Quando se tratava de moradia, Susan Apel e Keith Irwin achavam que haviam planejado habilmente a vida futura. Eles compraram uma casa de quatro quartos em um terreno de dois hectares no Líbano, NH, há 24 anos, e “nós fizemos questão de pagar a hipoteca antes de nos aposentarmos”, disse Apel, 71 anos.
Dessa forma, o valor da casa que construíram – estimam que a sua casa vale agora cerca de 700 mil dólares – permitir-lhes-ia vender e reduzir o tamanho para quartos mais pequenos e mais fáceis de gerir quando precisassem deles.
Essa hora chegou. Apel, professora de direito aposentada, tem dificuldade para subir escadas. Irwin, 71 anos, ex-gerente de contas de uma empresa local, está cansado de trabalhar no quintal e remover a neve, e encontrar trabalhadores para fazer essas tarefas tornou-se difícil.
“Estamos vendo o que está escrito na parede”, disse Apel. Eles começaram a comprar “um belo apartamento de dois quartos com uma pequena sala, tudo no mesmo andar”.
Mas eles não conseguem encontrar um. Os incorporadores locais estão construindo moradias geminadas de quatro andares com ainda mais escadas. As poucas casas adequadas de um andar disponíveis são compradas instantaneamente. Os moradores da cidade que fugiram da Covid ajudaram a aumentar os preços das moradias: uma unidade que o casal viu recentemente custava US$ 950 mil e precisava de obras, relatou Apel. Até mesmo “pequenas caixas de sapatos” são vendidas por US$ 600 mil.
“Ficamos muito gratos por morar neste lugar lindo e por termos quitado nossa casa”, disse Apel. “Nunca nos ocorreu que isso não nos desse a capacidade de sair dessa situação.”
Cerca de 80% dos idosos vivem em casas de sua propriedade. Mas a noção tradicional de que uma casa com uma hipoteca paga pode servir como um multibanco para ajudar a financiar a vida da reforma está a mudar, relatam economistas. A casa própria não é mais um benefício absoluto para alguns idosos.
“Eles estão envelhecendo no lugar ou presos no lugar?” perguntou Linna Zhu, economista pesquisadora do Urban Institute. “Precisamos repensar esse chamado sonho americano? Funcionou para as gerações anteriores, mas ainda funciona hoje?”
A proporção de adultos mais velhos com dívidas hipotecárias têm aumentado por décadas. De 1989 a 2022, a percentagem de proprietários de casas com idades compreendidas entre os 65 e os 79 anos com hipotecas subiu de 24 para 41 por cento, de acordo com o Harvard Joint Center for Housing Studies. O valor devido também aumentou de US$ 21 mil para US$ 110 mil, ajustado pela inflação.
David Turoff, 73 anos, veterinário de Placerville, Califórnia, ainda tem uma hipoteca de US$ 180 mil sobre sua casa de dois quartos, por exemplo. Ele o refinanciou para sacar dinheiro, uma forma de sustentar sua prática após a recessão de 2008. “Estou feliz por ter feito isso”, disse ele, mas “foi definitivamente um risco”. Mesmo entre os proprietários de casas na faixa dos 80 anos, 31% têm hipotecas.
Maiores saldos hipotecários e taxas de juro mais elevadas – juntamente com impostos sobre a propriedade, seguros e outros custos mais elevados – ajudaram a tornar 43 por cento dos proprietários mais velhos com hipotecas “sobrecarregadas”, definido como gastar 30 por cento ou mais do seu rendimento em habitação e custos relacionados.
É claro que o valor médio das casas também aumentou, saltando US$ 80.000 em apenas três anos, para US$ 250.000 em 2022. É em grande parte por isso que o Centro de Pesquisa sobre Aposentadoria do Boston College reduziu recentemente sua estimativa da proporção de famílias americanas em risco de não conseguirem manter seu padrão de vida após a aposentadoria.
O centro índice de risco de aposentadoria caiu para 39 por cento em 2022, de 47 por cento em 2019, um número preocupante, mas o mais baixo desde que o centro começou a rastreá-lo, há 20 anos.
O centro baseia seus cálculos em proprietários mais velhos que aproveitam o valor de sua casa com hipotecas reversas, como fizeram Bart Windrum e Deborah Fink em 2020. Por meio da Federal Housing Administration, eles receberam uma hipoteca reversa de sua casa em Boulder, Colorado, com uma linha de crédito. de até US$ 382.000.
“O motivo foi proteger nossos fundos de aposentadoria pelo maior tempo possível”, disse Windrum, 71 anos, autor e palestrante.
A linha de crédito permitiu-lhes pagar a hipoteca existente, pagar uma cirurgia de catarata e tratamentos dentários complicados (nenhum deles coberto pelo Medicare), substituir um carro de 22 anos e melhorar a canalização, tudo isto mantendo intactas as suas poupanças para a reforma.
“Quando vendermos este lugar, prevejo que um terço de seu valor, em números redondos, será destinado ao pagamento da hipoteca reversa”, disse Windrum. Porque legislação federal em 2015 trouxe subscrições governamentais e proteções ao consumidor mais rígidas, “nos sentimos confortáveis e confiantes em usar o programa”, disse ele.
Zhu concordou, chamando a hipoteca reversa federal de “uma forma muito eficaz de aproveitar o valor da casa própria”.
Mas fazer uma hipoteca reversa ou extrair o valor da casa própria é algo que poucos proprietários mais velhos realmente fazem.
Jennifer Molinsky, que dirige investigação sobre habitação e envelhecimento no centro de Harvard, cita uma “ideia dupla de propriedade de casa própria”, na qual a acumulação de riqueza habitacional representa “um pecúlio, uma almofada para a vida futura”.
“Mas, ao mesmo tempo, ninguém quer tocar nisso”, acrescentou ela. “Eles querem deixar isso para os filhos. Eles querem guardá-lo para uma emergência.”
Além disso, o acesso ao valor da casa própria nem sempre é simples ou possível. Com hipotecas reversas seguradas pelo governo federal – oficialmente Hipotecas de conversão de patrimônio residencial, ou HECMs – os custos iniciais são altos (superando US$ 17.000 para o Sr. Windrum e a Sra. Fink) e a papelada substancial. Em 2022, apenas 64.500 candidatos mais velhos receberam hipotecas reversas por meio do programa federal.
Outras formas de aceder ao valor da habitação própria também se tornaram mais difíceis à medida que as taxas de juro extremamente baixas regressaram a níveis mais típicos. O refinanciamento de saques por proprietários com mais de 65 anos caiu para 600.000 em 2022, de 941.000 empréstimos em 2021. “Não é tão fácil de conseguir ou tão econômico como era”, disse o Dr.
Os mutuários mais velhos são empréstimos de refinanciamento negados mais frequentemente do que os mais jovens, em parte porque os credores consideram tanto o rendimento como os activos, e o rendimento geralmente diminui à medida que os trabalhadores se reformam. As linhas de crédito de home equity, ou HELOCs, são também negado com mais frequência aos idosos e menos atraente com taxas de juros mais altas. E os custos de manutenção aumentam com o tempo, à medida que as casas envelhecem juntamente com os seus proprietários.
Além disso, como Apel e Irwin descobriram, a escassez de casas adequadas e acessíveis para idosos torna a redução do tamanho um desafio, mesmo para aqueles com considerável riqueza habitacional. “Você pode ficar preso quando quiser seguir em frente”, disse Molinsky.
Os proprietários negros e hispânicos mais velhos estão em posições particularmente precárias porque grande parte da sua riqueza está ligada às suas casas, disse Anthony Webb, investigador sénior da New School for Social Research.
“Não há nada de errado em ter uma hipoteca do lado do passivo do balanço, se for compensada por fundos do lado dos activos”, como poupanças para a reforma, investimentos e pensões, disse ele.
Mas os proprietários minoritários têm muito menos ativos líquidos do que os proprietários brancos, em parte devido aos rendimentos mais baixos ao longo da vida. “Esta é uma história de desigualdade crescente”, disse o Dr. Webb. Muitos proprietários negros e hispânicos “têm este activo”, disse ele, mas “será uma luta mantê-lo”.
Os decisores políticos poderiam aumentar as opções dos idosos melhorando e simplificando o programa federal HECM, alargando os critérios de refinanciamento e empréstimos HELOC e incentivando o desenvolvimento de mais habitações, incluindo casas e apartamentos adequados para compradores e inquilinos mais velhos.
Os especialistas concordam que a casa própria, um potente gerador de riqueza, ainda faz sentido em geral. Mesmo com hipotecas, os proprietários mais velhos têm maior protecção contra o aumento dos custos de habitação do que os arrendatários e são menos probabilidade de ter custos onerados. O valor da casa própria também pode ajudar a financiar cuidados de longo prazo.
Mas a Sra. Apel e o Sr. Irwin, à medida que continuam sua busca, sentem-se frustrados. Eles não querem deixar a comunidade onde vivem há décadas, mas estão dispostos a abandonar a sua casa.
“Esta seria uma casa de família maravilhosa”, disse Apel. “Mas não podemos liberá-lo, porque para onde iríamos?”
