Numa altura em que as taxas hipotecárias aumentaram acentuadamente, os compradores de imóveis poderão conseguir melhores condições com uma concessão gratificante ao vendedor: recompras de taxas de juro.
(Imagens Getty)
Uma redução de taxa paga pelo vendedor normalmente pode ajudar os compradores a economizar mais dinheiro em pagamentos mensais de hipotecas do que se negociassem um preço de compra mais baixo. Também pode ser mais barato para o vendedor pagar por pontos de desconto do que reduzir o preço da casa.
Cerca de dois em cada cinco vendedores (43%) ofereceram concessões – como reduções de taxas hipotecárias – durante o primeiro trimestre de 2023, de acordo com Redfin, uma corretora de imóveis. E embora as recompras de taxas possam ser uma forma econômica de fechar o negócio, elas trazem seus riscos. Aqui está o que você precisa saber sobre os pontos de desconto pagos pelo vendedor, para que você possa decidir se essa estratégia pode ajudá-lo a comprar ou vender uma casa este ano.
Como funcionam as reduções de taxas de hipoteca pagas pelo vendedor
Uma redução da taxa paga pelo vendedor ocorre quando o vendedor oferece concessões que reduzem a taxa de juros da hipoteca do comprador, seja durante a duração do empréstimo ou apenas durante os primeiros anos. Isso pode acontecer de duas maneiras: o vendedor contribui para os custos de fechamento do comprador por meio de pontos de desconto ou o vendedor paga por uma redução temporária da taxa.
Opção 1: o vendedor oferece dinheiro para custos de fechamento
Com uma redução de taxa permanente, o vendedor paga uma parte dos custos de fechamento do comprador que são usados para comprar pontos de desconto de hipotecas. Cada ponto reduz a taxa em cerca de 0,25 ponto percentual, dependendo do credor, e custa 1% do valor do empréstimo. Portanto, se você comprar uma casa de $ 500.000 com um pagamento inicial de 20%, o valor da hipoteca seria de $ 400.000 e cada ponto custaria $ 4.000.
Veja como os pontos de hipoteca podem afetar seu pagamento mensal de principal e juros e custos de empréstimo vitalício neste exemplo em uma hipoteca de 30 anos usando nossa calculadora de hipoteca:
| Taxa de juros hipotecários | Pagamento mensal de principal e juros | Custo inicial | Poupança ao longo de 30 anos | |
| 0 pontos | 6,5% | US$ 2.528 | US$ 0 | US$ 0 |
| 1 ponto | 6,25% | US$ 2.463 | US$ 4.000 | US$ 23.545 |
| 2 pontos | 6% | US$ 2.398 | US$ 8.000 | US$ 46.825 |
| 3 pontos | 5,75% | US$ 2.334 | US$ 12.000 | US$ 69.833 |
| 4 pontos | 5,5% | US$ 2.271 | US$ 16.000 | US$ 92.562 |
É claro que muitos proprietários não cumprem todo o cronograma de pagamento de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Alguns deles venderão ou refinanciarão suas casas bem antes disso, enquanto outros farão pagamentos extras do principal para saldar as dívidas mais rapidamente. Portanto, quando se trata de recompras de taxas, considere seu plano de longo prazo e encontre o ponto de equilíbrio – ou seja, quanto tempo levaria para você economizar dinheiro suficiente para compensar o dinheiro gasto na compra de pontos.
Uma última advertência: dependendo do tipo de hipoteca que você empresta, há limites de quanto o vendedor pode pagar para cobrir os custos de fechamento. Para empréstimos da Federal Housing Administration e do Departamento de Agricultura dos EUA, o vendedor pode contribuir com até 6% do valor total do empréstimo, enquanto o limite máximo é de 4% para empréstimos VA. Com empréstimos convencionais, o limite varia de acordo com o valor do pagamento inicial.
Opção 2: o vendedor paga por uma redução temporária de taxa
Outra opção é a redução temporária da taxa, que reduz a taxa de hipoteca do comprador durante os primeiros anos do empréstimo. O custo de uma recompra temporária é igual ao valor que o comprador economizaria durante o período de juros reduzidos, o que essencialmente permite ao vendedor pagar antecipadamente os juros em nome do comprador.
As recompras de taxas temporárias aumentaram em popularidade em dezembro de 2022, quando 7,6% das hipotecas financiadas pelo Freddie Mac incluiu esse recurso. Embora as recompras temporárias tenham se tornado menos prevalentes em 2023, ainda são mais comuns agora do que eram em 2021, quando as taxas de hipotecas estavam em níveis recordes.
Aqui estão alguns tipos comuns de recompras de taxas pagas pelo vendedor e exemplos de como elas se comparam ao modelo de pontos de desconto acima:
Com um Recompra de 1-0, a taxa de hipoteca e os pagamentos mensais são mais baixos no primeiro ano do empréstimo, aumentando a partir do segundo ano do empréstimo.
- Ano 1: Taxa de hipoteca de 5,5% com pagamento mensal de $ 2.271.
- Anos 2 a 30: Taxa de hipoteca de 6,5% com pagamento mensal de $ 2.528.
- Economia total para o comprador/custo para o vendedor: US$ 3.085.
Com um Recompra de 2-1a taxa da hipoteca e os pagamentos mensais são reduzidos no primeiro ano do empréstimo e aumentam no segundo ano, atingindo a taxa terminal no terceiro ano.
- Ano 1: Taxa de hipoteca de 4,5% com pagamento mensal de $ 2.027.
- Ano 2: Taxa de hipoteca de 5,5% com pagamento mensal de $ 2.271.
- Anos 3-30: Taxa de hipoteca de 6,5% com pagamento mensal de $ 2.528.
- Economia total para o comprador/custo para o vendedor: US$ 9.104.
Com um Recompra 3-2-1, a taxa de hipoteca e os pagamentos mensais são mais baixos no primeiro ano do empréstimo, aumentando no segundo e terceiro anos, antes de atingir a taxa terminal no quarto ano.
- Ano 1: Taxa de hipoteca de 3,5% com pagamento mensal de $ 1.796.
- Ano 2: Taxa de hipoteca de 4,5% com pagamento mensal de $ 2.027.
- Ano 3: Taxa de hipoteca de 5,5% com pagamento mensal de $ 2.271.
- Anos 4-30: Taxa de hipoteca de 6,5% com pagamento mensal de $ 2.528.
- Economia total para o comprador/custo para o vendedor: $ 17.889.
As recompras de taxas temporárias podem ser uma opção melhor para compradores que planejam vender ou refinanciar sua casa dentro de alguns anos, enquanto as recompras permanentes podem ser uma boa opção para aqueles que estão comprando sua casa para sempre.
Também depende de quanto dinheiro o vendedor está disposto a contribuir para reduzir a taxa da hipoteca. Os compradores poderão ter mais sorte ao conseguir esta concessão no mercado de construção nova, com as construtoras geralmente anunciando recompras de taxas temporárias como incentivo. Apenas certifique-se de que você pode arcar com os pagamentos mensais finais assim que o período de recompra expirar.
O benefício das reduções de taxas pagas pelo vendedor
Freqüentemente, a redução da taxa de hipoteca é mutuamente benéfica para o comprador e o vendedor. Pode ser mais barato para o vendedor ajudar a pagar os pontos de desconto em vez de alterar o preço de compra – e também pode poupar mais dinheiro ao comprador em pagamentos mensais da hipoteca e ao longo da vida do empréstimo. Veja um exemplo de como uma redução de taxa se compara a uma redução de preço na tabela abaixo:
| Redução de preço de $ 25 mil | Pontos de desconto pagos pelo vendedor | 2-1 Recompra de taxa | |
| Preço de compra | US$ 475.000 | US$ 500.000 | US$ 500.000 |
| Valor do adiantamento (20%) | US$ 95.000 | US$ 100.000 | US$ 100.000 |
| Montante do empréstimo | US$ 380.000 | US$ 400.000 | US$ 400.000 |
| Taxa de hipoteca | 6,5% | 5,75% | 4,5% no primeiro ano, 5,5% no segundo ano, 6,5% no terceiro ano e além |
| Custo para o vendedor | US$ 25.000 | US$ 12.000 | US$ 9.104 |
| Pagamento mensal de principal e juros | US$ 2.402 | US$ 2.334 | US$ 2.027 no primeiro ano, US$ 2.271 no segundo ano, US$ 2.528 no terceiro ano e além |
| Juros vitalícios pagos pelo comprador | US$ 484.669 | US$ 440.345 | US$ 501.074 |
No exemplo acima, os compradores de casas poderiam economizar US$ 67 adicionais em seu pagamento mensal e pagar quase US$ 45.000 menos em juros ao longo da vida do empréstimo se os vendedores pagassem por pontos de desconto do que se reduzissem o preço de compra. E os vendedores economizariam US$ 13.000 comprando para baixo a taxa em vez de reduzir o preço.
No caso de uma redução temporária da taxa, os compradores podem beneficiar ao poupar nos juros a curto prazo, mas pagarão mais juros ao longo de uma hipoteca de 30 anos. Os pagamentos mensais serão mais baixos nos primeiros dois anos do empréstimo, enquanto aumentarão para a taxa sem desconto no restante do prazo.
O risco de reduções de taxas pagas pelo vendedor
Apesar dos benefícios financeiros, as recompras de taxas podem não ser a melhor forma de obter concessões aos vendedores. O dinheiro que um vendedor pagaria para obter pontos de desconto pode ser melhor utilizado para outros custos de fechamento ou reparos domésticos. Além disso, a actual volatilidade nas taxas hipotecárias coloca aqueles que compram as suas taxas numa “situação perigosa”, diz Taylor Marr, economista-chefe adjunto da Redfin.
“Você está apostando que as taxas não cairão drasticamente”, diz Marr.
Se as taxas estiverem numa tendência descendente – e espera-se que caiam em 2024 – pode valer a pena negociar um preço de compra mais baixo e refinanciar para uma taxa reduzida no futuro. Dessa forma, você tem um valor de empréstimo menor e a oportunidade de obter uma taxa mais baixa quando as condições de mercado estiverem a seu favor.
Você também pode decidir esperar até que as taxas caiam para comprar uma casa, embora isso também possa ser uma aposta. Não é aconselhável tentar cronometrar o mercado imobiliário, uma vez que ninguém sabe ao certo para onde vão as taxas e os preços das casas.
Compare os principais credores hipotecários
|
|||||
|
|||||
|
Concessões alternativas do vendedor a serem consideradas
As reduções de taxas podem ser uma boa ferramenta para preencher a lacuna de acessibilidade quando as taxas de hipotecas estão altas, mas não são sua única moeda de troca. Além de solicitar uma redução da taxa paga pelo vendedor, existem vários outros tipos de concessões do vendedor que valem a pena explorar:
- Menor preço de compra. Embora a negociação do preço de compra possa não economizar muito dinheiro em seus pagamentos mensais, ela reduzirá o valor do empréstimo – e, por extensão, o pagamento inicial.
- Dinheiro para outros custos de fechamento. O vendedor pode concordar em cobrir uma parte dos custos de fechamento, como juros pré-pagos, impostos sobre a propriedade, taxas de originação de empréstimos e seguro de título, por exemplo. Lembre-se de que há limites para quanto um vendedor pode contribuir para os custos de fechamento.
- Dinheiro para reparos domésticos. Se você estiver comprando uma casa que precisa de um pouco de TLC, o vendedor pode estar disposto a contribuir com dinheiro para os reparos no fechamento.
- Contingências de compra. Embora muitos compradores renunciem a contingências para que sua oferta seja aceita em um mercado aquecido, é possível incluir contingências de inspeção residencial, financiamento e avaliação quando há menos concorrência. Dessa forma, se o negócio falhar sem culpa sua, você não corre o risco de perder seu dinheiro sério.
Ao tomar uma decisão sobre reduções de taxas, pense no que você deseja de uma casa (e de sua hipoteca). Se obter uma taxa baixa é uma prioridade, uma recompra paga pelo vendedor pode ajudá-lo a conseguir isso. Mas se você planeja refinanciar para uma taxa mais baixa, então os pontos de desconto hipotecário podem não valer a pena – embora uma redução temporária da taxa ainda possa ajudá-lo a economizar dinheiro no curto prazo. Certifique-se de discutir suas opções com seu agente imobiliário ao elaborar uma oferta competitiva.
