Os compradores recentes de casas tiveram que superar uma série de obstáculos para navegar no mercado imobiliário, desde o baixo estoque de revenda até os altos preços das casas. Para piorar a situação, a taxa hipotecária de 30 anos manteve-se estável acima de 6% durante o ano passado.
No entanto, relativamente a este último ponto, os compradores foram aconselhados a não se preocuparem: podem sempre “comprar agora e refinanciar mais tarde” a uma taxa mais baixa – e muitos estão a seguir esse conselho, de acordo com um inquérito da US News.
Entre 1 e 7 de setembro, o US News realizou uma pesquisa nacional com 1.200 americanos que compraram uma casa no ano passado usando uma hipoteca, realizada através do PureSpectrum. Fizemos aos entrevistados uma série de perguntas sobre seus novos empréstimos à habitação, incluindo se planejam refinanciar, até que ponto as taxas precisam cair para que possam refinanciar e como se sentem em relação à contratação de uma hipoteca quando as taxas eram altas. Aqui está o que encontramos:
- Os compradores de casas mais recentes (82%) tiveram a garantia de que poderiam “comprar agora e refinanciar mais tarde”. Eles ouviram isso com mais frequência do seu agente de crédito hipotecário (63%) e/ou do seu agente imobiliário (60%). Mas 13% dizem que não conseguirão continuar a fazer pagamentos se não conseguirem refinanciar – entre os mutuários com hipotecas com taxa ajustável, esse número é superior, 16%.
- A grande maioria (84%) planeia refinanciar a uma taxa mais baixa no futuro. Quando questionados sobre até que ponto as taxas precisariam cair para que pudessem refinanciar, 43% dos entrevistados disseram entre 5,5% e 6%. Cerca de um quinto (19%) planeia esperar que as taxas caiam abaixo de 5%, o que não se espera que aconteça antes de 2025. No entanto, quase metade (47%) pensa que conseguirá refinanciar em menos de um ano.
- Mais de metade dos compradores recentes (55%) arrependem-se de ter feito uma hipoteca quando as taxas estavam elevadas. Os compradores de casas pela primeira vez eram muito mais propensos a se arrepender do que os compradores recorrentes, 62% versus 39%, respectivamente. Além disso, 50% de todos os entrevistados se sentem presos à taxa atual de hipoteca/pagamento mensal, incluindo 56% dos compradores de primeira viagem e 36% dos compradores recorrentes.
- A maioria dos compradores de casas (78%) está pelo menos “um pouco” estressada com a expectativa de que as taxas permaneçam elevadas até o final de 2023. Os compradores de primeira viagem são mais propensos a relatar estar estressados do que os compradores recorrentes, com 81% e 72%, respectivamente. Um quarto dos compradores de primeira viagem (25%) sente-se “muito” ou “extremamente” estressado com isso, em comparação com 18% dos compradores recorrentes que sentem o mesmo.
- Quase todos os entrevistados (93%) tomaram medidas para tentar obter uma taxa de hipoteca mais baixa ao comprar a sua casa. Cerca de dois terços (64%) compraram com vários credores e um terço contraiu uma hipoteca com taxa ajustável (35%) ou escolheu um prazo de hipoteca mais curto (35%). Além disso, 19% compraram pontos de desconto em hipotecas.
Compre agora, refi depois? Esse é o plano para os compradores de casas mais recentes
O aumento das taxas hipotecárias tem sido a prioridade dos compradores de casas no ano passado, que já enfrentam preços teimosamente elevados. Para aliviar as suas preocupações, 82% dos que compraram uma casa no ano passado tiveram a garantia de que poderiam “comprar agora e refinanciar mais tarde” a uma taxa mais baixa no futuro. Foi aqui que eles ouviram esta frase:
- Seu credor hipotecário/agente de crédito (63%).
- Seu agente/corretor imobiliário (60%).
- Família, amigos ou colegas de trabalho (28%).
- Nas notícias (11%).
É evidente que a maioria dos compradores de casas decidiu seguir esta orientação. Aproximadamente a mesma percentagem (84%) afirma que planeia refinanciar a uma taxa mais baixa. Entre eles, 43% aguardam que as taxas caiam entre 5,5% e 6% para poderem refinanciar, enquanto 22% aguardarão que as taxas caiam na faixa de 5% a 5,5%.
Quase um quinto (19%) espera que as taxas caiam abaixo de 5% para refinanciar, e isso não está previsto para acontecer antes de 2025. Dito isto, 47% daqueles que planeiam refinanciar pensam que conseguirão fazê-lo em menos de um ano, e cerca de três quartos (73%) acreditam que conseguirão refinanciar nos próximos dois anos.
Para alguns compradores de casas, a sua segurança financeira depende da sua capacidade de refinanciar a uma taxa mais baixa no futuro. Cerca de um em cada oito (13%) afirma que não acha que poderá continuar pagando a hipoteca se não puder refinanciar. Se não pudessem pagar, 25% solicitariam a tolerância da hipoteca, 22% solicitariam uma modificação do empréstimo e 13% venderiam a sua casa. Alguns entrevistados respondem que teriam que declarar falência.
A instabilidade de pagamento é ainda mais prevalente entre aqueles que contraíram uma hipoteca de taxa ajustável, ou ARM, que vem com uma taxa de juro que pode mudar ao longo do tempo. Cerca de um em cada seis mutuários da ARM (16%) afirma que não conseguirá continuar a fazer pagamentos se não puder refinanciar, em comparação com 11% daqueles que pediram uma hipoteca de taxa fixa.
Os compradores de casas pela primeira vez são mais propensos a sentir arrependimento e estresse
Mais de metade dos que compraram uma casa no ano passado (55%) arrependem-se de ter feito uma hipoteca quando as taxas eram elevadas. Entre os compradores de casas que não se arrependem da sua decisão, 50% dizem que precisavam de comprar uma casa na altura, 29% dizem que não acham que a sua taxa seja tão elevada e 19% dizem que ainda sentem que podem refinanciar para um taxa mais baixa no futuro.
Mas há uma divisão considerável entre compradores de casas pela primeira vez e compradores recorrentes. Embora 62% dos compradores de primeira viagem se arrependam de ter agido quando as taxas eram altas, apenas 39% daqueles que já compraram uma casa dizem o mesmo.
Além disso, os compradores de casas pela primeira vez têm maior probabilidade de se sentirem “presos” à taxa de hipoteca e/ou pagamento mensal. Entre todos os compradores de casas, há uma divisão 50/50 quanto a se eles se sentem presos; mas quando detalhados, 56% dos compradores de primeira viagem se sentem assim, em comparação com 36% dos compradores recorrentes.
Há também uma correlação entre a propriedade anterior e o estresse percebido. No geral, a maioria dos compradores de casas (78%) está pelo menos “um pouco” estressada com o fato de que as taxas hipotecárias deverão permanecer elevadas durante o resto do ano. Os compradores de casas pela primeira vez são mais propensos a relatar que se sentem estressados do que os compradores recorrentes, em 81% versus 72%, respectivamente.
Faz sentido que os compradores recorrentes estejam menos preocupados com as taxas de hipoteca do que os compradores de primeira viagem. Embora a maioria dos compradores recorrentes (54%) diga que a sua nova taxa de hipoteca é mais elevada do que a da sua casa antiga, um quarto (26%) afirma que a sua taxa atual é mais baixa e 18% afirma que as suas taxas são praticamente as mesmas. De uma perspectiva histórica, as taxas hipotecárias de 7% estão bastante equivalentes às que os compradores de casas pagaram no passado, enquanto as taxas de 3% observadas durante a pandemia da COVID-19 eram uma anomalia relativa.
O que os compradores de hoje podem aprender com essas descobertas
‘Compre agora, refi depois’ não é uma garantia
Embora seja verdade que os compradores de casas sempre podem tentar refinanciar no futuro, é um desafio até mesmo para os economistas imobiliários mais experientes prever para onde irão as taxas de hipotecas. Alguns compradores de casas que entrevistamos têm expectativas irrealistas sobre quão baixas as taxas hipotecárias cairão no futuro e quanto tempo levará para chegar lá, o que pode significar problemas para 50% dos entrevistados que se sentem “presos” à sua taxa atual e/ou pagamento mensal.
A possibilidade de refinanciamento a uma taxa mais baixa no futuro deve ser vista como um bónus e não como uma garantia. Se você comprar uma casa com as taxas de hipoteca atuais, certifique-se de estar confortável com o pagamento mensal sem precisar refinanciar. Especialmente se você estiver considerando uma hipoteca com taxa ajustável, certifique-se de poder arcar com pagamentos mensais mais altos no longo prazo, caso não consiga refinanciar antes que a taxa seja ajustada.
Não se esqueça de que você terá que pagar os custos de fechamento ao refinanciar sua hipoteca. Faça as contas para encontrar o seu ponto de equilíbrio – ou seja, o número de pagamentos que você terá que fazer para que suas economias com juros compensem o custo do refinanciamento.
Vale a pena procurar uma taxa de hipoteca mais baixa
Quase dois terços dos compradores de casas (64%) dizem que procuraram vários credores hipotecários em busca de uma taxa de hipoteca mais baixa, e isso pode compensar. Freddie Mac pesquisar mostra que quando as taxas de hipoteca são mais altas, os compradores podem economizar mais de US$ 1.200 anualmente obtendo pelo menos quatro cotações de taxas. Aqui estão algumas dicas de compra de taxas:
Priorize encontrar uma casa que te faça feliz
Se você já ouviu falar que pode “comprar agora e refinanciar depois”, também deve ter ouvido a frase “casar com a casa, datar a taxa”. Simplificando, lembre-se de que comprar uma casa é um compromisso de longo prazo. Não tenha uma visão de túnel tentando cronometrar o mercado. A taxa de hipoteca pode influenciar seus pagamentos mensais (e até mesmo quanto você pode pagar pela casa), mas está fora de seu controle e não é o motivo pelo qual você está comprando uma casa.
Em vez disso, concentre-se em fatores sob seu controle, como encontrar um lugar onde você será feliz vivendo nos próximos anos. Mais de um terço dos entrevistados (35%) descrevem a casa que compraram como sua “casa para sempre”. Mas mesmo para os 44% que afirmam ter comprado uma “casa inicial”, ainda é uma casa onde a vida é vivida – até que seja possível vender ou melhorar.
