No seu apogeu, há alguns anos, a WeWork disse que iria reinventar os escritórios. Mas a empresa nunca criou um negócio sustentável nem mudou a forma como a maioria das pessoas trabalhava.
O negócio de oferecer espaços de escritório flexíveis em arrendamentos de curta duração a indivíduos e empresas, um modelo que a WeWork esperava tornar popular, continua a ser um nicho no imobiliário comercial, apesar dos milhares de milhões de dólares que a empresa e outros investiram nesta abordagem. Os espaços de escritórios flexíveis representam menos de 2% de todos os espaços de escritórios nos 20 maiores mercados dos EUA, de acordo com a Cushman & Wakefield, perto da sua quota antes da pandemia.
A WeWork entrou com pedido de proteção contra falência esta semana, em um esforço para reduzir rapidamente seu portfólio de espaços de escritório. A empresa quer desistir de mais de 70 arrendamentos imediatamente, com possivelmente mais por vir. Outras empresas de co-working podem assumir alguns desses locais, mas alguns proprietários de edifícios de escritórios disseram que não esperavam que esta abordagem representasse mais do que uma pequena parte do seu negócio.
Muitos empregadores estão reduzindo seu espaço de escritório porque os trabalhadores não vão trabalhar cinco dias por semana depois de se acostumarem a trabalhar remotamente ou em horários híbridos. As vagas de escritórios estão no nível mais alto em décadas, com muitos espaços disponíveis para sublocação, muitas vezes com grandes descontos em relação aos aluguéis que prevaleciam antes da pandemia. A falência da WeWork só piorará a situação, deixando aos proprietários mais espaço para ocupar.
Michael Emory, fundador da Allied, um fundo de investimento imobiliário que possui edifícios de escritórios nas maiores cidades do Canadá, disse que sempre existirão fornecedores de escritórios flexíveis, proporcionando espaço para empresas menores operarem sem assinar contratos de arrendamento longos. Mas ele disse que nunca representaria um terço de todo o espaço de escritórios, como a JLL, uma empresa de serviços imobiliários, previu antes da pandemia que aconteceria em 2030.
“Não havia a menor chance de isso acontecer”, disse Emory.
Ele disse que os proprietários de escritórios continuariam oferecendo espaço para empresas de co-working em alguns edifícios porque atraíam inquilinos que poderiam crescer e querer alugar seu próprio espaço no futuro.
David O’Reilly, presidente-executivo da Howard Hughes Corporation, uma incorporadora focada em grandes empreendimentos que muitas vezes incluem residências e escritórios, disse que o trabalho conjunto era uma comodidade agradável para alguns inquilinos, mas não assumiria o controle do negócio imobiliário comercial por um Tiro longo.
“Quando o co-working se torna uma quantidade desproporcional do edifício, eles se tornam diretamente competitivos com o proprietário”, disse ele. Howard Hughes tem dois contratos de arrendamento com a WeWork, e O’Reilly disse que estava conversando com outros fornecedores de coworking sobre a aquisição do espaço.
Ainda assim, alguns executivos que trabalham juntos disseram que esperavam ter um desempenho muito melhor do que o da WeWork porque estavam buscando um modelo de negócios diferente. A WeWork alugou milhões de metros quadrados de proprietários, na esperança de obter receita suficiente de seus clientes para cobrir seus custos. Mas isso nunca aconteceu, levando a perdas multibilionárias.
Outras empresas de coworking dizem que não alugam seus espaços, mas operam escritórios por uma taxa fixa ou por uma redução nos lucros. As empresas de co-working que utilizam este modelo têm menos probabilidades de entrar em colapso, mas isso também pode significar que ganham menos quando os tempos são bons.
“Ao partilhar os lucros com os proprietários, permite-nos fazer muito mais”, disse Mark Dixon, presidente-executivo da IWG, que foi uma das primeiras empresas a oferecer espaços de escritório flexíveis em muitos locais e que opera diversas marcas. incluindo Regus.
O IWG pode obter um terço do lucro de um espaço de trabalho conjunto que não aluga, enquanto o proprietário fica com os outros dois terços. Embora o IWG possa ganhar menos dinheiro, a empresa não precisa de contrair empréstimos para financiar grandes compromissos de arrendamento, algo que se tornou mais difícil porque os bancos se retiraram do negócio imobiliário comercial.
Dixon acrescentou que o co-working deve funcionar bem na era do trabalho híbrido, quando os empregadores procuram contratos de arrendamento flexíveis e mais curtos que lhes proporcionem espaço suficiente para alguns funcionários estarem no escritório todos os dias. Eles também podem convocar grupos maiores de trabalhadores para reuniões e ter escritórios menores em locais que não existiam antes.
“Eles percebem que não precisam ter todos trabalhando em edifícios únicos para realizar o trabalho”, disse ele. “Você precisa reuni-los regularmente, mas não todos os dias.”
O IWG assinou acordos para abrir mais de 600 novos locais em todo o mundo nos primeiros nove meses do ano, muitos deles em cidades menores dos EUA. No final de setembro contava com 3.455 localidades, ante 3.323 um ano antes.
Jamie Hodari, executivo-chefe e cofundador da Industrious, uma empresa de co-working de Nova York que trabalha em estreita colaboração com proprietários, está igualmente otimista. A receita da sua empresa tem crescido quase 40% este ano, disse ele, quase o dobro do esperado. E ele disse que a Industrious, que tem 187 localidades, contra 85 no final de 2019, quase triplicou sua receita desde antes da pandemia.
“É um momento de enorme demanda”, disse Hodari.
E John Arenas, presidente-executivo da Serendipity Labs, uma empresa de escritórios flexíveis focada em mercados suburbanos, disse que a demanda cresceu nos últimos meses, à medida que muitas empresas começaram a firmar seus planos de retorno ao escritório.
Alguns de seus clientes dizem a ele: “Eu só preciso de um lugar onde as pessoas possam pousar, colaborar, encontrar-se, aparecer e sentir que há um elemento de hospitalidade”. O Serendipity Labs tem 34 locais, e Arenas prevê que terá cerca de 50 no primeiro trimestre do próximo ano. Este ano, ela assumiu um antigo local da WeWork perto do Grand Central Terminal.
Stijn Van Nieuwerburgh, professor imobiliário da Columbia Business School, concorda que a partilha de espaços de escritório tem um forte apelo para os empregadores. Ele disse que “acreditava muito no co-working”.
Mas ele acrescentou que muitos proprietários de edifícios de escritórios provavelmente ofereceriam seus próprios espaços de coworking aos inquilinos, reduzindo ou eliminando a necessidade de empresas como a WeWork. Ele disse que alguns proprietários de edifícios começariam a administrar edifícios de escritórios mais como hotéis, com indivíduos e empresas assinando contratos de arrendamento de curto prazo diretamente com os proprietários.
“Não há nada de especial na WeWork que a Related ou a Vornado não possam replicar”, disse ele, referindo-se a duas grandes empresas imobiliárias comerciais. “Não creio que o coworking esteja morto”, acrescentou Van Nieuwerburgh. “Na verdade, o desaparecimento da WeWork abre uma janela de oportunidade para os proprietários assumirem o controle desse espaço.”
Julie Creswell, Mateus Haag e Gregório Schmidt relatórios contribuídos.
