Peter Chu, um advogado aposentado que mora em Portland, Oregon, paga quase US$ 400 por mês por seu depósito em Seattle, onde morava. Essa taxa aumentou cerca de US$ 150 desde 2022.
Chu está preso em um setor que estava crescendo há alguns anos, durante a pandemia do coronavírus, mas agora descobre que construiu muitas unidades de aluguel. À medida que a indústria reduz as chamadas taxas de rua para atrair novos clientes, os seus clientes existentes pagam taxas substancialmente mais elevadas, que por vezes são aumentadas duas ou mais vezes num ano.
A procura por autoarmazenamento arrefeceu quando um excesso de nova oferta atingiu o mercado, especialmente em cidades como Phoenix e Atlanta, disse Tyson Huebner, diretor de investigação da Yardi Matrix, uma divisão da empresa de software de gestão imobiliária Yardi.
“Foi realmente atraente no momento, mas assim que você passa pelo planejamento, pela construção, no momento da entrega, você está em um mercado diferente”, disse ele.
Muitos promotores, estimulados pela pandemia a investir dinheiro em novas instalações de autoarmazenamento, foram surpreendidos por esta queda na procura. Nos mercados do Sun Belt, onde muitos dos espaços de autoarmazenamento foram construídos ao longo dos últimos dois anos, a queda das taxas de aluguer combinada com o aumento dos custos de construção e financiamento levaram alguns promotores a abandonar totalmente os projectos.
De acordo com a SpareFoot, uma plataforma online onde as pessoas podem procurar unidades de armazenamento, o aluguel médio mensal de uma unidade nos Estados Unidos era de US$ 85,14 em março, abaixo dos US$ 108,58 de dois anos antes.
No ano passado, 245 projetos de construção de autoarmazenamento foram abandonados, mais que o dobro do número do ano anterior, segundo a Yardi Matrix.
A Yardi Matrix prevê que a receita do autoarmazenamento poderá diminuir totalmente em 2024, pela primeira vez desde a crise financeira de 2008. O setor enfrenta o que Michael Elliott, analista de ações da empresa de pesquisa de investimentos CFRA, caracterizou como “ventos contrários significativos” após anos de crescimento. Em média, a indústria adicionou 439 instalações de armazenamento anualmente entre 2010 e 2019, de acordo com a Yardi Matrix. De 2020 a 2023, esse número subiu para 735.
Uma das razões para a queda na demanda é que as pessoas não estão se mudando tanto. Durante a pandemia, uma onda de moradores das cidades fugiu de suas casas quando os escritórios fecharam, muitos em busca de mais espaços ao ar livre e residências mais próximas das famílias. À medida que as pessoas mudavam de apartamentos e condomínios, muitas vezes precisavam de um local para guardar as suas coisas – e as empresas de armazenamento corriam para satisfazer essa procura.
Mas os americanos já não migram tanto dos centros urbanos. E desde que a Reserva Federal começou a aumentar as taxas há dois anos para controlar a inflação, o aumento proporcional nas taxas hipotecárias colocou o mercado imobiliário num congelamento profundo. Quando o número de vendas de casas atinge o nível mais baixo em quase três décadas, como aconteceu em 2023, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, a demanda por armazenamento – cerca de metade da qual vem de pessoas que se mudam – também sofre um impacto.
“Provavelmente estamos mais perto do que seria um mínimo entre aspas em termos de taxas de ocupação e aluguel”, disse Elliott.
De acordo com a Self Storage Association, um grupo comercial, cerca de 11% dos lares dos EUA têm uma unidade de autoarmazenamento, mas não há procura suficiente para compensar as muitas novas instalações que surgiram em todo o país. Nos próximos dois anos, espera-se que milhões de metros quadrados de projetos de autoarmazenamento sejam abertos.
As taxas de juro mais elevadas também tornam mais difícil para os promotores de instalações de armazenamento financiar a construção.
Lee Menifee, que lidera pesquisas de investimento na PGIM Real Estate, uma divisão da Prudential Financial, disse que “a maior parte da diminuição na atividade de construção é atribuída a custos de construção mais elevados e à menor disponibilidade de dívida de construção”.
Para os operadores de autoarmazenamento existentes, é muito mais caro fazer negócios hoje, disse Timothy Dietz, presidente e executivo-chefe da Self Storage Association. Os impostos sobre a propriedade aumentaram, disse ele, à medida que as avaliações fiscais aumentaram junto com os valores imobiliários nos últimos dois anos. Os seguros de propriedade também se tornaram mais caros, especialmente em partes do país que enfrentam ameaças regulares de desastres naturais, como furacões e incêndios florestais. E as taxas de juro mais elevadas tornam mais caro para as empresas o refinanciamento dos empréstimos existentes.
Com exceção de um punhado de grandes empresas de capital aberto, como a Public Storage e a Extra Space Storage, o setor está fragmentado em comparação com outras classes de imóveis comerciais. A Self Storage Association estima que três quartos das cerca de 60.000 instalações de autoarmazenamento do país pertencem a pequenos operadores, muitos deles empresas familiares que não têm recursos financeiros e acesso ao financiamento dos seus maiores concorrentes.
Mas mesmo os grandes players não estão imunes ao aumento dos custos. Os executivos da Public Storage disseram aos investidores na sua teleconferência trimestral em Fevereiro que os impostos sobre a propriedade, que aumentaram rapidamente à medida que os valores imobiliários subiram, eram a maior despesa individual da empresa.
Estas despesas mais elevadas ocorrem à medida que os operadores de autoarmazenamento têm de reduzir as suas tarifas para competir com mais intervenientes. As taxas de rua – taxas de aluguel mensais oferecidas a novos clientes – têm caído. Em novembro, a Yardi Matrix descobriu que as taxas de aluguel em todo o país caíram cerca de 4% em uma base anualizada. As tarifas para unidades de armazenamento climatizadas, que constituem grande parte do novo empreendimento, caíram 4,4%.
O presidente e executivo-chefe da Public Storage, Joe Russell, disse aos investidores na teleconferência que “o novo ambiente do cliente continua desafiador”.
Joe Margolis, executivo-chefe da Extra Space Storage, expressou uma perspectiva semelhante na recente teleconferência trimestral da empresa, dizendo aos investidores: “A indústria como um todo provavelmente enfrentará ventos contrários devido às taxas mais baixas para novos clientes no curto prazo”.
As empresas de armazenamento têm compensado as taxas mais baixas – geralmente oferecidas como preços promocionais – aumentando as taxas para os clientes existentes. Os aumentos nas taxas também estão acontecendo em um ritmo muito mais rápido. Anteriormente, os aumentos aconteciam depois de os clientes terem alugado há cerca de um ano, mas “agora, isso ocorre no segundo ou terceiro mês – as taxas de mudança agora são quase como uma taxa promocional”, disse Kristin Millington, diretora do grupos de autoarmazenamento e habitações pré-fabricadas na Crow Holdings Capital, uma empresa de desenvolvimento e investimento imobiliário.
As empresas estão apostando em clientes como o Sr. Chu, o advogado aposentado que permanece onde está, apesar de ter seus honorários aumentados tão rápida e esporadicamente. Ele disse que embora “seja doloroso ver todo o meu dinheiro indo para uma unidade de armazenamento”, era improvável que ele mudasse de lugar os computadores e celulares antigos, álbuns de fotos, registros financeiros e outros itens pessoais que guardava lá porque gostava do centro e de sua localização. .
“Os inquilinos habituaram-se a utilizar a sua arrumação como armário extra; o desejo de mudança não existe”, disse Millington.
Huebner concordou, dizendo: “Na maioria das vezes, a maioria das pessoas não passa um fim de semana mudando suas coisas para buscar uma taxa mais baixa”.
“Você vê o tempo de permanência dos clientes aumentar nos últimos anos”, disse ele. “Essa tem sido uma tendência de longo prazo. Depois que as pessoas armazenam as coisas, elas meio que se esquecem disso.”
