Como funciona a modificação do empréstimo

Se você não conseguir pagar a hipoteca e quiser ficar em sua casa, uma modificação geralmente é uma boa opção, de acordo com Roitburg. “O maior benefício que os mutuários esperariam é evitar a execução duma hipoteca”, diz ele.

Uma modificação do empréstimo pode afetar seu crédito. “Eu provavelmente veria isso relatado em meu relatório de crédito como ‘termos modificados'”, diz Scott Griffin, um corretor de hipotecas que é o fundador e CEO da Scott Griffin Financial. Mas a modificação pode ter um efeito líquido positivo porque o servicer pode remover avisos de pagamentos atrasados ​​e trazer a conta novamente em dia, diz ele.

Leia os termos da modificação com cuidado e fique atento a quaisquer recursos fora do padrão, como um pagamento balão que exige que você pague uma grande quantia de uma só vez quando o prazo do empréstimo terminar.

Uma modificação pode lhe dar mais tempo para pagar seu empréstimo e, como resultado, o total de juros que você paga pode aumentar. Mas pagar juros extras ao longo do tempo costuma valer a pena se seu objetivo é manter sua casa, diz Roitburg.

“Não costumo encontrar muitos pontos negativos em uma modificação, exceto que pode ser desconfortável ter esse tipo de conversa com um provedor de serviços, falando sobre um evento da vida pessoal e a necessidade de pedir ajuda”, diz Griffin.

Para ser elegível para uma modificação do empréstimo, você precisa estar inadimplente ou deve estar prestes a inadimplir. Um proprietário pode estar nessa situação devido a um evento sério, como a perda do emprego ou a morte de alguém em sua casa. Solicitar uma modificação do empréstimo envolve documentar esse evento para o seu servicer e demonstrar quanto você pode pagar a cada mês daqui para frente.

Você pode iniciar o processo ligando para o administrador da hipoteca e explicando que não pode pagar sua hipoteca. O prestador de serviço enviará a você um pacote de formulários de inscrição pelo correio ou lhe dará acesso ao pacote online.

Você preenche o formulário e fornece provas das dificuldades que experimentou. Você precisa documentar sua renda mostrando recibos de pagamento e uma declaração de imposto, se for empregado, ou extratos bancários e outras informações sobre a renda de sua empresa, se for autônomo. Você também pode ser solicitado a fornecer informações sobre seus bens e dívidas.

Depois de devolver o pacote, o prestador de serviços verifica se você forneceu os documentos necessários. “Normalmente, há algumas idas e vindas sobre o que está faltando”, diz Roitburg. “E, francamente, esse é um dos maiores desafios no espaço de modificação de hipotecas, tentar obter esse pacote completo.”

Depois que o pacote é concluído, o servicer avalia seu aplicativo. Se decidir que você é elegível para uma modificação, ele enviará um documento descrevendo os termos. Você assina isso e envia de volta para o servicer.

Muitas vezes, há um período de teste. Por exemplo, se você fizer seus três primeiros pagamentos modificados no prazo, o prestador de serviço tornará a modificação permanente.

Se o servicer rejeitar sua inscrição, você normalmente tem permissão para apelar da decisão e pedir ao servicer para examinar seus documentos novamente. Mas, neste ponto, você pode precisar considerar outras opções. “Falando de forma anedótica, acho que os apelos quase nunca são bem-sucedidos”, diz Roitburg.

O processo é semelhante para empréstimos convencionais e garantidos pelo governo, embora possíveis modificações possam variar dependendo do tipo de empréstimo.

Refinanciar significa fazer uma nova hipoteca e usá-la para pagar a hipoteca existente. Um refinanciamento pode fornecer uma nova taxa de juros e prazo de empréstimo, o que pode resultar em um pagamento mais acessível.

Comparado com uma modificação, uma vantagem do refinanciamento é que você pode retirar algum dinheiro de seu patrimônio imobiliário se pedir emprestado mais do que deve em sua hipoteca existente. Você não pode converter patrimônio em dinheiro por meio de uma modificação.

Por outro lado, o refinanciamento envolve o pagamento de custos de fechamento, como taxas de avaliação, taxas de originação e taxas de pesquisa de títulos. Esses custos somam em média US$ 5.000 por refinanciamento, de acordo com Freddie Mac. Uma modificação normalmente não custa nada para configurar.

Outra desvantagem do refinanciamento é que ele pode alterar a forma como seus pagamentos são alocados ao principal e aos juros, especialmente se você tiver sua hipoteca atual há vários anos. Um refinanciamento redefine seu cronograma de pagamento para que você comece com o primeiro pagamento de um novo empréstimo. Você pode então construir patrimônio mais lentamente por um tempo, porque uma grande parte de cada pagamento vai para juros no início do prazo do empréstimo.

“Quanto mais tempo você estiver dentro de uma hipoteca, mais o pagamento vai para você, o consumidor, como uma redução principal”, diz Griffin.

Você pode não conseguir escolher entre um refinanciamento ou uma modificação porque pode se qualificar para apenas um ou outro. “Você normalmente não pode solicitar uma modificação apenas porque deseja uma taxa melhor e seu empréstimo não corre o risco de inadimplência”, diz Roitburg. Se você não está prestes a perder o pagamento de uma hipoteca, o refinanciamento pode ser a única maneira de alterar os termos do empréstimo.

“Acho que a maioria dos indivíduos e famílias terá um benefício maior ao modificar uma hipoteca do que ao refinanciá-la. Eles evitam o custo adicional”, diz Griffin. Mas ele diz que se eles não forem aprovados para uma modificação, o refinanciamento pode valer a pena, especialmente se as taxas de juros caíram desde que eles fizeram a hipoteca original.

Uma execução duma hipoteca é um processo longo e estressante que pode causar sérios danos ao seu crédito pelos sete anos em que permanece em seu relatório de crédito. Portanto, se você está lutando para pagar sua hipoteca e não consegue obter aprovação para uma modificação ou refinanciamento, provavelmente deseja considerar outras maneiras de evitar a execução duma hipoteca.

Entrar em tolerância pode ajudar se você estiver lidando com uma dificuldade temporária. Por tolerância, você para de fazer pagamentos de sua hipoteca ou faz pagamentos mais baixos por um curto período de tempo. Você concorda em reembolsar os pagamentos que perdeu gradualmente ou em um momento definido no futuro.

Mas se suas finanças mudaram permanentemente – ou se você não quer ficar em sua casa – então você pode precisar de uma maneira de sair de sua hipoteca.

É ideal para vender sua casa por mais do que você deve em sua hipoteca. Você não precisa convencer seu prestador de serviço a assinar a venda, e seu prestador de serviços pode concordar em pausar o processo de execução hipotecária enquanto você encontra um comprador.

Essa avenida não está aberta para você se sua hipoteca estiver submersa, o que significa que sua casa vale menos do que o saldo restante da hipoteca. Nesse caso, seu credor pode permitir uma venda a descoberto. Você vende a propriedade por menos do que deve e o credor fica com o dinheiro. O credor pode perdoar o restante do seu saldo, ou você ainda pode estar no gancho pela diferença, dependendo da lei do seu estado. Seu crédito será afetado e você provavelmente não se qualificará para uma nova hipoteca por pelo menos dois anos.

Alternativamente, seu servicer pode concordar com uma ação em vez de execução duma hipoteca. Você dá ao administrador o título de sua casa e não precisa pagar o restante do que deve. Geralmente, você não pode ter outros empréstimos não pagos contra o patrimônio da sua casa. E, como uma venda a descoberto, uma ação em vez de execução hipotecária prejudicará seu crédito e impedirá que você se qualifique para uma hipoteca por pelo menos dois anos.