Mapa: veja o limite de empréstimo em conformidade para 2024 em sua área

O limite de empréstimo conforme é a quantia máxima de dinheiro que um comprador de casa pode pedir emprestado usando uma hipoteca convencional elegível para compra pela Fannie Mae e Freddie Mac. A Agência Federal de Financiamento da Habitação, que supervisiona a Fannie e a Freddie, ajusta o limite de base todos os anos com base no preço médio nacional das casas, com limites de empréstimo mais elevados em certas áreas com um custo de vida acima da média.

Uma casa com um preço de compra efetivo além do limite de empréstimo conforme deve ser financiada por meio de um empréstimo jumbo não conforme, que vem com pontuação de crédito e requisitos de renda mais rígidos. Aqui está o que você deve saber sobre o limite de empréstimo em conformidade com 2024, incluindo quais tipos de hipotecas devem aderir a esses limites e o que considerar antes de tomar um empréstimo residencial enorme.

Quais são os limites de empréstimo adequados para 2024?

O limite de empréstimo conforme a linha de base, ou CLL, para residências unifamiliares na maior parte dos EUA é de US$ 766.550 para 2024, acima dos US$ 726.200 em 2023. O FHFA aumentou os limites deste ano significativamente devido à rápida valorização dos preços das casas nos últimos anos. Na verdade, o CLL aumentou mais de 50% desde 2020, quando era de US$ 510.400.

É importante ressaltar que o CLL varia de acordo com a localização da casa e o tipo de imóvel. O CLL para uma propriedade de unidade única é de até US$ 1.149.825 em áreas com alto custo de vida, como áreas metropolitanas caras e todos os estados do Alasca e Havaí. Aqui estão os atuais limites mínimos e máximos de empréstimo com base no tipo de propriedade:

Tipo de Propriedade	Limite mínimo de empréstimo em conformidade	Limite máximo de empréstimo em conformidade
Uma unidade	US$ 766.550	US$ 1.149.825
Duas unidades	US$ 981.500	US$ 1.472.250
Três unidades	US$ 1.186.350	US$ 1.779.525
Quatro unidades	US$ 1.474.400	US$ 2.211.600

Você pode pesquisar o mapa interativo dos EUA abaixo para ver um detalhamento do CLL por tipo de propriedade, condado por condado.

Compare os principais credores hipotecários

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Empréstimos conformes vs. Empréstimos Jumbo: Qual é a diferença?

O limite de empréstimo em conformidade aplica-se a empréstimos convencionais, que são simplesmente hipotecas que não são garantidas por uma agência governamental. Um empréstimo convencional é considerado conforme quando se enquadra na CLL, atendendo aos padrões para ser vendido à Fannie e Freddie, as duas empresas patrocinadas pelo governo que compram hipotecas de bancos e credores.

Os critérios de elegibilidade para empréstimos convencionais são definidos pela Fannie e Freddie. Na maioria dos casos, o mutuário deve ter uma pontuação de crédito de pelo menos 620, um pagamento inicial mínimo de 3% a 5% e uma relação dívida / rendimento, ou DTI, de 36% ou menos. No entanto, um mutuário pode se qualificar com um DTI de até 45% se atender a determinados requisitos de crédito ou renda. Tenha em mente que um credor também é livre para definir seus próprios padrões de elegibilidade, conhecidos como sobreposições de credor.

Os empréstimos convencionais que excedem o CLL são conhecidos como empréstimos jumbo, que não são elegíveis para compra pela Fannie ou Freddie. Como os empréstimos jumbo são mantidos no balanço patrimonial de um banco ou credor, em vez de serem comprados pela Fannie e Freddie, sua origem é inerentemente mais arriscada e muitas vezes vêm com taxas de hipoteca mais altas.

Além disso, os credores de empréstimos jumbo têm requisitos de elegibilidade mais rígidos no que diz respeito ao histórico de crédito, renda e dívidas existentes do solicitante. Um mutuário normalmente precisa de uma pontuação de crédito na casa dos 700 e um pagamento inicial de pelo menos 20% para se qualificar para um empréstimo enorme.

O que saber sobre a compra de uma casa acima do limite de empréstimo conforme

Para o comprador típico, encontrar uma casa com preço razoável dentro da CLL é uma jogada inteligente. Mas para compradores de casas mais ricos que têm meios financeiros para escolher uma casa mais cara, um empréstimo enorme é uma opção de financiamento. Aqui estão algumas coisas a considerar antes de pedir emprestado mais do que o limite de empréstimo em conformidade:

É mais difícil se qualificar para um empréstimo enorme. Se você está pensando em comprar uma casa cara usando uma hipoteca, precisará provar que tem estabilidade financeira para pagar por isso. Os credores hipotecários desejam minimizar o risco ao originar empréstimos jumbo, portanto, esteja preparado para que sua renda, dívidas existentes e relatório de crédito sejam examinados minuciosamente. Veja como se qualificar para um empréstimo jumbo:

Trabalhe para melhorar sua pontuação de crédito antecipadamente. Você deseja ter uma pontuação FICO muito boa (740-799) ou excepcional (800+) para ter as melhores chances de aprovação de empréstimos gigantescos.
Mantenha sua relação dívida / rendimento baixa. Você pode melhorar seu DTI encontrando maneiras de aumentar sua renda ou pagando dívidas existentes, como saldos rotativos de cartão de crédito e empréstimos para automóveis.
Reforce suas reservas de caixa. Suas reservas de caixa devem cobrir seu pagamento inicial de 20% ou mais, custos de fechamento e pelo menos seis a 12 meses de pagamentos de hipoteca.

As taxas de hipoteca Jumbo podem ser mais altas. Os empréstimos gigantescos não podem ser transferidos para títulos garantidos por hipotecas adquiridos pela Fannie e Freddie, o que significa que são mantidos nos balanços dos bancos. Para compensar a responsabilidade adicional, os bancos e credores podem cobrar taxas de juro hipotecárias mais elevadas para empréstimos gigantes, tornando o seu reembolso mais caro ao longo do tempo.

As casas de luxo podem não manter o seu valor. Um dos maiores incentivos para a compra de uma casa é que ela provavelmente se valorizará com o tempo, ajudando o comprador a acumular riqueza na forma de patrimônio líquido. Mas as casas pequenas e médias têm maior probabilidade de serem valorizadas do que as casas caras, pesquisas mostram. Tenha em mente que uma casa multimilionária é menos um veículo de investimento e mais uma compra discricionária.

Hipotecas apoiadas pelo governo também podem ter limites de empréstimo

Limites de empréstimo FHA

Os empréstimos FHA, apoiados pela Federal Housing Administration, também utilizam o limite de empréstimo conforme do FHFA. Mas em vez de dividir os limites por condado, a FHA determina o limite de empréstimo por área estatística metropolitana, ou MSA.

Em áreas de baixo custo, que incluem a maior parte do país, o “piso” do limite de empréstimo da FHA é de 65% do limite de empréstimo em conformidade com a linha de base – $ 498.257 para uma propriedade de unidade única em 2024. Em áreas selecionadas de alto custo, como a cidade de Nova York , São Francisco e Distrito de Columbia, o “teto” do limite de empréstimo da FHA é de 150% do CLL, ou US$ 1.149.825. Muitas cidades de médio porte, como Atlanta, Boston e Denver, ficam em algum lugar entre o chão e o teto.

Tipo de Propriedade	Áreas de baixo custo	Áreas de alto custo	Áreas de Exceção Especial*
Uma unidade	US$ 498.257	US$ 1.149.825	US$ 1.724.725
Duas unidades	US$ 637.950	US$ 1.472.250	US$ 2.208.375
Três Unidades	US$ 771.125	US$ 1.779.525	US$ 2.669.275
Quatro Unidades	US$ 958.350	US$ 2.211.600	US$ 3.317.400
*Inclui Alasca, Guam, Havaí e Ilhas Virgens dos EUA

Os empréstimos FHA têm requisitos de elegibilidade mais brandos, com uma pontuação de crédito mínima de 580, um pagamento inicial mínimo de 3,5% e um índice DTI máximo de cerca de 50%. Os mutuários com pontuação de crédito tão baixa quanto 500 podem se qualificar para um empréstimo FHA, mas precisarão depositar pelo menos 10% de entrada.

Limites de empréstimo do USDA

Os empréstimos imobiliários do USDA são emitidos para compradores de casas de baixa e moderada renda em áreas rurais designadas. Existem dois tipos de empréstimos do USDA: hipotecas garantidas pelo Departamento de Agricultura dos EUA e hipotecas financiadas diretamente pelo departamento.

Os empréstimos garantidos pelo USDA não têm um limite de empréstimo definido, mas o limite máximo de renda mantém efetivamente os valores dos empréstimos abaixo do CLL. Por outro lado, os empréstimos diretos do USDA têm limites de empréstimo por área – entre US$ 377.600 e US$ 970.800 para residências unifamiliares em 2023. Os limites de empréstimo do USDA são divulgados na primavera de cada ano civil, portanto, os números de 2024 não estão disponíveis no momento da publicação. Volte no próximo ano para atualizações.

Limites de empréstimo VA

Em muitos casos, os veteranos que contraem um empréstimo VA, apoiado pelo Departamento de Assuntos de Veteranos, não precisam aderir aos limites de empréstimo conformes do FHFA. Não há limite de empréstimo para mutuários de empréstimos VA que têm direito total, mas os credores normalmente têm requisitos de elegibilidade mais rígidos para montantes de empréstimos maiores.

Dito isto, alguns militares ativos e aposentados qualificados devem estar cientes da CLL. Aqueles com direitos limitados só podem obter um empréstimo para compra de VA se ele se enquadrar no CLL de sua área. Você pode saber mais sobre seu status de direito através do site da VA.