Comprar uma casa e manter a taxa de 3%: hipotecas assumíveis explicadas

Assunção de hipoteca é quando um vendedor de casa transfere sua hipoteca para a pessoa que está comprando sua casa. Os termos do empréstimo permanecem os mesmos, incluindo a taxa de hipoteca, o valor do empréstimo e o pagamento mensal.

O processo de compra de uma casa com uma hipoteca assumível é bastante semelhante à compra de qualquer outra casa. Começa quando o comprador celebra um contrato de compra com um vendedor – só que em vez de uma cláusula de financiamento tradicional, haverá uma cláusula de assunção de hipoteca detalhando o contrato. Como parte do contrato, o comprador concorda em pagar a diferença entre o saldo pendente da hipoteca e o preço de compra da casa, também conhecido como diferença de assunção.

Veja este exemplo: digamos que o vendedor comprou a casa por $ 400.000 há três anos e pagou a hipoteca em $ 25.000. Além disso, a casa valorizou $ 50.000, então o preço de venda agora é de $ 450.000. Como o saldo pendente da hipoteca é de $ 375.000, o comprador precisaria cobrir uma lacuna de $ 75.000.

Adicionalmente, a assunção da hipoteca está sujeita à aprovação do crédito, tal como acontece com um empréstimo à habitação tradicional.

“Mesmo que o vendedor ofereça uma hipoteca assumível, o comprador dessa propriedade deve se qualificar para essa hipoteca”, diz George Ratiu, economista-chefe da Keeping Current Matters, uma empresa de análises e insights imobiliários. “O credor examinará as pontuações de crédito, a renda e o quadro completo como se essa pessoa estivesse solicitando um empréstimo.”

Empréstimos garantidos pelo governo são os únicos tipos de hipotecas que permitem a assunção na maioria dos casos, e os critérios de elegibilidade podem variar. Por exemplo, a pontuação mínima de crédito necessária para um empréstimo padrão da Federal Housing Administration é 580, mas você pode precisar de uma pontuação de crédito de pelo menos 620 para se qualificar para uma suposição de empréstimo FHA.

Se o credor não aprovar o pedido de assunção do comprador, o contrato de compra pode ser rescindido e o depósito em dinheiro do comprador será devolvido. Para o vendedor, isso pode significar listar novamente a casa e encontrar um novo comprador.

Se tudo correr como planejado e o credor aprovar o pedido, a responsabilidade pela hipoteca pode ser transferida do nome do vendedor para o do comprador. Não obstante outros contratempos (como grandes problemas encontrados durante a vistoria da casa), o contrato de compra e venda pode ser executado e a venda finalizada durante o fechamento.

A maioria das hipotecas, incluindo empréstimos convencionais e empréstimos jumbo, não são assumidas. Alguns empréstimos convencionais têm cláusulas de assunção para circunstâncias excepcionais, como a morte de um cônjuge – mas isso não se aplica a compradores de imóveis que buscam uma hipoteca assumível.

Apenas certos tipos de hipotecas garantidas pelo governo – empréstimos da FHA, empréstimos do Departamento de Assuntos de Veteranos e empréstimos para casas rurais por meio do Departamento de Agricultura dos EUA – têm uma cláusula de suposição que pode ser aplicada às vendas de casas. Empréstimos presumidos garantidos pelo governo representam cerca de 18% a 20% do mercado de hipotecas, diz Ratiu. Mas nem todos os vendedores estão dispostos a passar pelo processo um tanto arriscado de assumir uma hipoteca, o que limita ainda mais sua disponibilidade.

“As condições atuais do mercado não necessariamente jogam a favor dos compradores quando se trata de hipotecas assumidas, porque para a maioria dos vendedores há demanda suficiente”, diz Ratiu. “A menos que o vendedor esteja realmente pressionado, ele pode usar essa hipoteca assumida como um incentivo extra.”

Como são bastante incomuns, um dos maiores obstáculos para obter uma hipoteca assumível é simplesmente encontrar uma. Você pode começar perguntando ao seu corretor de imóveis para se concentrar em encontrar casas à venda com hipotecas assumíveis, ou você pode pesquisar em plataformas imobiliárias como Redfin, Zillow e Realtor.com, segmentando palavras-chave como “hipoteca assumível”, “empréstimo FHA” e “empréstimo VA”.

Mas nem todo vendedor indicará na listagem que sua hipoteca é assumível. Se você não tiver certeza, basta perguntar ao agente de listagem.

→ Menores taxas de hipoteca. Os compradores podem se beneficiar ao assumir uma hipoteca com uma taxa de juros muito mais baixa do que a disponível atualmente, especialmente se o empréstimo foi originado ou refinanciado nos últimos anos, quando as taxas estavam em mínimos históricos de cerca de 3%. Em comparação, as taxas de hipoteca têm oscilado na faixa de 6,5% a 7% durante o primeiro semestre de 2023.

→ Custos de fechamento limitados. O credor normalmente não exige uma avaliação da casa, o que pode economizar tempo e dinheiro no fechamento. Além disso, outros custos de fechamento são limitados em alguns tipos de hipotecas garantidas pelo governo. Por exemplo, o VA proíbe os credores de cobrar mais de 1% do valor do empréstimo para taxas de originação.

→ Adicionado incentivo para os compradores. Um vendedor pode tornar sua casa mais atraente, oferecendo aos compradores a oportunidade de fechar uma taxa baixa, especialmente quando as taxas são altas. Uma hipoteca assumível pode ajudar a diferenciar a listagem do vendedor do resto, se ele estiver tendo problemas para encontrar um comprador.

→ O serviço militar não é obrigatório. Um comprador pode assumir o empréstimo VA de um vendedor, mesmo que não tenha servido nas forças armadas. O direito ao empréstimo VA está vinculado ao próprio empréstimo, não ao mutuário.

→ A lacuna de suposição. O valor restante do empréstimo em uma hipoteca assumível pode não cobrir o preço de compra acordado, portanto, o comprador será responsável pelo pagamento da diferença. “Em alguns casos, o comprador pode fazer uma segunda hipoteca se não tiver o dinheiro, mas, caso contrário, há uma contribuição em dinheiro muito significativa que deve ser antecipada”, diz Ratiu. Mesmo que o comprador consiga encontrar financiamento secundário no mercado aberto, ele terá que passar por todo o processo de inscrição e subscrição, incluindo uma avaliação da casa – compensando um benefício importante de assumir a hipoteca principal.

→ Maior risco para o vendedor. O comprador precisa atender aos requisitos de crédito e renda do credor, o que é um risco adicional que pode atrasar o fechamento (ou até mesmo causar o fracasso do negócio) se o credor negar o pedido do comprador. Além disso, o vendedor precisa ler os acordos legais com atenção para garantir que seu nome seja totalmente removido da hipoteca durante a transferência. “Às vezes, os vendedores ainda podem estar no gancho caso o comprador não consiga fazer os pagamentos no futuro”, diz Ratiu.

→ Sem escolha de credor. Ao assumir uma hipoteca por meio do credor do vendedor, o comprador não pode pesquisar e escolher um credor com base em outros fatores.

→ Perda do direito ao VA. Vender uma casa com uma hipótese de hipoteca garantida pelo VA significa sacrificar o direito ao empréstimo do VA. Em outras palavras, você não poderá pedir outro empréstimo VA até que o empréstimo assumido seja pago.

A suposição de hipoteca é uma maneira legítima de comprar uma casa a uma taxa baixa, especialmente se você tiver reservas de caixa suficientes para cobrir a lacuna da suposição. Mas lembre-se de que encontrar uma hipoteca assumível deve ser uma preocupação secundária. Afinal, você está comprando a própria casa, não o empréstimo associado a ela.

“Foque na casa que vai ser a sua casa”, diz Ratiu. “Como comprador, em vez de se preocupar em encontrar uma hipoteca assumida, entenda que o que você realmente está encontrando é uma casa.”