédito forte, como um membro da família ou amigo de confiança, para adicionar você a uma conta de cartão de crédito.
- Evite solicitar crédito, o que pode levantar questões sobre sua estabilidade financeira.
- Mantenha as contas de cartão de crédito abertas para manter a duração do seu histórico de crédito.
Amedee diz: “Muitos credores têm acesso, por meio da empresa de crédito com a qual trabalham, para executar simuladores sobre o que você pode fazer para melhorar sua pontuação de crédito”. Então, depois de fazer as alterações necessárias, você pode esperar que sua pontuação de crédito as reflita naturalmente (o que pode levar um mês ou mais). Ou você pode pedir ao seu credor para iniciar uma nova pontuação rápida, que ocorre quando a instituição financeira envia a documentação das alterações diretamente às agências de crédito e solicita que sua pontuação de crédito seja recalculada.
Essa estratégia pode funcionar bem se sua pontuação baixa for devido a um alto índice de DTI e você pagar os saldos de sua conta para reduzi-lo. No entanto, se o seu relatório de crédito contiver marcas depreciativas, como cobranças ou baixas, talvez seja melhor trabalhar com um especialista em crédito ou outro profissional financeiro, diz Amedee.
