Inflação da habitação – Ignore os preços das casas, observe os aluguéis

O Fed fez uma pausa nos aumentos das taxas de juros na semana passada. Na conferência de imprensa após a reunião, o presidente Powell mencionou os serviços de habitação como um aspecto crucial da economia, onde o Fed precisa ver progresso na inflação. Powell observou que o componente Shelter da inflação provavelmente ficará para trás devido à sua medida baseada em pesquisa, e há um aspecto sazonal nos aluguéis, que descrevemos em nosso comentário de março de 2023 (consulte nosso relatório anterior Comente). A habitação representa cerca de 17% do índice PCE (Core Personal Consumption Expenditures), que é a medida de inflação preferida do Fed e situa-se em 4,7%, bem acima da taxa-alvo.Fed 2% de inflação anual.

Os dados mais recentes que temos sobre o componente Habitação do PCE mostram um aumento de 8,4% em abril em relação ao ano anterior, o que parece indicar uma aceleração da inflação no setor imobiliário. Outras medidas de inflação, como o núcleo do índice de preços ao consumidor (CPI), também refletem o impacto desproporcional do setor imobiliário, com 60% da taxa de inflação do núcleo do CPI em maio atribuível ao aumento dos custos da habitação.

Anexo 1: Inflação do Núcleo do PCE – Componente Habitacional

Instintivamente, se estivermos procurando sinais de desaceleração da inflação no mercado imobiliário, provavelmente examinaremos primeiro os preços e as vendas de imóveis. Os preços das casas mostraram sinais de desaceleração no início do ano, mas a tendência se inverteu em março e os preços das casas agora estão a caminho de atingir as máximas do verão de 2022, mostram métricas como o Zillow Home Value Index.

Anexo 2: Índice de Valor Residencial Zillow – Todas as Residências dos EUA

Os preços das casas, sendo uma função da oferta e da demanda, são atualmente limitados pela falta de estoque resultante do pivô da Grande Recessão (2007-2009), na qual a construção anual de novas casas desacelerou em 500.000 unidades por ano durante 10 anos, criando um déficit habitacional de 5.000.000. O boom de refinanciamento da era pandêmica significou que milhões de proprietários de imóveis agora desfrutam de taxas de juros hipotecárias baixíssimas e não têm pressa em se desfazer dessas excelentes taxas tão cedo. A cadeia de suprimentos e a escassez de mão de obra enfrentada pelas construtoras também mantiveram os estoques de novas residências abaixo da demanda do mercado. Dados recentes sobre o início de novas moradias mostraram que os planos de construção de residências unifamiliares atingiram uma alta de três décadas em maio, o que deve eventualmente ajudar a pressionar os preços das casas para baixo, aumentando a oferta de moradias disponíveis, mas isso levará anos.

Como um fator importante que os preços das casas estão na inflação, no entanto, há um problema em olhar apenas para os preços das casas como um indicador principal da inflação do Core PCE. O desafio reside no cálculo do Core PCE e das suas duas componentes, Aluguéis e Aluguéis Equivalentes Proprietários. O Bureau of Labor Statistics (BLS) coleta dados de custo de aluguel, o que é direto, apesar do efeito defasado da sazonalidade mencionado acima, geralmente causado por aluguéis anuais. Para os proprietários, o BLS procura capturar os custos de vida em uma casa independente da função secundária da casa como um ativo de investimento. Portanto, os preços das casas não são usados, pois refletem ganhos ou perdas de investimento na casa. Em vez disso, o BLS formula uma medida de aluguel equivalente do proprietário (OER), publicando uma pesquisa mensal de proprietários perguntando quanto eles pagariam para alugar em vez de comprar sua própria casa.

Sabendo que os preços das casas não estão diretamente ligados à inflação do PCE, podemos ver por que o presidente Powell parecia tão focado nos custos de aluguel durante sua coletiva de imprensa. Em seus comentários, Powell disse: “Na verdade, precisamos ver os aluguéis no fundo aqui – ou pelo menos ficar bem baixos em termos de aumento porque queremos que a inflação caia e o aluguel é uma parte muito grande do IPC, cerca de um terceiro. É cerca de metade disso para o PCE, por isso é importante. É algo que estamos observando com muito cuidado.”

O foco nos custos de aluguel em vez dos preços das casas na fórmula do Core PCE pode ajudar a diminuir a inflação mais rapidamente do que sugerem os dados dos preços das casas. Os aluguéis caíram recentemente e parte do motivo é que as casas mantidas fora do mercado estão sendo alugadas em vez de vendidas. Relutantes em se desfazer de suas baixas taxas de hipoteca, alguns proprietários alugam sua casa existente e usam o fluxo de caixa mensal para pagar o empréstimo e, em alguns casos, usam o fluxo de caixa excedente para compensar o custo de sua próxima casa. Uma razão ainda maior pela qual os aluguéis estão caindo é que a construção multifamiliar está crescendo, com alta de mais de 33% em maio.

Anexo 3: Variação ano a ano, aluguel nos EUA

Como apontou o presidente Powell, precisamos ver uma redução contínua dos custos de aluguel, pois eles são o principal impulsionador do aluguel e dos componentes OER do cálculo da inflação do PCE. O aumento das taxas de vacância de aluguel sugere que a nova oferta de moradias para aluguel se traduzirá em custos de aluguel mais baixos e menor inflação geral do PCE principal no segundo semestre do ano.

Anexo 4: Taxas de vacância de aluguel nos Estados Unidos

Embora o Fed precise ver progresso em outros aspectos da inflação, notadamente no setor de serviços, a tendência parece ser de redução da inflação imobiliária, particularmente na medida Core PCE que o Fed está considerando. A grande questão permanece se os dados, que são notoriamente tardios por natureza, surgirão a tempo de impedir que o Fed retome os aumentos das taxas após a pausa de junho. No momento em que este livro foi escrito, os mercados futuros estão dizendo que outro aumento do Fed é provável e, em seguida, o tão esperado intervalo está chegando.

Anexo 5: Futuros de Fed Funds, em 21/06/2023

O Fed continua a se diferenciar dos mercados futuros, sinalizando mais dois aumentos de juros, mas também enfatizou uma abordagem baseada em dados. Se os mercados futuros se mostrarem corretos e o Fed decidir implementar apenas mais um aumento de juros em 2023, isso será atribuído em grande parte ao progresso contínuo na frente da inflação imobiliária.