Comprar uma casa pode ser um caminho para acumular poupanças e criar raízes numa comunidade. Mas com os preços médios das casas superiores a 400.000 dólares nos Estados Unidos hoje, muitas pessoas não conseguem dar este passo sem pedir dinheiro emprestado. É aí que entra uma hipoteca.
O que é uma hipoteca?
Uma hipoteca é um acordo que você faz com um credor quando pede dinheiro emprestado para comprar uma casa. Uma hipoteca dá ao credor o direito de executar a hipoteca de sua casa se você não pagar o empréstimo conforme prometido. Normalmente, uma hipoteca coloca um penhor sobre o título de sua propriedade, o que significa que você é o proprietário da casa, mas o credor tem um direito legal sobre a propriedade até que o empréstimo seja liquidado.
Como funcionam as hipotecas?
Quando você contrai um empréstimo hipotecário, um credor fornece fundos adiantados para você usar na compra de uma casa. Em seguida, você reembolsa o valor emprestado mais os juros durante o prazo da hipoteca, que geralmente é de 15 ou 30 anos.
Se você escolher um prazo de empréstimo mais longo, normalmente terá pagamentos mensais menores. Mas a taxa de juros provavelmente será mais alta e muitas vezes você acabará pagando mais juros no total.
Os credores podem permitir que você escolha entre custos iniciais mais elevados ou pagamentos mensais mais elevados, oferecendo pontos de desconto. Os pontos de desconto são essencialmente taxas que você pode pagar ao contrair o empréstimo para obter uma taxa de juros mais baixa. Para cada ponto que você compra, o credor reduz a taxa de juros do empréstimo em um determinado valor.
Depois de contratar uma hipoteca, você faz pagamentos mensais a um gestor de hipotecas. Esta é a empresa que administra o empréstimo, que pode ser separada do seu credor. Seu pagamento mensal cobre vários itens, incluindo o principal do empréstimo, juros, impostos sobre a propriedade e seguros.
Etapas do processo de hipoteca
O processo de hipoteca começa conversando com um credor sobre suas finanças e determinando quanto você pode pagar pela casa. Depois de escolher uma casa e fazer uma oferta, você apresenta um pedido formal de hipoteca. Se o credor aprovar sua inscrição, você passará por um processo de fechamento para preencher toda a documentação necessária relacionada à compra de sua casa.
Aqui está o que acontece em cada etapa.
- PRE-aprovado. Antes de negociarem com você, os vendedores e agentes de listagem querem ver se você pode obter financiamento para apoiar sua oferta. Portanto, como primeiro passo, você precisa solicitar uma pré-aprovação. O processo pode variar um pouco entre os credores, mas geralmente envolve o compartilhamento de informações sobre sua renda, ativos e dívidas. O credor então lhe entrega uma carta informando que provavelmente lhe concederia um empréstimo até um valor especificado.
- Comprando uma casa. A seguir, você olha para as casas. “Essa é a parte divertida”, diz Mason Whitehead, gerente de filial e diretor sênior de empréstimos da Churchill Mortgage em Dallas. “É quando você está realmente em um carro. Você está dirigindo por aí – olhando casas.” Ao decidir sobre a casa que deseja, você trabalha com um corretor de imóveis para enviar uma oferta. O vendedor pode aceitar ou rejeitar sua oferta ou solicitar alterações. Depois de chegar a um acordo com o vendedor, ambos assinam o contrato de compra.
- Solicitando a hipoteca. Agora que escolheu a casa que deseja comprar, você pode solicitar estimativas de empréstimos de vários credores. Depois de escolher o empréstimo desejado, diga ao credor que você está pronto para prosseguir com um pedido formal. Neste ponto, você precisará fornecer toda a documentação financeira necessária e responder a quaisquer perguntas do credor.
- Subscrição. A inscrição enviada vai para o departamento de subscrição do credor, onde é analisada cuidadosamente. “Cada pedaço de papelada que (você) entregar ao credor será examinado e analisado”, diz Craig Garcia, presidente da Capital Partners Mortgage Services em Coral Springs, Flórida. “Há muito escrutínio tedioso que acontece literalmente em cada página da documentação que (você) fornece.” O subscritor provavelmente solicitará que você compartilhe documentos adicionais e explique quaisquer discrepâncias. Assim que o credor estiver satisfeito com o cumprimento de todos os requisitos do empréstimo, você estará autorizado a fechar.
- Serviços de inspeção e fechamento residencial. Você precisará realizar uma inspeção residencial para avaliar as condições da casa, e seu credor solicitará uma avaliação para confirmar o valor da casa. Você também pode precisar comprar seguro de título e providenciar outros serviços de fechamento, que serão listados na estimativa do seu empréstimo.
- Fechando. Para fechar a hipoteca, você normalmente vai ao escritório de uma empresa de títulos, onde se encontra com seu agente imobiliário, o agente do vendedor e um agente de fechamento. Normalmente, você transferirá dinheiro ou trará um cheque administrativo para fazer o pagamento inicial e pagar os custos de fechamento. Em seguida, você assinará a hipoteca, a nota promissória e outros documentos.
Depois de todo o trabalho duro que você fez para solicitar a hipoteca, o fechamento pode parecer uma celebração. “Fazemos uma festa, abrimos as garrafas de champanhe e todos ficam felizes”, diz Whitehead.
Compare os principais credores hipotecários
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Que tipos de hipotecas existem?
Os credores oferecem uma variedade de tipos de hipotecas para acomodar mutuários em diferentes circunstâncias. “Existem tantos programas de empréstimos diferentes agora”, diz Garcia. “Isso não significa que todos tenham um programa de empréstimos adequado para eles hoje, mas provavelmente muitas pessoas têm algo em que podem trabalhar se não se enquadrarem em uma dessas caixas”.
Conheça os principais tipos de hipoteca:
Hipotecas de taxa fixa
Os empréstimos hipotecários com taxa fixa têm taxas de juros que permanecem as mesmas durante toda a vida do empréstimo. Os pagamentos mensais são normalmente do mesmo valor durante todo o prazo do empréstimo, por isso é fácil orçamentá-los.
Hipotecas com taxas ajustáveis
As hipotecas com taxas ajustáveis começam com uma taxa fixa por um determinado período de tempo, que pode durar alguns anos. Depois disso, a taxa de juro poderá subir ou descer em intervalos regulares com base no seu índice subjacente, uma medida que reflete as taxas de juro em toda a economia. Poderão existir limites máximos que impeçam a taxa de juro de subir ou descer além de determinados níveis. Quando sua taxa de juros muda, seu pagamento também muda.
A taxa inicial de uma hipoteca com taxa ajustável é geralmente mais baixa do que a de um empréstimo residencial com taxa fixa. A desvantagem é que a taxa pode subir, portanto, pode ser difícil prever quanto você acabará pagando por mês e quanto de juros pagará no total.
Hipotecas Convencionais
As hipotecas convencionais são empréstimos à habitação que não são emitidos como parte de determinados programas governamentais. Eles se enquadram em duas categorias: conformes e não conformes.
A maioria das hipotecas são empréstimos conformes, o que significa que atendem aos requisitos para serem vendidas à Fannie Mae ou à Freddie Mac, as empresas patrocinadas pelo governo que compram hipotecas dos credores. Esses empréstimos não podem ser superiores ao limite de empréstimo conforme, que é atualizado a cada ano. Em 2023, o limite para a maior parte do país é de US$ 726.200.
Os empréstimos inadimplentes não precisam atender aos requisitos da Fannie Mae e do Freddie Mac. Quando são maiores do que o limite de empréstimo conforme, são chamados de empréstimos jumbo. Esses empréstimos são diferentes de um credor para outro e podem ser mais difíceis de se qualificar.
“Você pode falar com um credor e ele quer 20% de entrada. Você pode falar com outro credor e ele quer 10% de entrada, 15% de entrada, e os termos podem variar amplamente. É baseado apenas no apetite e risco de empréstimo específicos de cada credor diferente apetite na época”, diz Garcia.
Se você fizer um pagamento inicial inferior a 20% do preço de compra de um empréstimo convencional, geralmente terá que pagar um seguro hipotecário privado. Esta apólice de seguro reembolsa o seu credor se você não pagar o empréstimo, mas não o protege de nenhuma das consequências de não efetuar pagamentos, como execução hipotecária e danos ao seu crédito.
Hipotecas apoiadas pelo governo
As hipotecas apoiadas pelo governo são geralmente oferecidas por credores privados e seguradas por uma agência federal. Alguns desses tipos de empréstimo são emitidos diretamente por agências governamentais.
Se você tiver uma pontuação de crédito baixa ou uma renda baixa, pode ser mais fácil se qualificar para um empréstimo apoiado pelo governo do que para um empréstimo convencional. Mas você ainda precisará atender aos requisitos de elegibilidade para o programa de hipoteca.
Aqui estão as principais categorias de hipotecas apoiadas pelo governo:
- Empréstimos da Administração Federal de Habitação. Os mutuários que têm baixa pontuação de crédito ou que sofreram execução hipotecária ou falência nos últimos anos podem ter mais facilidade para obter um empréstimo FHA do que um empréstimo convencional. Mas você tem que pagar um prêmio de seguro hipotecário, e isso pode ser mais caro do que o seguro hipotecário privado em alguns casos. Com os empréstimos FHA, seu pagamento inicial pode ser de apenas 3,5%.
- Empréstimos do Departamento de Agricultura dos EUA. Você pode ser elegível para um empréstimo do USDA se estiver comprando uma casa em uma área rural ou em um subúrbio pouco povoado e tiver renda baixa a moderada. Esses empréstimos podem não exigir entrada, mas você ainda precisará pagar pelo seguro hipotecário.
- Empréstimos do Departamento de Assuntos de Veteranos. Essas hipotecas estão abertas a veteranos elegíveis, militares e cônjuges sobreviventes. Os empréstimos VA geralmente oferecem taxas de juros favoráveis e baixos custos de fechamento, e normalmente não exigem pagamento inicial. Geralmente é cobrada uma taxa de financiamento, a menos que você tenha ficado incapacitado durante o serviço ou se qualifique para uma exceção diferente.
Quais são as taxas médias de hipoteca?
As taxas médias de hipotecas aumentaram significativamente nos últimos anos e estão agora no máximo em 20 anos. Ainda assim, as taxas actuais permanecem abaixo das médias observadas há algumas décadas.
Como escolher uma hipoteca
Para selecionar a hipoteca certa para você, comece com seu orçamento. Você deve ser capaz de arcar confortavelmente com os pagamentos da hipoteca, além de outros custos de possuir uma casa, como taxas de associação de proprietários e despesas de manutenção.
“Você pode se qualificar para um pagamento de até US$ 3.000 por mês, mas deveria? Essas são duas conversas muito diferentes”, diz Whitehead.
Pense em quanto tempo você planeja ficar em casa. Se você espera manter a hipoteca por muitos anos, pode fazer sentido pagar pontos adiantados e obter uma taxa de juros mais baixa. E você pode ficar melhor com uma hipoteca de taxa fixa porque não precisa se preocupar com o aumento de seus pagamentos mais tarde.
Se você pretende se mudar novamente em breve, provavelmente não deseja aumentar seus custos iniciais. E você pode estar disposto a aceitar o risco de uma hipoteca com taxa ajustável se tiver certeza de que venderá antes que a taxa mude.
Compare a taxa percentual anual de diferentes empréstimos hipotecários para ver como seus custos se acumulam. Uma TAEG leva em consideração a taxa de juros do empréstimo, mais taxas e pontos, dando a você uma noção melhor de quão cara é uma hipoteca, além da taxa de juros.
