Há quatro anos que o mercado imobiliário desafia toda a lógica.
Uma pandemia global não fez cair os preços, mas fez com que eles disparassem para novos patamares. No ano passado, as taxas de hipotecas atingiram o maior nível em 23 anos e as vendas despencaram. Mesmo assim, os preços das casas continuaram a subir, criando o mercado imobiliário mais inacessível das últimas gerações.
Este ano oferece uma nova reviravolta na história: há mais apartamentos em construção do que em qualquer momento em meio século, proporcionando aos inquilinos mais apartamentos novos do que viram em décadas.
Assim, embora comprar uma casa continue a ser uma experiência irritante, marcada por preços elevados, taxas de juro elevadas e stocks baixos, alugar um apartamento está cada vez mais fácil. Isso significa que, a menos que você planeje morar em uma casa durante a próxima década ou mais, agora pode não ser o melhor momento para comprá-la.
“Este é o pior momento para comprar uma casa”, disse Christopher Mayer, professor imobiliário da Columbia Business School.
Sim, as taxas hipotecárias desceram desde o pico de Outubro, de quase 8%, e os stocks subiram à medida que os vendedores regressavam ao mercado. Mas o quadro geral não mudou de forma significativa – e provavelmente não mudará tão cedo.
A maioria dos economistas não espera que as taxas hipotecárias caiam muito mais este ano. A hipoteca média de taxa fixa de 30 anos era de 6,6% na terceira semana de janeiro, de acordo com Freddie Mac. E enquanto optimistas como Selma Hepp, economista-chefe da CoreLogic, pensam que as taxas podem cair abaixo dos 6% até ao final do ano, pessimistas como Skylar Olsen, economista-chefe da Zillow, pensam que poderão voltar a aproximar-se dos 7%.
Os ventos contrários não são agradáveis. Em dezembro, o número de novas listagens aumentou 2% em relação ao ano anterior, mas ainda caiu quase 15% em relação aos níveis pré-pandemia, de acordo com Zillow. Quanto aos preços, os economistas esperam que estes se estabilizem mais ou menos este ano. Redfin está prevendo que cairão 1%; Freddie Mac, que aumentarão apenas 2,5%, metade da taxa de 2023.
Tudo isto significa que qualquer pessoa que compre uma casa hoje provavelmente pagará mais caro, com um elevado custo de empréstimo, por um ativo que pode já ter atingido o seu pico.
Como disse Mayer, você está “na verdade comprando um bem de luxo, e ele não vai pagar a mesma taxa de retorno” que outros investimentos.
O ano do locatário?
O mercado de arrendamento, no entanto, parece um pouco diferente, pelo menos neste ano.
Desde 1973, os Estados Unidos não viam tantos apartamentos – cerca de 1 milhão em todo o país – em construção ao mesmo tempo. Mais da metade estará disponível este ano e quase todos são para aluguel.
Muitos destes empreendimentos surgiram durante a pandemia, quando os promotores apostaram num mercado com rendas em alta, à medida que as pessoas desenraizavam as suas vidas e se mudavam. Mas um edifício multifamiliar leva tempo para ser construído e esses edifícios estão entrando em um cenário diferente. Os inquilinos, espremidos até aos seus limites financeiros, já não assinam tantos contratos de arrendamento, o que está a aumentar o número de vagas.
Os aluguéis solicitados permaneceram basicamente estáveis no ano passado em todo o país, caindo quase 1%, para uma mediana de US$ 1.379 por mês, de acordo com a Apartment List. Na cidade de Nova York, o aluguel médio pedido – US$ 3.500 por mês – aumentou menos de 3% em novembro de 2023 em relação ao ano anterior, marcando o ganho mais baixo desde agosto de 2021, de acordo com StreetEasy.
Mas ainda é uma época de custos de habitação esmagadores, com rendas 19% mais altas do que antes da pandemia, um período que “repôs o mercado para um nível de preços totalmente novo”, disse Igor Popov, economista-chefe da Apartment List.
Os custos de habitação e abrigo estiveram entre os maiores impulsionadores da inflação em dezembro de 2023, de acordo com o Bureau of Labor and Statistics. E no ano passado, o inquilino típico sofreu custos elevados, gastando mais de 30% do seu rendimento em renda.
“Os locatários precisam de algum alívio”, disse Bess Freedman, presidente-executiva da Brown Harris Stevens. “As pessoas não podem pagar esses preços absurdos. Eles precisam ter uma casa.”
As novas habitações podem pelo menos evitar que os aluguéis aumentem muito. Os locatários devem esperar negócios, com os proprietários oferecendo meses de aluguel grátis, acesso à academia ou estacionamento. (Em dezembro de 2023, 33% das listagens de aluguel da Zillow incluíam concessões, acima dos 27% em dezembro de 2022.)
“Os locatários, com o aumento dos estoques, finalmente se sentirão mais capacitados para negociar aluguéis e concessões” na cidade de Nova York, disse Kenny Lee, economista da StreetEasy.
Embora estes novos desenvolvimentos estejam concentrados no Cinturão do Sol e no Centro-Oeste, também podem ser vistos noutros locais, incluindo subúrbios e comunidades rurais, disse Robert Dietz, economista-chefe da Associação Nacional de Construtores de Casas. “Está realmente acontecendo em todos os lugares”, disse ele.
Mas a festa não durará muito. As altas taxas de juros assustaram os incorporadores em todo o país, secando o processo de construção, e espera-se que o início de novos empreendimentos multifamiliares caia 20% em 2024, de acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas. Em Nova York, onde expirou a isenção do imposto sobre a propriedade, os registros mensais para novas fundações, um marco crítico de novas construções, já eram queda de 78 por cento em 2023 em relação ao ano anterior, de acordo com o Real Estate Board of New York.
“Sempre penso nisso em termos de seca”, disse Popov. “Você pode ter aquela estação chuvosa que ajuda, mas você ainda está numa seca.”
‘A matemática não faz sentido’
No ano passado, muitos potenciais vendedores permaneceram onde estavam, não dispostos a trocar as taxas hipotecárias da era pandémica por taxas muito mais elevadas na sua próxima casa. Para piorar a situação, o país tem uma escassez de 1,5 milhões a 6,5 milhões de novas casas, dependendo de quem pergunta, porque os promotores não construíram habitações suficientes desde a crise das execuções hipotecárias para acompanhar uma população crescente.
O resultado: menos casas foram vendidas em 2023 do que em qualquer momento desde 2014, de acordo com a CoreLogic – mas não por falta de procura. Apesar da disparada das taxas de juro, as pessoas ainda queriam comprar casas e muitas encontravam-se a navegar num mundo desconcertante de guerras de licitações porque havia tão poucas pessoas disponíveis para comprar.
Em outubro de 2023, os preços das casas subiram 45% desde o início da pandemia, de acordo com o Índice de preços residenciais Case-Shiller. Combine esse crescimento dos preços com o aumento dos custos dos empréstimos e a habitação é agora mais inacessível do que em qualquer momento desde 1984, de acordo com um relatório de Novembro da Intercontinental Exchange, uma empresa de dados. No terceiro trimestre de 2023, os custos típicos de possuir uma casa – hipoteca, seguros, impostos sobre a propriedade – ultrapassaram os 2.000 dólares por mês pela primeira vez na história, consumindo quase 35% do salário médio, de acordo com a ATTOM, uma empresa de análise de dados. .
Se considerarmos a compra de uma casa como uma decisão baseada apenas em dólares e cêntimos, a resposta não é clara – especialmente para quem poderá mudar-se novamente nos próximos anos.
“De certa forma, a matemática não faz sentido”, disse Lisa Sturtevant, economista-chefe da Bright MLS, um serviço de listagens múltiplas para a região do Médio Atlântico.
A matemática certamente não faz sentido para quem já possui uma casa com taxa de juros hipotecária de 3%. Mude de uma casa para outra com aproximadamente o mesmo valor e custará milhares de dólares em pagamentos de juros mais elevados ao longo dos anos.
Os compradores de primeira viagem também enfrentam dificuldades matemáticas, já que os aluguéis são atualmente baixos em comparação com o pagamento das hipotecas. Compre uma casa de US$ 400.000 hoje, com US$ 80.000 de entrada e uma hipoteca de 30 anos a uma taxa de juros de 6,6 por cento, e apenas o pagamento de juros (sem impostos ou manutenção) custará quase US$ 20.000 no primeiro ano.
Mas suponha que você encontre um apartamento com aluguel médio – US$ 1.379 por mês? Um ano de aluguel custará $ 16.550.
Coloque esse pagamento inicial de $ 80.000 em um fundo mútuo ou no mercado de ações e você provavelmente obterá uma taxa de retorno mais alta sobre seu investimento.
“Se eu investir o dinheiro numa casa hoje, dado o quão altos os preços estão, estou realmente dizendo que espero que os preços das casas subam muito”, disse Mayer. “Não acho que seja uma expectativa realista.”
De olho na casa para sempre
Mas as pessoas não compram casas da mesma forma que compram ações.
Uma casa não é apenas um investimento – é uma fonte de estabilidade e um lugar para viver e talvez criar filhos. Também existem benefícios fiscais significativos, especialmente se você for proprietário da casa há muitos anos.
Um ex-aluno do Sr. Mayer estava se mudando para a Bay Area em busca de um novo emprego e pediu conselhos. Dado o preço exorbitante da habitação na zona, o estudante quis saber se fazia sentido comprar. A taxa de retorno do seu investimento não parecia favorável no curto prazo, mas ela tinha outros factores a considerar – onde os seus filhos iriam estudar e encontrar uma casa num bairro de que gostasse, com um deslocamento administrável.
Em outras palavras, ela teve que considerar sua vida. Sr. Mayer aconselhou-a a comprar.
Outros compradores e vendedores parecem estar fazendo cálculos semelhantes. Durante a segunda semana de janeiro, os pedidos de hipotecas para compra de casas aumentaram 9% em relação à semana anterior, de acordo com a Mortgage Bankers Association.
Como apontou o Dr. Sturtevant, da Bright MLS: “Nem sempre se trata de matemática”.
“Para alguns proprietários, a matemática pode parecer desafiadora”, continuou ela, mas outros fatores entram em jogo: talvez eles precisem de outro quarto para uma família em crescimento, “ou precisem se mudar para ficar perto de um pai idoso ou de uma mudança de emprego. ”
Após 18 meses contínuos de altas taxas de juros, compradores e vendedores podem decidir fazer uma mudança de qualquer maneira, disse ela: “Acho que 2024 é o ano em que ‘a vida acontece’”.
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