À medida que os preços das casas começam a cair, os proprietários também estão vendo seu patrimônio líquido diminuir. Mas isso significa que agora é a hora de aproveitar esse patrimônio com um empréstimo imobiliário ou linha de crédito imobiliário? A resposta curta é, depende.
Os preços das casas valorizaram significativamente durante a pandemia e os proprietários encontraram-se em níveis recordes de patrimônio viável em suas casas. Em 2022, os empréstimos imobiliários e os HELOCs se tornaram cada vez mais populares à medida que as taxas de hipoteca aumentam e o refinanciamento em dinheiro perde seu apelo.
Mas agora os preços das casas estão começando a se estabilizar e até cair em algumas áreas, deixando os proprietários com menos patrimônio para operar.
Se você acha que pode precisar pedir emprestado contra o patrimônio de sua casa nos próximos meses, pode ser uma boa ideia pensar sobre isso antes que o valor de sua casa caia ainda mais. Antes de se comprometer com um empréstimo imobiliário ou HELOC, no entanto, considere o que você fará com os fundos e como planeja pagar o empréstimo. Os especialistas recomendam evitar mergulhar no valor da casa só porque você pode.
“Agora pode não ser um mau momento para fazer um empréstimo imobiliário ou HELOC se você estiver preocupado com a queda dos preços em sua área e estiver financeiramente estável o suficiente para realizar o empréstimo”, diz Vikram Guptaresponsável pelo crédito imobiliário do Banco PNC.
Aqui está o que você precisa saber sobre como os preços dos imóveis afetam o patrimônio em sua casa, bem como quando faz sentido explorá-lo.
Como a queda dos preços dos imóveis afeta seu capital viável
Simplificando, home equity é a quantidade de casa que você possui. Cada vez que você faz um pagamento de hipoteca, acumula um pouco mais de patrimônio. Mas a equidade em sua casa também vem da valorização de sua casa. Durante o boom de compra de casas durante a pandemia, a valorização das casas aumentou rapidamente. Mas os valores das casas caíram ligeiramente desde então.
O preço médio de venda de uma casa nos Estados Unidos caiu 3,1% no ano até maio, para US$ 418.317, de acordo com a corretora de imóveis. barbatana vermelha.
No primeiro trimestre de 2023, os proprietários de imóveis nos EUA viram seus níveis de patrimônio viável cair quase 1%, de acordo com a empresa de dados imobiliários CoreLogicName. Mas o proprietário médio ainda tem cerca de US$ 178.000 em capital viável, de acordo com dados (PDF) da empresa de análise de hipotecas Black Knight.
Se você está sentado sobre pilhas de patrimônio e vendo os valores das casas começarem a cair, pode estar se perguntando se vale a pena mergulhar nesse patrimônio antes que as coisas piorem ainda mais. Em primeiro lugar, não há necessidade de sair correndo e se comprometer com um empréstimo imobiliário ou HELOC. Os preços das casas, embora ligeiramente abaixo, permanecem consistentemente altos graças à escassez de oferta no mercado imobiliário.
Até que as taxas de hipoteca caiam significativamente e mais vendedores concordem em listar suas casas, os estoques continuarão a pressionar os preços das casas. Como resultado, é improvável que o patrimônio da sua casa sofra um golpe dramático no futuro próximo. No entanto, se você está pensando em aproveitar esse patrimônio, agora pode ser a hora de fazê-lo.
Como funcionam os empréstimos imobiliários e os HELOCs?
Empréstimos imobiliários e HELOCs são empréstimos garantidos, o que significa que você usa a diferença entre o valor de sua casa e o que deve em sua hipoteca como garantia. Eles diferem em como você recebe seus fundos e a taxa na qual você paga o empréstimo.
Semelhante a um cartão de crédito, um HELOC oferece uma linha de crédito rotativa que você pode usar conforme necessário. Os HELOCs são divididos em um período de sorteio e um período de resgate. O período de saque é o período durante o qual você pode sacar a linha de crédito e geralmente dura entre 10 e 15 anos. Dependendo do seu credor, talvez você só precise fazer pagamentos de juros durante o período de saque.
Durante o período de amortização, que costuma durar de 15 a 20 anos, você não poderá mais pedir dinheiro emprestado e terá que reembolsar o principal e os juros do que sacou. Os HELOCs normalmente têm taxas de juros variáveis, o que significa que seu pagamento mensal está sujeito a alterações com base nas flutuações das taxas de juros.
Um empréstimo imobiliário, por outro lado, funciona mais como um empréstimo pessoal. Você recebe todos os fundos do seu empréstimo antecipadamente e paga em um período definido. Os empréstimos imobiliários geralmente têm taxas de juros fixas, portanto, seu pagamento mensal permanecerá o mesmo durante a duração do empréstimo. Você poderá escolher entre vários termos de empréstimo, geralmente variando de cinco a 30 anos. Quanto você pode pedir emprestado depende do credor, mas geralmente você pode obter um empréstimo de até 80% a 85% do valor da sua casa, menos o saldo principal da hipoteca.
Empréstimos imobiliários e HELOCs tendem a oferecer taxas de juros mais competitivas do que empréstimos pessoais ou cartões de crédito. A ressalva é que eles apresentam um grande risco: se você não conseguir fazer seus pagamentos mensais, poderá perder sua casa.
Como usar o financiamento de capital próprio
Os usos mais comuns para empréstimos imobiliários e HELOCs são projetos de reforma ou consolidação de dívidas. A conclusão de um projeto de reforma residencial, como a adição de painéis solares ou uma nova cozinha, aumentará o valor de sua casa. Além disso, quando usado especificamente para reformas residenciais, os juros de sua hipoteca ou HELOC são dedutível do imposto.
Mas com um plano claro, não faltam maneiras de usar o financiamento imobiliário.
Os empréstimos imobiliários são ideais se você precisar de uma grande quantia de dinheiro de uma só vez e quiser uma taxa de juros fixa e pagamento mensal.
Um HELOC pode ser uma opção melhor se você deseja acessar uma linha de crédito contínua e se sentir confortável com uma taxa de juros variável e pagamentos mensais. Se você não tiver certeza da quantidade exata de que precisará, um HELOC oferece flexibilidade adicional.
“Dado o momento em que estamos no ciclo de juros com taxas muito altas, pode não ser prudente fixar a taxa alta de hoje”, disse Gupta. “Talvez seja melhor ir para a taxa variável de um HELOC porque quando as taxas começam a cair em cerca de um ano, você pode realmente aproveitar essa viagem. As pessoas parecem esquecer que quando as taxas caem, seus pagamentos variáveis também caem.
Quando faz sentido mergulhar no patrimônio da sua casa
Os valores das casas tendem a se valorizar lentamente ao longo do tempo, mas o mercado imobiliário também passa por booms periódicos. Durante esses tempos, os valores das casas podem subir quase da noite para o dia, como em 2020 e 2021. Mas isso não significa necessariamente que seja um bom motivo para sair correndo e explorar o patrimônio da sua casa. No entanto, pode ser uma boa ideia fazê-lo se você souber exatamente o que fará com os fundos e como planeja pagar o empréstimo.
“Se você está financeiramente estável e tem um emprego remunerado, e a única coisa que mudou é a perspectiva do preço de sua casa, pode fazer sentido tomar um empréstimo contra sua casa por vários motivos”, diz Gupta. “Se você quer ter esse dinheiro em mãos caso as coisas dêem errado ou se você tem um projeto chegando em um ano ou dois, não é uma má ideia obter esse financiamento agora, em vez de esperar no último minuto e não poder tomar tanto dinheiro emprestado porque os preços caíram.
Em vez de deixar que as manchetes nacionais de preços de imóveis ditem suas decisões, dê uma olhada no que realmente está acontecendo no mercado imobiliário local. O que os preços das casas estão fazendo nacionalmente pode não soar verdadeiro para sua área. Os mercados imobiliários de Mountain West estiveram na vanguarda do crescimento dos preços das residências em 2020 e 2021, mas nos últimos meses os preços caíram mais. Por outro lado, os mercados da Costa Leste e do Centro-Oeste, que não viram os preços subirem da mesma forma durante o boom de compra de imóveis pela pandemia, têm mais espaço para manobra hoje.
“Os mercados que subiram de forma menos agressiva continuam subindo e se valorizando a taxas normais”, diz Gupta. “São os mercados que subiram dois dígitos que têm mais com o que se preocupar.”
quando ter cuidado
Assumir mais dívidas é uma decisão que deve ser tomada com cautela, especialmente com uma recessão potencialmente iminente.
“Se você estiver com dificuldades financeiras, (um empréstimo imobiliário ou HELOC) lhe dará um impulso de curto prazo, mas você pode ter que pagar as consequências se não puder fazer os pagamentos no vencimento”, disse , Gupta.
Se você deseja usar um empréstimo imobiliário ou HELOC para consolidar sua dívida, os especialistas recomendam que você chegue primeiro à raiz do problema: seus hábitos de consumo. Se você fizer um empréstimo para consolidar sua dívida sem abordar os comportamentos que o levaram até lá, corre o risco de ficar endividado.
Além disso, especialistas alertam contra apostar sua casa em despesas não essenciais. Usar um empréstimo imobiliário ou HELOC para pagar férias, por exemplo, não vale o risco de perder sua casa se você não conseguir cumprir os pagamentos subsequentes.
“A métrica mais importante é se você pode fazer o pagamento”, diz Gupta. “Se puder, tudo bem. Mas se você está preocupado, eu teria muito cuidado antes de pedir emprestado para sua casa.
