Patrick S. Nelson é um homem sitiado.
Um dos primeiros participantes no negócio de moradia estudantil fora do campus, o Sr. Nelson construiu sua empresa de administração de propriedades levantando dinheiro de grandes credores e de centenas de indivíduos ricos. Mas o seu negócio azedou nos últimos anos, e Nelson – que até agora renegou as promessas de reembolsar alguns desses sócios – enfrenta agora mais de uma dúzia de processos judiciais e uma briga com uma empresa de private equity.
Nelson está preso por pelo menos US$ 115 milhões, que não pagou apesar do aumento das multas e juros e de ter sido duas vezes acusado de desacato civil por juízes por suposto uso indevido de dinheiro da empresa. O seu desafio frustrou investidores e credores e irritou alguns dos juízes que ouviram essas disputas.
“Estou vendo muito dinheiro circulando e não gosto disso”, disse a juíza Melissa Crane em fevereiro na Suprema Corte do condado de Nova York durante uma audiência envolvendo o Fortress Investment Group, uma empresa de private equity que está tentando executar a hipoteca uma das propriedades do Sr. Nelson. Em janeiro, o juiz Crane considerou Nelson por desacato ao tribunal depois de descobrir que ele havia violado as restrições judiciais ao usar quase US$ 3 milhões de seu negócio para pagar despesas pessoais, incluindo hipotecas de um rancho de luxo para aluguel por temporada em Utah e uma casa na Califórnia, viagens de golfe e contas de cartão de crédito.
“Havia contas que tínhamos que pagar”, testemunhou Nelson em uma audiência subsequente em 12 de março. Nelson se recusou a ser entrevistado, mas disse em comentários por escrito ao The New York Times que “está fazendo tudo que pode para cumprir suas obrigações.” Ele disse que as conclusões de desacato civil eram injustificadas.
Nelson, 51 anos, fundou a Nelson Partners Student Housing em 2018, depois de se separar de seu irmão, com quem administrou um negócio de moradia estudantil por quase duas décadas. Os irmãos foram dos primeiros a identificar uma oportunidade que se tornou um mercado de 10 mil milhões de dólares por ano. Em 2017, Revista Inc. colocou a sua antiga empresa na sua lista anual das empresas privadas de crescimento mais rápido. Grandes jogadores como Blackstone entrou no mercado nos últimos anosatraídos pela promessa de pagamentos de aluguel que são praticamente garantidos por causa do dinheiro do empréstimo estudantil.
Nelson compra propriedades residenciais para estudantes com o dinheiro que arrecada e usa o aluguel para pagar hipotecas e dividendos aos investidores, e também para a manutenção geral dos edifícios, cobrando taxas e recebendo uma comissão quando eventualmente os vende. Através da Nelson Partners, ele controla 18 propriedades – cada uma administrada como uma empresa separada com finanças separadas sob acordos contratuais com investidores.
Em sua declaração por escrito, Nelson disse que seu negócio estaria prosperando se não fosse pela pandemia, que levou à redução da ocupação em alguns edifícios, e artigos no The Times sobre investidores processando sua empresa e reclamações de residentes estudantes sobre o estado das propriedades. . Nelson disse que nunca tinha perdido dinheiro para os investidores antes dos artigos do The Times, que, segundo ele, também “destruíram a capacidade de obter empréstimos”.
Nelson afirmou que, assim que conseguir novos financiamentos e vender propriedades com lucro, haverá dinheiro mais do que suficiente para pagar os investidores e saldar as suas dívidas. Na terça-feira, ele testemunhou que estava tentando vender três complexos de apartamentos para estudantes.
Desde 2021, houve mais de duas dezenas de ações judiciais contra ele; cerca de metade permanece ativa. Dezenas de milhões de reclamações ainda estão pendentes. Ele deve US$ 57 milhões à Fortress, US$ 50 milhões a investidores e quantias menores a outros credores e fornecedores. Ele levou empresas que possuem cinco propriedades à falência depois de não pagarem os empréstimos. E a Receita Federal colocou uma garantia fiscal de US$ 3 milhões em uma de suas casas no sul da Califórnia.
Os primeiros grandes processos contra Nelson e algumas de suas empresas ocorreram no início de 2021, quando centenas de investidores em uma luxuosa torre de apartamentos estudantis chamada Skyloft, perto da Universidade do Texas em Austin, disseram que haviam sido fraudados em dezenas de milhões. de dólares.
Uma das empresas de Nelson comprou a Skyloft em 2019 por US$ 124 milhões, dos quais US$ 75 milhões vieram de pequenos investidores – a maioria aposentados abastados, advogados, médicos e engenheiros – e o restante de um fundo de hedge e um grande banco. Quando a pandemia transferiu as aulas online, Nelson disse que problemas de fluxo de caixa o levaram a interromper o pagamento mensal de dividendos a investidores na Skyloft e em outras propriedades.
Em 2022, ele chegou a um acordo de US$ 50 milhões com investidores da Skyloft. No mesmo ano, ele vendeu dois edifícios – um com lucro antes do acordo Skyloft, o outro um pouco acima do preço de compra. Devolveu dezenas de milhões de dólares aos investidores nessas propriedades, embora alguns tenham recebido substancialmente menos do que investiram.
Mas no outono passado, a juíza Karin Crump, do condado de Travis, no Texas, considerou Nelson por desacato ao tribunal depois de descobrir que ele violou os termos de seu acordo ao usar dinheiro que deveria ir para um fundo de restituição para contas legais e receber uma comissão na venda de outro edifício em vez de devolver esse dinheiro aos investidores.
Judy Sims disse que ela e seu marido, ambos aposentados, investiram US$ 250 mil em um prédio residencial estudantil da Nelson Partners, perto da Universidade do Norte do Colorado, em Greeley, Colorado, mas esperavam perder grande parte de seu investimento depois que o credor decidiu executar a hipoteca do prédio. em 2023.
“Ele parecia muito gentil ao telefone quando queria nosso dinheiro”, disse Sims, que mora com o marido em Chelan, Washington. “Mas o que me deixa tão furiosa é que ele não aceita qualquer responsabilidade”.
No tribunal, os advogados do Sr. Nelson descreveram as transferências de dinheiro contestadas, incluindo aquelas que ele direcionou para uso pessoal, como “empréstimos entre empresas” legítimos, consistentes com a forma como ele sempre administrou o seu negócio. Eles argumentaram que Nelson está simplesmente fazendo o que é necessário para evitar o colapso de seu negócio. Nelson testemunhou na audiência de 12 de março que estava preocupado com a possibilidade de as 130 pessoas que a Nelson Partners emprega perderem seus empregos. Ele também disse que queria “deixar um legado para minhas filhas”.
“Eu realmente não entendo qual é o objetivo dele”, disse George Wong, 64 anos, executivo de marketing de Los Altos, Califórnia, que investiu em três dos negócios de Nelson.
Uma das maiores disputas de Nelson é com a Fortress, a empresa de investimentos de Nova York. Por mais de dois anos, a Fortress, que adquiriu um empréstimo de US$ 52 milhões feito a uma empresa Nelson Partners, proprietária do Auraria Student Lofts no centro de Denver, vem tentando executar a hipoteca do prédio. Mas a ação foi suspensa depois que o Sr. Nelson levou essa propriedade à falência em 2022.
Um pedido de falência interrompe a execução hipotecária e dá ao mutuário mais tempo para potencialmente negociar um acordo, mas não evita necessariamente perdas para os investidores.
No verão passado, a Fortress obteve uma sentença que lhe permitiu cobrar o empréstimo agora no valor de US$ 57 milhões com juros e que o Sr. Nelson concordou pessoalmente em reembolsar. Isso preparou o terreno para a atual rodada de processos por desacato perante o juiz Crane.
Nelson chamou Fortress de investidor “abutre” que adquiriu o empréstimo da Auraria durante a pandemia e agora está “essencialmente tentando me tirar do mercado”.
Os dois lados devem comparecer novamente perante a juíza Crane na segunda-feira, enquanto ela luta contra o descumprimento de Nelson de suas ordens judiciais anteriores.
Martin Goodman, 60 anos, um corretor de imóveis que mora em San Diego, Califórnia, disse que tentou reunir investidores no complexo residencial estudantil de Greeley para elaborar um plano para evitar uma execução hipotecária pela Fannie Mae, a hipoteca apoiada pelo governo federal. gigante das finanças. A Fannie obteve recentemente aprovação judicial para executar a hipoteca em abril.
Goodman disse que esperava que Nelson declarasse outra falência.
“No final das contas, podemos muito bem perder a propriedade”, disse Goodman. “Tudo porque Pat não se apresenta.”
Alain Delaquériere contribuiu com pesquisas.
