Numa recente tarde de segunda-feira, os visitantes que saíam da serenidade da Catedral de São Paulo, no coração de Londres, podiam caminhar apenas alguns passos para norte antes de serem atingidos por uma explosão de ruído: os sons quase ensurdecedores de uma gigantesca perfuratriz hidráulica. Alguns passos adiante, faíscas voaram de outro canteiro de obras.
A cidade de Londres, o distrito financeiro histórico da Grã-Bretanha, está inundada de construção, cuja intensidade não deverá diminuir tão cedo.
A City of London Corporation, órgão governamental do distrito, aprovou 10 novas torres de escritórios, incluindo uma que excederá a altura de todas as outras na área, conhecida localmente como Square Mile. Ao todo, mais de cinco milhões de pés quadrados de espaço de escritórios estão em construção, com outros cinco milhões de pés quadrados em preparação.
Os planos, que irão transformar o horizonte do distrito, são uma grande aposta no futuro do local de trabalho depois de dois grandes choques no setor imobiliário comercial: o referendo do Brexit, que frustrou os planos de desenvolvimento, e os bloqueios pandémicos que deixaram as ruas da cidade desertas. .
A taxa de vagas de escritórios na cidade foi de 9,5 por cento no terceiro trimestre deste ano, de acordo com um estudo da empresa de serviços imobiliários JLL, notavelmente superior à média de longo prazo de 5,7 por cento. Mas para novas construções, a taxa de vacância foi de apenas 1,4%.
Os promotores enfrentam um “ambiente favorável”, apesar dos desafios económicos como a inflação e as altas taxas de juro, disse Chris Valentine, chefe da agência de escritórios no centro de Londres da JLL.
“Grande parte do desenvolvimento existente na cidade de Londres já está pré-arrendado, em oferta ou em negociação”, disse Valentine. Acrescentou que a procura por escritórios “melhores da categoria”, com credenciais ecológicas e as comodidades mais recentes, continuaria na segunda metade desta década.
A City of London Corporation baseia as suas estimativas de crescimento num relatório que encomendou e que concluiu que um grande aumento esperado no emprego no distrito apoiaria a procura de espaços de escritório, independentemente de o trabalho híbrido continuar a ser a norma.
“Ainda há capacidade para fazer mais”, disse Shravan Joshi, presidente do comitê de planejamento e transporte da corporação. Até 2040, a cidade de Londres precisará de 13 milhões de pés quadrados de espaço adicional para escritórios, acrescentou.
Apesar do otimismo, existem riscos. A construção poderá levar a um excesso de edifícios de escritórios mais antigos que as empresas irão desocupar. E existe sempre a ameaça de que as empresas sejam atraídas para outros distritos comerciais, incluindo Canary Wharf, três quilómetros a leste.
Antes da pandemia, cerca de 540 mil trabalhadores viajavam para a cidade. Agora há mais empregos no distrito – cerca de 617 mil – mas menos pessoas vão para o escritório. O número de pessoas que entram e saem das estações do metro de Londres na Square Mile é, em média, cerca de três quartos dos níveis pré-pandémicos.
A City of London Corporation está tentando atrair de volta trabalhadores e visitantes. Este Verão, a empresa lançou um website para promover as galerias de arte, locais históricos e outras atracções da cidade. Embora o distrito ainda seja amplamente ocupado por empresas de serviços financeiros e profissionais, os novos edifícios são concebidos para atrair inquilinos de pequeno e médio porte, especialmente empresas de tecnologia.
As autoridades também estão incentivando os desenvolvedores a disponibilizarem espaço nas torres para o público, inspirados pelo sucesso do Sky Garden no topo do edifício “Walkie-Talkie” do distrito. Outro edifício, o mais alto da cidade, foi inaugurado no ano passado com uma galeria de observação no 58º andar chamada Horizon 22, e um também foi inaugurado no topo da nova torre vizinha.
A demanda por sustentabilidade é forte e quatro quintos dos edifícios do distrito já atendem aos mais altos padrões, disse Joshi. Os edifícios mais antigos enfrentam dificuldades em termos de ocupação e, em resposta, a empresa está a flexibilizar as regras para os converter em locais de cultura, ensino superior ou hospitalidade.
Ainda assim, o foco geral é claro. “Nossa política básica é o escritório em primeiro lugar”, disse Joshi.
Essa posição foi aparentemente justificada este Verão pela notícia de que o HSBC mudaria a sua sede de volta para Square Mile, mais de duas décadas depois de o banco ter sido atraído para Canary Wharf. Cerca de seis meses antes, o escritório de advocacia Clifford Chance também havia dito que se mudaria de Canary Wharf para a cidade.
“Essas empresas tradicionais da cidade, como jurídicas e bancárias, estão olhando para Square Mile como seu lar cultural, seu lar histórico, onde começaram”, disse Joshi.
Depois de mais de três séculos como centro financeiro da Grã-Bretanha, a cidade de Londres lutou desde a década de 1990 para competir com Canary Wharf, antigas zonas portuárias que foram reconstruídas para abrigar arranha-céus que poderiam oferecer muito mais espaço para os bancos e seus pregões. A expansão na Square Mile foi frustrada devido à proximidade de St. Paul’s e de outros edifícios históricos.
Nos primeiros anos de Canary Wharf, muitas empresas relutaram em se mudar para lá, e o projeto quase fracassou em meio a uma recessão e à falência da Olympia & York, em 1992, a empresa por trás do empreendimento. Mas surgiram melhores ligações de transporte de massa e as empresas seguiram-nas.
No início dos anos 2000, Canary Wharf estava movimentado, disse Lucy Newton, professora de história dos negócios na Henley Business School da Universidade de Reading. “Demorou algum tempo a arrancar, mas teve o apoio de instituições financeiras que sentiram que tinham ultrapassado a cidade”, disse ela.
Três décadas depois, a situação mudou. Sucessivos prefeitos de Londres afrouxaram as regras de planejamento da Square Mile e as torres foram erguidas. Ainda existem regulamentos que protegem as vistas de São Paulo e da Torre de Londres, e o prefeito Sadiq Khan ordenou que o distrito confinasse as torres a certas áreas, mas a densidade vai aumentar.
“Você não pode construir porque tem um quilômetro quadrado, então na verdade só pode construir”, disse Chris Hayward, presidente de políticas da corporação e antecessor de Joshi no comando do comitê de planejamento. Nos seus três anos à frente desse comité, “construímos mais edifícios altos na Square Mile do que nunca na história da Square Mile”, acrescentou.
Há apenas cinco meses, a City of London Corporation aprovou uma torre de 63 andares com 800.000 pés quadrados de espaço para escritórios e salas nos andares superiores para eventos públicos. A Schroders Capital, gestora de investimentos por trás do projeto, descreveu-o como “um compromisso claro e de longo prazo com a cidade de Londres”.
Para reforçar as suas perspectivas de crescimento, a cidade está a tentar mudar a sua imagem de bairro empresarial abafado, atraindo mais pessoas para lá passarem algum tempo à noite e aos fins-de-semana.
A Square Mile tem cerca de 9.000 residentes e as autoridades estão a persuadir os visitantes com mais actividades de lazer e restaurantes conhecidos como o Wolseley, e a destacar as suas atracções culturais, incluindo uma nova sede para o Museu de Londres.
“Nunca nos consideramos uma cidade residencial”, disse Hayward. “O desenvolvimento residencial em torno da cidade, na verdade, restringe o crescimento dos negócios, o crescimento comercial que desejamos.”
O Wolseley espera fazer parte desse crescimento. Para sua segunda localização, o restaurante sofisticado escolheu um local próximo ao lado norte da London Bridge, porta de entrada para a cidade. A empresa aposta também num retorno mais forte ao escritório e em mais turistas e residentes para apoiar o restaurante, que é dois terços maior que o original.
“Acho que eventualmente a maioria das pessoas voltará aos seus escritórios de segunda a sexta-feira”, disse Baton Berisha, executivo-chefe do Wolseley Hospitality Group.
Kate Hart, executiva-chefe do distrito de melhoria de negócios onde a maioria das torres está agrupada, trabalha com empresas da área, que têm cerca de 80 mil funcionários. Sua zona ainda é perturbada por vitrines vazias, inclusive no Leadenhall Market, um marco protegido.
“Existe um impulso real para fazer com que as pessoas voltem ao escritório”, disse Hart. Mas eles precisam ver um benefício no deslocamento, disse ela, acrescentando: “Você não pode ter essa vitalidade se não tiver essa força de trabalho de volta”.
Mesmo com a chegada de mais solicitações de planejamento, nem todos estão avançando. Os desenvolvedores do 1 Undershaft, o edifício que deveria ser o mais alto, enviaram seus arquitetos de volta à prancheta este ano para ajustar o projeto, sete anos depois de a torre ter sido aprovada.
E a Landsec, uma das maiores empresas imobiliárias comerciais da Grã-Bretanha, com mais de 10 mil milhões de libras em activos imobiliários, está a afastar-se da cidade de Londres. Nos últimos três anos, vendeu imóveis de escritórios no valor de 2,2 mil milhões de libras em Londres, quase todos na City, reduzindo para metade os activos da empresa naquele país.
Landsec está se mudando para o West End e para uma área perto de Waterloo, a estação ferroviária mais movimentada de Londres. Esses bairros têm “uma série de bares e restaurantes e o tipo de natureza de uso misto que os torna atraentes para uma gama muito mais ampla de pessoas do que apenas pessoas que vão até um escritório para fazer algum trabalho”, disse Remco Simon, o chefe diretor de estratégia e investimentos da Landsec.
Mas a Landsec não abandona a cidade. A empresa possui o One New Change, um dos maiores espaços de varejo do bairro. O shopping foi atingido pela saída de grandes marcas e a maioria das lojas do andar inferior está vazia. A Landsec reverteu parte do impulso descendente ao trazer um fliperama de Fórmula 1, e o restaurante na cobertura com vista para a Catedral de São Paulo continua popular.
E ainda está aberto ao potencial de algum espaço de escritório lá. No mês passado, a Landsec recebeu aprovação para demolir um prédio que comprou no final de 2020 e substituí-lo por uma torre de 23 andares com escritórios e lojas. Dito isto, “não nos comprometemos a construir o edifício”, disse Simon.
