Quando a Country Garden, a maior incorporadora do cada vez mais conturbado setor imobiliário da China, publicou seu relatório anual em abril, o design da capa exalava esperança: uma fênix abrindo suas asas.
A empresa disse que a imagem mostrava que a economia da China estava “de volta aos trilhos” e que este ano veríamos “o crescimento atingir novos patamares”.
Isso foi uma ilusão.
Pouco depois da divulgação do relatório, a nascente recuperação económica da China perdeu força e um mercado imobiliário já lento começou a entrar em colapso. No Country Garden, as pré-vendas de apartamentos inacabados, um indicador crucial das receitas futuras, caíram mais de 50% em Junho e Julho, o dobro da taxa de declínio dos cinco meses anteriores.
Nos últimos três anos, enquanto dezenas de grandes promotores imobiliários entravam em incumprimento após anos de empréstimos excessivos, a Country Garden era uma exceção. Mas no mês passado, falhou dois pagamentos de juros – sinalizando que também estava em risco de colapso financeiro, com dívidas de 187 mil milhões de dólares.
Country Garden deve arrecadar US$ 22,5 milhões esta semana, o fim de um período de carência para pagamentos perdidos. Na sexta-feira, a empresa obteve uma aprovação de última hora dos credores para adiar o reembolso de US$ 537 milhões em títulos denominados em yuans, originalmente com vencimento na segunda-feira, até 2026, de acordo com documentos compartilhados pela Country Garden.
Na semana passada, depois de reportar uma perda de 7,1 mil milhões de dólares nos primeiros seis meses de 2023, a Country Garden disse que havia “incertezas materiais que podem lançar dúvidas significativas” sobre a sua capacidade de evitar a falência. A empresa está lutando para levantar dinheiro e manter seus credores afastados, vendendo participações em propriedades e emitindo ações com desconto.
Foi uma queda dramática para Country Garden. A improvável ascensão da empresa, de construtora residencial regional a gigante nacional, acompanhou a ascensão meteórica da própria China. Agora, o seu colapso reflecte a velocidade e a gravidade do colapso imobiliário do país, que ameaça descarrilar a economia em geral.
“Por mais gigante que seja o Country Garden, é um canário na mina de carvão”, disse Kenneth Rogoff, professor de economia da Universidade de Harvard, que escreveu extensivamente sobre a China.
Para reforçar o oscilante mercado imobiliário, os reguladores financeiros da China implementaram na quinta-feira uma série de medidas, incluindo pagamentos iniciais mínimos mais baixos para compradores de primeira viagem e uma redução nas taxas de juro das hipotecas existentes.
Estas e as medidas anteriores podem não ser suficientes para salvar a Country Garden, que está a lutar para pagar as suas dívidas.
Muitos títulos da Country Garden são negociados por centavos de dólar, sugerindo que os credores têm poucas esperanças de serem reembolsados. E o preço das ações da empresa está agora abaixo de 1 dólar de Hong Kong, uma queda vertiginosa para aquela que já foi uma das maiores empresas privadas da China, cujas ações eram negociadas acima dos 17 dólares de Hong Kong há cinco anos.
A Country Garden foi fundada por Yang Guoqiang, um ex-agricultor e trabalhador da construção civil que foi criado em uma pobreza tão extrema que, de acordo com um perfil em um site do governo, ele não usou sapatos durante os primeiros 17 anos de sua vida e quase caiu fora da escola porque não tinha dinheiro para pagar a mensalidade de US$ 1.
A empresa começou a desenvolver propriedades em 1997, na época em que a China começou a mudar as regras para a propriedade privada de imóveis. Quando abriu o capital em 2007, a empresa disse aos investidores que um dos seus pontos fortes era uma grande reserva de terrenos de baixo custo para desenvolver. Ele também disse que poderia construir mais rápido e mais barato que os concorrentes.
Dois anos antes da oferta pública, o Sr. Yang transferiu sua participação de 70% para sua segunda filha, Yang Huiyan, que era então gerente do departamento de compras da empresa. Quando as ações da Country Garden foram listadas, Yang, de 25 anos, tornou-se a mulher mais rica da Ásia, com uma fortuna estimada em 29 mil milhões de dólares. A Sra. Yang, que foi copresidente com seu pai até março deste ano, quando assumiu o cargo exclusivamente, continua sendo a acionista majoritária da Country Garden.
Country Garden expandiu-se rapidamente, acompanhando o impulso de urbanização do governo. Expandiu-se para além da sua província natal de Guangdong e avançou agressivamente para as cidades menos desenvolvidas de terceiro e quarto níveis da China, beneficiando de um boom após 2015, quando a China, como parte de um plano nacional de “redesenvolvimento de bairros de lata”, começou a pagar aos residentes em dinheiro para negociarem. em barracos dilapidados em cidades e vilas menores.
A empresa teve sucesso com uma estratégia de alta rotatividade: construir rápido, vender rápido e sacar rápido. Isso permitiu que a Country Garden vendesse casas mais baratas e, ao mesmo tempo, obtivesse lucros maiores do que os rivais. À medida que o imobiliário se tornou a espinha dorsal da economia da China e o principal investimento para muitas famílias chinesas, a Country Garden emergiu como uma das maiores empresas do país que não era estatal.
A Country Garden vendeu mais casas do que qualquer incorporadora nos últimos seis anos, atraindo compradores como Zhou Qizhou.
Em 2019, ele comprou um apartamento Country Garden em Enshi, uma cidade menor no centro da China. Embora Zhou estivesse trabalhando em Xangai, ele se sentiu pressionado a comprar uma casa caso não pudesse pagar mais tarde. Ele comprou um apartamento de 115 metros quadrados por cerca de US$ 125 mil, impressionado com a velocidade da construção e o preço baixo, embora tenha descrito a qualidade da construção como moderada. Ele apenas lamenta ter comprado pouco antes de o mercado abrandar.
“No final das contas, Country Garden ainda é uma grande marca”, disse Zhou.
Mas a outrora insaciável procura de bens imobiliários evaporou-se e a economia da China está em dificuldades. Empresas como a Country Garden têm sido pressionadas pelos efeitos dos confinamentos paralisantes da Covid, pela repressão do governo aos empréstimos imprudentes por parte dos promotores imobiliários e por anos de prioridade às empresas estatais em detrimento das empresas privadas. A recessão económica foi mais grave nas cidades mais pequenas, onde as economias locais não acompanharam o boom da construção. Agora essas cidades estão inundadas de apartamentos vazios.
Quando a Country Garden revelou recentemente o seu enorme prejuízo no primeiro semestre, afirmou que “não conseguiu compreender os riscos potenciais associados ao seu investimento desproporcionalmente grande” em cidades mais pequenas.
Até recentemente, Country Garden era aclamado como um sobrevivente da turbulência do setor. Embora Pequim tenha feito pouco para apoiar outras grandes construtoras residenciais, incluindo a Evergrande, a agora falida promotora imobiliária que outrora rivalizou com a Country Garden pela supremacia do mercado, o governo demonstrou uma maior vontade de apoiar a empresa.
Quando os reguladores financeiros da China emitiram um guia de 16 pontos em Novembro para ajudar a indústria imobiliária, a Country Garden foi colocada numa “lista branca” de promotores de qualidade para dar prioridade à ajuda financeira e linhas de crédito de bancos estatais. de acordo com relatos da mídia chinesa.
Durante anos, Country Garden manteve laços estreitos com o Partido Comunista no poder. O Sr. Yang, seu fundador, atuou na Conferência Consultiva Política do Povo Chinês, um órgão consultivo político nacional. A Country Garden apoiou proactivamente iniciativas políticas como a distribuição de máquinas de costura e equipamento agrícola em áreas pobres sob a bandeira do “alívio da pobreza”.
Mesmo com a deterioração das finanças da Country Garden, ela priorizou os desejos dos legisladores ao concluir a construção de casas pré-vendidas. Concluiu quase 700 mil unidades pré-vendidas no ano passado e outras 278 mil unidades no primeiro semestre deste ano.
Mesmo assim, no seu último relatório de lucros, a Country Garden afirmou que estava a concentrar-se na melhoria do seu fluxo de caixa e na redução de custos. Emprega agora cerca de 58 mil pessoas, menos de metade do pessoal a tempo inteiro que tinha em 2018. A empresa recusou-se a fornecer comentários adicionais para além dos seus anúncios públicos.
No relatório de lucros, a empresa disse estar “profundamente arrependida” pela sua situação atual, mas acrescentou que “nunca sucumbirá ao derrotismo passivo”. Quando Yang se dirigiu aos funcionários em uma reunião da empresa no início deste ano, ele pediu perseverança.
“Não caia antes do amanhecer”, disse ele, de acordo com a conta WeChat da empresa. “Devemos viver até que a primavera chegue, e a primavera certamente chegará.”
