Comprar uma casa agora ou esperar taxas mais baixas? O que considerar

Principais conclusões

Espera-se que as taxas hipotecárias diminuam um pouco em 2024, mas não drasticamente – não se prevê que as taxas caiam abaixo de 5% nos próximos anos.
Aqueles que estão à espera que as taxas hipotecárias caiam antes de comprar uma casa provavelmente ficarão à margem enquanto os preços das casas continuam a valorizar, e a queda das taxas poderá empurrar os preços ainda mais para cima.
Faz sentido comprar uma casa agora se você puder pagar confortavelmente os pagamentos mensais e puder cobrir os custos de manutenção, impostos sobre a propriedade e outras despesas da casa própria.

Nos últimos dois anos, as taxas hipotecárias subiram de cerca de 3% para muito mais de 7%, deixando muitos potenciais compradores de casas simplesmente excluídos do mercado. Outros decidiram esperar à margem, esperando taxas mais baixas. Na verdade, dois terços dos compradores de casas estão à espera que as taxas caiam antes de comprar uma casa em 2024, de acordo com uma pesquisa do US News.

Mas a paciência nem sempre compensa para os compradores que estão tentando acompanhar o mercado. Veja o que considerar se você está esperando taxas de hipoteca mais baixas e quando esperar para comprar uma casa pode fazer sentido.

Os preços das casas podem subir enquanto você espera para comprar

Os preços nacionais das casas subiram cerca de 44% desde o início da pandemia COVID-19, de acordo com o Índice de preços residenciais S&P CoreLogic Case-Shiller. Grande parte dessa valorização dos preços das casas pode ser atribuída ao aumento da procura quando as taxas hipotecárias atingiram mínimos históricos em 2020 e 2021.

Mas mesmo em 2022 e 2023, quando as taxas hipotecárias começaram a subir incessantemente, os preços das casas não caíram. Em vez disso, aumentaram cerca de 10% entre janeiro de 2022 e janeiro de 2024.

Aqueles que adiaram a compra de uma casa durante os últimos anos, pois esperavam taxas hipotecárias mais baixas, foram deixados de fora do mercado, à medida que os preços das casas continuavam a valorizar. Além disso, as taxas hipotecárias permaneceram mais altas por mais tempo do que o esperado anteriormente, mantendo elevados os pagamentos mensais de habitação. Em outras palavras, a acessibilidade não melhorou para aqueles que optaram por esperar.

Mas há uma fresta de esperança entre comprar agora e comprar durante o frenesim pandémico: embora os preços tenham permanecido elevados, o mercado imobiliário alcançou um melhor equilíbrio. As listagens ativas continuaram a melhorar em 2024 até agora, de acordo com um Relatório do mercado imobiliário de março do site de listagens de imóveis Realtor.com. Pode não ser exatamente um mercado de compradores, mas os compradores podem não ter que renunciar a contingências de inspeção residencial ou se envolver em guerras de licitações bem acima do valor de avaliação de uma casa para que uma oferta seja aceita.

Taxas mais baixas podem estimular a concorrência – e aumentar os preços

Embora não se espere que os preços das casas se valorizem ao ritmo vertiginoso observado durante 2020 e 2021, eles são não se espera que diminua, devido ao estoque limitado de moradias.

Um fator é o efeito de bloqueio de taxa, em que muitos proprietários relutam em colocar suas casas à venda, uma vez que têm taxas de juros (e pagamentos mensais) muito mais baixas do que as disponíveis atualmente. Cerca de quatro em cada cinco proprietários têm uma taxa de hipoteca abaixo de 5%, de acordo com um Estudo de janeiro de 2024 pela corretora imobiliária online Redfin.

Se as taxas hipotecárias caírem este ano, alguns proprietários poderão ser motivados a vender, mas a grande maioria ainda terá taxas muito mais baixas do que as que estão atualmente disponíveis no futuro próximo. Ao mesmo tempo, os compradores de primeira viagem (que não estão vinculados a uma taxa inferior a 5%) poderão decidir entrar no mercado se as taxas caírem, mesmo que ligeiramente, desencadeando uma onda de procura reprimida que poderá compensar a melhoria relativa no fornecer.

Aqueles que aguardam a queda das taxas estarão em boa companhia – ou melhor, em concorrência saudável. Por outro lado, aqueles que estão financeiramente preparados para comprar agora poderão beneficiar da melhoria dos stocks, enquanto a procura ainda é reprimida pelas elevadas taxas hipotecárias. E aqueles que compram agora podem sempre refinanciar no futuro se as taxas caírem.

Se você planeja comprar agora e refinanciar mais tarde, apenas certifique-se de que pode pagar confortavelmente seus pagamentos mensais sem precisar de refinanciamento. Pense nisso como um bônus adicional, não como uma garantia – e lembre-se de que o refinanciamento também custa dinheiro.

As tendências das taxas de hipoteca são difíceis de prever

No início de 2023, muitos economistas esperavam que as taxas hipotecárias caíssem ao longo do ano – mas essas previsões não se concretizaram. Na verdade, as taxas hipotecárias subiram, atingindo um novo pico de quase 8% em Outubro de 2023. E embora se preveja que as taxas hipotecárias diminuam em 2024, não é provável que regressem aos níveis da era pandémica num futuro próximo.

Presidente da Reserva Federal Jerônimo Powell disse isso melhor em uma entrevista coletiva em setembro de 2023: “As previsões são altamente incertas. Fazer previsões é muito difícil. Os meteorologistas são um grupo humilde, com muitos motivos para serem humildes.”

Mesmo os economistas mais experientes têm dificuldade em prever as tendências das taxas hipotecárias, pelo que o comprador médio de uma casa tem poucas hipóteses de sincronizar com sucesso o mercado. Em vez disso, os compradores devem se concentrar em coisas sob seu controle, como decidir o que querem de uma casa e trabalhar com um corretor de imóveis para apresentar uma oferta de compra competitiva.

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Ao comprar uma casa agora faz sentido

Você pode pagar os pagamentos mensais. Quando as taxas de hipoteca são altas, os compradores enfrentam pagamentos mensais de habitação mais elevados. Como regra, o pagamento da hipoteca não deve exceder 28% da sua renda mensal antes dos impostos. Alguns compradores de casas podem precisar reduzir o orçamento do preço da casa para acomodar o ambiente de taxas atual e manter seus pagamentos mensais dentro do razoável.

Pesquise os aluguéis em sua área e compare-os com seus custos estimados como proprietário usando uma calculadora de hipotecas. Não se esqueça de contabilizar os impostos sobre a propriedade, seguro residencial, seguro hipotecário e taxas de associação de proprietários.

Você planeja ficar em casa por um tempo. A compra de uma casa acarreta sua parcela de custos de transação únicos, como taxas de avaliação da casa, levantamento de terrenos, inspeção residencial e subscrição de hipotecas. Em média, os custos de fechamento custarão cerca de 2% a 5% do preço de compra da casa (entre US$ 8.000 e US$ 20.000 em uma casa de US$ 400.000).

No mínimo, você deve esperar morar em sua casa por cerca de cinco anos antes que valha a pena vendê-la para compensar os custos de fechamento. Além disso, você pode ficar preso por mais-valias fiscais se você vender uma propriedade dentro de dois anos após possuí-la.

Comprar uma casa não esgotará suas economias. Aprenda com um novo proprietário: manutenção, conservação e reparos domésticos são provavelmente mais caros do que você pensa. Depois de fazer um pagamento inicial e pagar os custos de fechamento e até mesmo as despesas de mudança, comprar uma casa pode prejudicar significativamente sua conta bancária. Certifique-se de ter uma almofada suficiente para cobrir os custos iniciais de compra, com um fundo de poupança saudável sobrando. Dessa forma, você não ficará sem dinheiro como novo proprietário.

Você pode esperar gastar pelo menos 1% do valor da sua casa a cada ano em Despesas de manutenção (ou um mínimo de $ 4.000 em uma casa no valor de $ 400.000). Construir um fundo de manutenção residencial ajuda a evitar usar cartões de crédito ou contrair dívidas se precisar pagar por reformas ou reparos urgentes poucos anos após a aquisição da casa própria. Também é aconselhável manter um fundo de emergência que possa cobrir de três a seis meses de despesas de subsistência em caso de perda de emprego ou outro acontecimento inesperado na vida.

Quando esperar para comprar uma casa faz sentido

Você precisa de mais tempo para se preparar financeiramente. Considerando que a sua casa pode ser a compra mais cara da sua vida, não existe estar muito preparado ou ter muito dinheiro guardado. Embora seja possível comprar uma casa com muito menos de 20% de entrada, estar preparado com uma entrada maior pode ajudá-lo a se qualificar para melhores condições de empréstimo e evitar o pagamento de seguro hipotecário, o que pode ajudar a manter seus pagamentos mensais acessíveis.

Além de aumentar suas economias, você pode querer melhorar sua pontuação de crédito, pagar outras dívidas, como cartões de crédito, ou encontrar maneiras de aumentar sua renda antes de comprar uma casa.

Você gosta da flexibilidade de não possuir uma casa, por enquanto. Comprar uma casa não é apenas uma decisão financeira, é também uma escolha de estilo de vida. Algumas pessoas podem economizar dinheiro se conseguirem encontrar um aluguel a preços razoáveis com colegas de quarto e podem simplesmente desfrutar desse tipo de moradia. Outros podem decidir morar em casa até economizarem para uma entrada maior ou apenas porque querem viver com a família – cerca de 16% dos americanos com idades entre 25 e 34 anos vivem com os pais, de acordo com Dados do Census Bureau dos EUA.

Pergunte a si mesmo o que você deseja da casa própria, porque se você não estiver altamente motivado para comprar uma casa quando as taxas de hipoteca estiverem altas, pode não valer a pena o estresse financeiro. Em outras palavras, esperar faz sentido quando você simplesmente não está pronto para comprar uma casa.