Um bloqueio de taxa de hipoteca permite que você mantenha sua taxa de juros inalterada por um determinado período de tempo, geralmente entre quando sua oferta de compra é aceita e quando você fecha sua nova casa. Bloquear sua taxa pode ajudá-lo a planejar melhor os custos futuros da hipoteca, pois as taxas podem flutuar – para melhor ou para pior – durante o processo de fechamento.
É difícil prever as tendências das taxas de hipoteca, e nenhum especulador pode dizer exatamente em que direção as taxas estão indo na próxima semana ou mês. Um bloqueio de taxa pode mitigar o risco de que as taxas subam inesperadamente, mas também pode deixá-lo preso a uma taxa mais alta se as condições do mercado mudarem. Ao fazer as perguntas certas, você pode decidir se ou quando um bloqueio de taxa é o movimento certo.
Compare os principais credores hipotecários
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Você deve bloquear uma taxa de hipoteca agora?
No ambiente de taxa atual, você pode estar se perguntando se deve bloquear ou flutuar sua taxa. Bloquear uma taxa de hipoteca protege você contra aumentos de taxas que levam a pagamentos mensais mais altos e custos de longo prazo, especialmente durante períodos de volatilidade. As taxas médias de hipoteca para um empréstimo fixo de 30 anos aumentaram de cerca de 6,5% no início de 2023 para quase 7,4% em julho.
Ao mesmo tempo, um bloqueio de taxa pode impedir que você obtenha uma taxa de juros mais baixa se as taxas caírem enquanto você fecha seu empréstimo. Os compradores de imóveis que estão considerando fixar uma taxa de hipoteca agora, quando a taxa fixa média de 30 anos é de 7,3%, correm o risco de que as taxas sejam mais baixas quando fecharem daqui a um mês. Espera-se que as taxas de hipoteca caiam ao longo de 2023, mas a incerteza econômica atual tornou difícil prever para onde as taxas estão indo no curto prazo.
Mesmo se você estiver comprando uma casa e estiver satisfeito com as taxas de hipoteca atuais, talvez não consiga fixar uma taxa ainda. Os credores normalmente exigem que você tenha um contrato de compra assinado com o vendedor para garantir sua taxa de hipoteca, diz Sean Grzebin, chefe de originações do consumidor no Chase Home Lending.
“Se você encontrar uma casa que ama e se sentir confortável com o pagamento da casa com base nas taxas de hoje, sugerimos bloquear essa taxa para que você tenha certeza de como serão seus pagamentos no empréstimo à habitação”, diz Grzebin.
Aqui estão algumas coisas que você deve discutir com seu credor ao determinar se deve fixar uma taxa hoje.
O bloqueio da taxa de hipoteca é gratuito?
Alguns credores hipotecários oferecem bloqueios de taxa de curto prazo sem nenhum custo, o que significa que você pode evitar pagar por um bloqueio de taxa, desde que feche dentro desse período. Mas eles podem não ser gratuitos, tecnicamente, já que um período inicial de bloqueio de taxa normalmente é precificado em seu taxa de juros e taxas de empréstimo. Bloquear sua taxa por um período mais longo – ou estender seu período de bloqueio de taxa atual – geralmente tem um custo. A taxa para um bloqueio de taxa estendida é uma porcentagem definida do valor total do empréstimo, como 0,25%.
Quanto tempo dura um bloqueio de taxa?
Os períodos de bloqueio de taxa geralmente duram entre 15 e 60 dias, com bloqueios de taxa de longo prazo sendo mais caros. Credores hipotecários selecionados podem oferecer uma extensão de bloqueio de taxa, mas você provavelmente terá que pagar uma taxa adicional para bloquear sua taxa por um período mais longo. Alguns credores também podem estender seu bloqueio de taxa por um ou dois dias extras sem nenhum custo em torno da data de fechamento.
O que acontece se o seu bloqueio de taxa expirar antes de você fechar?
Se o seu fechamento estiver atrasado após o período de bloqueio de taxa, você pode ter que solicitar uma extensão de bloqueio de taxa ou sua taxa será redefinida para a taxa atual vigente. Cerca de um quinto dos fechamentos sofre atrasos, de acordo com o Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Dependendo do motivo pelo qual seu fechamento é adiado, o credor pode renunciar à taxa de extensão.
O que acontece se você não bloquear uma taxa?
Seu credor pode lhe dar a opção de ignorar um bloqueio de taxa ou “flutuar” sua taxa. Se as taxas de juros hipotecários têm tendência de queda nas últimas semanas e você espera que elas caiam ainda mais, você pode decidir esperar e bloquear sua taxa mais tarde. Mas, como nenhum credor ou mutuário pode prever com precisão as tendências das taxas de hipoteca, você corre o risco de ficar preso a uma taxa mais alta.
Existe uma opção de taxa flutuante para baixo?
Alguns – mas não todos – os credores hipotecários oferecem uma cláusula de flutuação, permitindo que você aproveite as taxas mais baixas se elas caírem durante o período de bloqueio da taxa. Os credores cobram uma taxa por esse serviço e não há garantia de que as taxas melhorarão com o tempo. As opções de flutuação para baixo só podem entrar em vigor se as taxas caírem significativamente durante o período de bloqueio da taxa, dependendo do credor.
Prós e contras de bloquear sua taxa de hipoteca
Prós
- Risco reduzido. O principal benefício de bloquear uma taxa de hipoteca é que você está protegido contra aumentos nas taxas de juros. Se as taxas aumentarem durante o processo de fechamento, sua taxa de hipoteca bloqueada permanecerá a mesma.
- Baixo custo inicial. A maioria dos credores hipotecários permitirá que você bloqueie sua taxa por um período de 30 dias sem nenhum custo adicional. Isso essencialmente permite que você bloqueie uma taxa de hipoteca sem pagar dinheiro extra antecipadamente, desde que você possa fechar a casa dentro desse período.
Contras
- Menos flexibilidade. Se as taxas de hipoteca caírem depois de você ter bloqueado uma taxa, você pode ficar preso a uma taxa mais alta do que a disponível atualmente. A exceção é se você tiver uma opção flutuante, mas esse recurso tem um custo extra.
- Avalie as taxas de bloqueio. Os credores geralmente cobram uma taxa inicial se você deseja bloquear uma taxa por um período mais longo, como 75 ou 90 dias. Você também pode ter que pagar uma taxa se quiser estender o período de bloqueio de taxa, como quando o fechamento é atrasado.
O que acontece se as taxas caírem após o bloqueio?
Digamos que você fixou uma taxa de hipoteca fixa de 30 anos em 6,75% – mas ao longo do fechamento, as taxas de hipoteca caíram significativamente para 6,5%. Se isso acontecer, você tem algumas opções:
Discuta suas opções com seu credor hipotecário. Um bloqueio de taxa congela as taxas de juros em todos os produtos hipotecários disponíveis para o dia em que você bloqueou. Você pode pagar mais pontos de desconto ou mudar para um prazo de empréstimo mais curto (como uma hipoteca de 15 anos em vez de uma hipoteca de 30 anos ) para diminuir sua taxa de juros. No entanto, essas taxas ainda serão baseadas no dia em que o período de bloqueio começou.
“Alguns credores podem permitir que os clientes mudem para uma taxa mais baixa se não selecionarem uma opção float-down”, diz Grzebin. “Os clientes podem perguntar ao credor se eles oferecem opções para fazer isso e se há alguma taxa associada à mudança para uma taxa mais baixa”.
Recomece com um novo credor para garantir uma taxa mais baixa. Você perderia todas as taxas de avaliação que já pagou ao primeiro credor, e a troca de credores hipotecários provavelmente atrasaria o fechamento. Adiar a data de fechamento pode significar perder sua casa (e seu dinheiro) se o vendedor tiver um prazo estrito. Comunique-se com seu agente imobiliário antes de tomar uma decisão que anule seu contrato de compra.
Deixe seu bloqueio de taxa expirar. Se o vendedor estiver disposto a atrasar o fechamento até que o bloqueio da taxa expire, você poderá aproveitar as taxas mais baixas. Nesse ponto, seu credor basearia sua nova taxa na taxa atual vigente. No entanto, ainda existe o risco de que as taxas subam novamente ou que o vendedor se recuse a estender a data de fechamento. E alguns credores podem não permitir que você rebloqueie a uma taxa mais baixa de qualquer maneira, diz Grzebin.
