Quando os promotores decidiram construir 60 apartamentos subsidiados numa zona rica de Florence, SC, o presidente do Conselho do Condado ficou entusiasmado. A habitação acessível “serviria uma grande necessidade”, escreveu ele, e a sua proximidade a serviços e empregos enquadra-se nos objectivos de planeamento do condado. Ele prometeu uma pequena doação.
Então os vizinhos descobriram. Advogados, executivos e líderes cívicos reuniram-se no Florence Country Club, a oitocentos metros do empreendimento proposto, e prometeram bloqueá-lo. Nove dias depois, o plano sofreu um golpe fatal quando o Conselho, numa reunião que durou três minutos e 14 segundos, iniciou o rezoneamento do local, liderado pelo presidente que o elogiou.
A súbita reversão do Conselho é objecto de um processo habitacional justo – a maioria dos potenciais inquilinos eram negros num bairro de residentes maioritariamente brancos – e de um estudo das forças que afastam as famílias de baixos rendimentos de bairros ricos em oportunidades.
Em muitas, se não nas mais ricas, comunidades, as regras existentes sobre o uso da terra teriam impedido a habitação de baixos rendimentos, com os regulamentos a funcionarem frequentemente de forma tão silenciosa que escondem até que ponto a exclusão é um produto do design. Mas uma peculiaridade no código de zoneamento do condado de Florença, que permite apartamentos subsidiados, trouxe a oposição à vista do público.
“O que é incomum aqui é que vemos um exercício de poder político que é tipicamente invisível”, disse Jessica Trounstine, cientista política da Universidade Vanderbilt que estuda regulamentação habitacional. “Isso torna a oposição à habitação acessível mais clara do que costuma ser.”
A escassez de habitação a preços acessíveis está a causar estragos em todo o país com famílias de recursos modestos. Quase dois terços dos arrendatários de baixos rendimentos – uma percentagem recorde – enfrentam “severos encargos de custos”, o que significa que gastam mais de metade do seu rendimento em rendas e serviços públicos. O governo federal considera o abrigo acessível se consumir 30% da renda ou menos.
Ao mesmo tempo, cada vez mais evidências têm enfatizado os danos que as crianças sofrem por crescerem em locais desfavorecidos. Como portas de entrada para escolas, segurança e conexões, os bairros contribuem muito para determinar quem sai na frente. Ao se mudar para bairros melhores, um estudo pioneiro encontradoas crianças de famílias de baixos rendimentos aumentaram os seus rendimentos médios ao longo da vida numa média de quase 200.000 dólares.
Falando perante o Conselho do Condado, os opositores disseram que o projecto de Florença aumentaria o perigo do tráfego e das inundações numa área perturbada por ambos. Adicionar apartamentos perto de um dos cruzamentos mais movimentados da cidade faria com que mais motoristas cortassem as ruas onde seus filhos brincam, disseram os críticos, e pavimentar o local arborizado de seis acres pioraria o escoamento.
Ninguém mencionou a raça ou classe dos possíveis inquilinos.
“Este é um momento maravilhoso para transferirmos este bom projecto para uma localização melhor”, disse Jean Leatherman, um residente do bairro, ao Conselho. “Não nos opomos ao desenvolvimento – nos opomos à localização deste desenvolvimento.”
Como muitos dos oponentes do projeto, Leatherman tem um histórico de engajamento cívico, inclusive como arrecadadora de fundos para escolas públicas, cujos alunos vêm em grande parte de famílias de baixa renda e de minorias.
“Não se trata de raça”, disse ela numa entrevista, referindo-se à oposição ao projecto. “Eu não me importaria se fossem apartamentos luxuosos de US$ 500 mil. Se você colocasse 60 deles, eu me oporia.”
Uma conversa diferente envolvendo outros adversários do projeto se desenrolou no Facebook, onde um alertou que a habitação subsidiada serve “desculpa, pessoas preguiçosas” e outro escreveu que “a única coisa que nos protege da alta criminalidade é a distância”. Moradias de baixa renda, escreveu uma terceira pessoa, são “uma porcaria acordada”.
Os apartamentos propostos, que passarão a ser conhecidos como Jessamine, ganharam financiamento da Crédito fiscal para habitação de baixa renda, o maior programa de habitação a preços acessíveis do governo federal. Gasta cerca de 13 mil milhões de dólares por ano concedendo créditos fiscais aos promotores, que estes vendem, geralmente a bancos ou outras empresas, para angariar fundos para a construção em troca de manterem as rendas baixas.
Ao contrário da habitação pública ou da Secção 8, o programa não se destina aos inquilinos mais pobres. Os desenvolvedores do Jessamine o chamaram de alojamento para trabalhadores, para pessoas como auxiliares de enfermagem ou seguranças. Mas algumas famílias indigentes alugam apartamentos com crédito fiscal com vouchers ou outros auxílios. Na Carolina do Sul, os inquilinos com crédito fiscal têm renda média anual de cerca de US$ 17.000.
Em uma competição estadual pelos créditos, Jessamine ganhou pontos por localização – seu setor censitário teve a melhor pontuação do condado em um índice de oportunidade – e apoio político. O diretor de planejamento do condado, Shawn Brashear, elogiou sua “localização ideal”, e o presidente do conselho, Willard Dorriety Jr., prometeu até US$ 10 mil para um hidrante.
A maior parte do bairro, denominado Country Club, foi zoneado para moradias unifamiliares. Mas o Jessamine estava em um “buraco de donut” não zoneado – propriedade do condado cercada por terrenos da cidade – que permitia apartamentos.
Quando os vizinhos viram trabalhadores preparando o local, o alarme se espalhou. “Eu recebia ligações todos os dias”, disse Frank J. Brand II, que era vereador do distrito na época, em depoimento. “Ninguém me ligou dizendo que estava feliz.”
Alguns moradores abordaram os incorporadores para comprá-los. Artigos hostis apareceu em um blog político. Horas antes de os críticos se reunirem no Country Club para planear a sua oposição, Dorriety rescindiu o seu apoio.
Nove dias depois, numa reunião que durou menos de quatro minutos, o Conselho votou por 8-0 para suspender a construção em buracos de donuts e reconsiderar o seu zoneamento. Foram necessárias mais reuniões para tornar a moratória definitiva, mas o resultado foi claro.
Os oponentes de Jessamine incluíam um ex-prefeito de Florença, Joe W. Pearce Jr.; um advogado de uma das famílias mais proeminentes da cidade, Walker H. Willcox; e Leatherman, cujo falecido marido, Hugh K. Leatherman, senador estadual por 40 anos, foi frequentemente descrito como o homem mais poderoso da Carolina do Sul.
Outro crítico, C. Pierce Campbell, dirige um dos maiores escritórios de advocacia do estado, o Turner Padget; sua casa fica a poucos metros do local proposto. O tráfego intenso deixou os carros capotados em seu quintal, disse ele ao Conselho, e o lago de drenagem proposto ao lado da estrada poderia tornar tais acidentes letais.
“Essa é a coisa mais perigosa de que já ouvi falar”, disse ele.
Ao contrário dos incorporadores de fora da cidade, “eu moro lá”, disse ele, e “isso é importante para mim pessoalmente”.
Embora críticos influentes falassem vigorosamente, poucas pessoas fora do bairro sabiam da existência da proposta e nenhum inquilino potencial dirigiu-se ao Conselho. “Duvido que eles estivessem cientes”, disse o reverendo Calvin Robinson Jr., pastor da Igreja Batista Trinity, uma proeminente congregação negra. “Eu não sabia disso.”
Um dos incorporadores, Drew Schaumber, escreveu aos membros do conselho que eles deveriam “ter vergonha de” ignorar as necessidades dos locatários. “Vocês representam TODOS os cidadãos de Florença, não apenas aqueles que vivem no CEP 29501”, escreveu ele.
Os contornos da disputa soariam familiares aos estudantes de habitação justa. Num dos primeiros casos ao abrigo do Fair Housing Act de 1968, um tribunal federal encontrou que Lackawanna, NY, havia rezoneado ilegalmente um bairro branco para bloquear moradias subsidiadas. Embora as autoridades tenham afirmado que agiram para proteger os esgotos sobrecarregados, o tribunal viu “discriminação odiosa” e alertou: “O padrão é antigo”.
Em 1983, um tribunal federal concluiu que o condado de Greenville, SC, infringiu a lei ao rezonear um local planejado para habitação subsidiada. A oposição da vizinhança, decidiu, foi motivada por “preocupações raciais – e não pelas objecções ao congestionamento ou à capacidade de eliminação de resíduos”.
O condado de Georgetown, SC, está sendo processado por rejeitar um projeto de crédito fiscal contestado por moradores de uma comunidade com campos de golfe a 2,5 quilômetros de distância. Embora o projeto tenha obtido apoio unânime da comissão de planejamento, os críticos alertaram online que serviria “preguiçosos da previdência social” e criar um “terreno fértil para o crime”. Tal como em Florença, a maioria dos inquilinos seriam negros e a maioria dos críticos eram brancos.
A oposição à habitação acessível também é comum em comunidades de tendência esquerdista, com lutas recentes desenrolando-se em Milton, Massachusetts.e a seção Chevy Chase de Washington, DC Os temores sobre valores de propriedade, crime e escolas muitas vezes animam o debate.
“Muita coisa mudou na vida americana nos últimos 50 anos, mas a hostilidade à habitação a preços acessíveis permaneceu surpreendentemente duradoura”, disse Justin Steil, professor de planeamento urbano e direito no Instituto de Tecnologia de Massachusetts, que é perito no Desenvolvedores de Jessamine.
Desde a aprovação da Lei da Habitação Justa, disse Steil, a segregação residencial por raça caiu apenas modestamente e a segregação económica cresceu à medida que os ricos vivem cada vez mais em enclaves ricos.
Para ganhar o processo de Florença, os promotores não têm de demonstrar que os funcionários tinham motivos discriminatórios – apenas que as suas acções tiveram um impacto racialmente díspar (sem servir um objectivo válido que não poderia ser alcançado de formas menos discriminatórias).
Analisando outras moradias com crédito fiscal em Florença, Steil estimou que 78% dos inquilinos do Jessamine seriam negros em um bairro onde pelo menos 80% é branco. Daí o seu fim, “a segregação residencial perpetuada”, escreveu ele.
Os membros do conselho disseram que há muito pretendiam reexaminar o zoneamento nos chamados buracos de donut do condado e não destacaram Jessamine.
Muitos economistas argumentam que Zoneamento excludente aumenta aluguéis limitando a oferta de habitação. Evidências crescentes sugerem que também restringe a mobilidade, ao afastar as crianças de baixos rendimentos de locais onde possam prosperar.
O Opportunity Insights, um projeto de pesquisa baseado em Harvard, coletou mais de 20 milhões de registros fiscais desintencionados para rastrear os efeitos da vizinhança sobre pessoas nascidas no final da década de 1970 e início da década de 1980. Ao passar de um bairro com oportunidades abaixo da média para um acima da média, descobriu-se que as crianças de baixos rendimentos aumentaram os seus rendimentos médios ao longo da vida em 198.000 dólares.
“O local onde você cresce é muito importante para moldar os resultados de sua vida”, disse Nathaniel Hendren, fundador do projeto, que agora é economista no MIT.
Schaumber, o promotor, construiu quatro edifícios com crédito fiscal em Florença sem resistência, mas todos eles estavam em bairros de baixos rendimentos. Qwendolyn Bines, 40 anos, mora em um lugar chamado Belmont, que é confortável e limpo, mas fica em uma via comercial, separada de uma oficina mecânica por uma cerca com arame farpado.
A Sra. Bines faz trabalho administrativo para sistemas escolares da região há 15 anos e ganha cerca de US$ 38 mil. Mas ela nunca conseguiu pagar uma habitação ao preço de mercado, o que consumiria cerca de 45% do seu rendimento.
Ela disse que ela e suas filhas adoram seu apartamento de três quartos, onde Kaylee, 5 anos, dorme com uma colcha de unicórnio e Kaylyn, 12 anos, exibe certificados do quadro de honra. (O aluguel mensal de US$ 765 é cerca de 60 por cento da taxa de mercado.) Mas a Sra. Bines disse que moradias populares “não deveriam estar apenas nas partes pobres da cidade”.
Os dados do Opportunity Insights enquadram o que está em jogo. Ao passar do setor censitário de Bines para o que circunda o Country Club, uma criança de baixa renda cresceria e ganharia em média US$ 12 mil adicionais por ano, isso mostra. Isto representa um ganho de quase 50%, que Hendren chamou de “extremamente raro” na política social.
A Sra. Bines morou brevemente em um prédio diferente com crédito fiscal, até que ameaças de um namorado violento a forçaram a se mudar. Ela considerou a localização do Jessamine ideal para criar os filhos e sugeriu um motivo além do trânsito para a oposição da vizinhança.
“Nós”, ela disse. “Sinto que eles não querem afro-americanos lá.”
Em depoimentos, vereadores, que não responderam aos pedidos de entrevista, repetiram os alertas sobre trânsito e enchentes. Brand, que perdeu a eleição seguinte para representar o bairro do Country Club, culpou parcialmente a disputa com Jessamine e disse que gostaria de ter agido antes para reduzir ou interromper o projeto.
Dorriety disse que retirou seu apoio em deferência à oposição de Brand e aos eleitores que ele representava.
“O consenso do Conselho do Condado de Florença”, disse ele, “é que não se pode mexer no distrito de outro homem”.
