E se você construísse uma nova cidade do zero? A ideia tem atormentado planejadores urbanos e sonhadores utópicos há séculos. Em 2017, Jan Sramek juntou-se à sua cruzada.
Sramek, um ex-operador do Goldman Sachs, mudou-se para a área da baía de São Francisco para ter sucesso no setor de tecnologia. Ele era um imigrante europeu apaixonado pela energia das start-ups locais, mas preferia cidades mais fáceis de percorrer, como Zurique. Logo, ele começou a fazer viagens de pesca ao condado de Solano, no extremo leste da Baía de São Francisco.
Um canto rural do condado acabou se tornando a peça central de um plano traçado por Sramek para construir uma cidade do zero. Ele criou uma empresa chamada Flannery Associates e passou os últimos anos usando dinheiro de algumas das pessoas mais ricas do Vale do Silício para tornar realidade sua ideia audaciosa, disseram duas pessoas com conhecimento de seu trabalho e que não estavam autorizadas a falar publicamente.
A história de como Sramek conseguiu que algumas das pessoas mais ricas do mundo comprassem US$ 900 milhões em fazendas e terras não urbanizadas com o sonho de uma nova cidade parece destinada a se tornar uma lenda do Vale do Silício que mistura idealismo – ou arrogância – com o velho. capitalismo moldado.
Até a semana passada, quando o The New York Times revelou os investidores e planos da empresa, ninguém no condado tinha ideia de quem estava por trás de Flannery. À medida que a empresa devorava terras, as suspeitas sobre a sua identidade e intenções aumentaram, desde publicações no Facebook para supervisores do condado até um susto de segurança nacional que levou o FBI e o Departamento do Tesouro a investigar.
A ideia de criar uma cidade onde os carros sejam autónomos e a regulamentação seja leve há anos que circula nas reuniões e festas de salão da elite tecnológica de Silicon Valley. Mas Sramek tinha um plano específico sobre como os investidores poderiam adquirir a propriedade, disseram duas pessoas familiarizadas com seus planos.
Depois de levar a ideia a uma dúzia de potenciais financiadores, ele recebeu seu primeiro cheque de Patrick Collison, presidente-executivo da Stripe, uma empresa de pagamentos com avaliação crescente que fez com que Collison se tornasse bilionário no papel.
Em poucos meses, essas conversas transformaram-se em Flannery Associates. O que começou com o objectivo relativamente modesto de comprar 10.000 acres é agora uma apropriação total de terras, de acordo com documentos judiciais e uma proposta inicial de investidores analisada pelo The Times. A empresa cresceu em um esforço de US$ 900 milhões que a tornou proprietária de parcelas quase suficientes para cobrir São Francisco duas vezes.
Agora que a empresa e as suas intenções são públicas, Flannery deverá passar os próximos meses a tentar encantar os representantes eleitos e reunir os eleitores em torno do seu plano. Pode levar anos – ou nunca – até que a empresa obtenha a aprovação das autoridades locais e estaduais e qualquer trabalho real seja iniciado.
Na noite de quinta-feira, Flannery revelou um site explicando seus planos. Dizia que Flannery tinha uma empresa controladora, a California Forever, que passou os últimos anos pesquisando os moradores sobre o que eles queriam ver. O site observou que nos planos regionais elaborados há décadas, os planejadores locais e federais identificaram o leste do condado de Solano como um local para desenvolvimento potencial. Previu uma “colaboração de décadas” com os residentes e o governo local.
“Não consigo imaginar os supervisores permitindo tal coisa”, disse Robert McConnell, prefeito de Vallejo, referindo-se ao Conselho de Supervisores do condado de Solano. Vallejo, com população de 126.000 habitantes, é a maior cidade do condado predominantemente agrícola.
“Estou surpreso que pessoas tão inteligentes desperdicem seu tempo, dinheiro e esforço com isso”, acrescentou.
Até a semana passada, Sramek era conhecido principalmente por um emprego que abandonou. Em 2011, dois anos depois de ser considerado um menino de ouro de 22 anos quem nomeou o bilionário capitalista de risco Peter Thiel como modelo, ele deixou o Goldman Sachs e expressou o sonho de fundar uma empresa.
Sua primeira empresa foi uma fornecedora de software educacional chamada Better. Ele se mudou para a Bay Area, onde estavam muitos de seus clientes, e vendeu a empresa em 2015. Depois disso veio o Memo, um serviço de mídia social para ideias e aprendizado que nunca pegou. Em um postagem no blogSramek e seu cofundador, Carl Baatz, culparam os gostos populares do mundo moderno pelo fracasso do Memo.
Naquela época, um amigo em comum conectou Sramek a Collison, um leitor amplo e voraz cuja empresa de pagamentos foi empurrada para áreas mais esotéricas, como publicação de livros e remoção de carbono, ao se tornar uma das empresas privadas mais valiosas do setor de tecnologia.
Collison também fez parte do movimento emergente de jovens que defendiam leis de desenvolvimento mais flexíveis para facilitar a construção de moradias. Junto com seu irmão, John Collison, ele doou US$ 1 milhão à California YIMBY, uma organização sem fins lucrativos focada na causa, por meio do Stripe.
A dupla se uniu por terem morado em Zurique. Depois que Sramek trabalhou brevemente como consultor da Stripe em 2017, ele embarcou em sua ideia de cidade, apresentando cerca de uma dúzia de investidores.
Patrick Collison foi o primeiro a morder, acabando por acumular uma participação inferior a 3% na empresa ao lado do seu irmão. Ele também conectou Sramek a um círculo de investidores poderosos, incluindo o capitalista de risco Michael Moritz, então na Sequoia Capital, que passou a solicitar outros investidores.
O grupo decidiu estruturar a empresa como um fundo de investimento, com o Sr. Sramek como sócio geral e os investidores como sócios limitados. Eles optaram por não usar dívida, um movimento que de outra forma seria comum em investimentos imobiliários, para terem mais flexibilidade em um cronograma que eles pensaram que poderia levar várias décadas.
A empresa de capital de risco Andreessen Horowitz também investiu. Em 2020, Marc Andreessen, cofundador da empresa, escreveu um postagem apaixonada no blog de 2020 lamentando a disparada dos preços da habitação em São Francisco e a incapacidade da América de construir cidades.
O grupo discutiu uma variedade de planos. Em última análise, buscou-se o mais ambicioso, na esperança de que o tamanho aumentasse as chances de sucesso ao tentar rezonear terras agrícolas para uso residencial, disseram as pessoas familiarizadas com o esforço.
Sramek escolheu o condado de Solano por uma série de razões: sua propriedade de terras era relativamente concentrada e ainda fazia parte da Bay Area, disseram pessoas familiarizadas com seu plano. Solano é também o condado mais pobre da região, o que lhes permitiria convencer os eleitores com a promessa de milhares de milhões em investimentos e dezenas de milhares de novos empregos.
Este ano, o grupo contratou um urbanista, Gabriel Metcalf, para liderar uma equipe de arquitetos e designers. Metcalf é bem conhecido nos círculos imobiliários da Bay Area pelas duas décadas que passou liderando o Associação de Planejamento e Pesquisa Urbana da Área da Baía de São Francisco, um grupo de reflexão que, entre outras coisas, defende mais e mais densas habitações na região. Durante anos, ele foi um crítico sincero do planejamento de São Francisco. Um porta-voz de Flannery disse que Metcalf não foi encontrado para comentar.
Sob Metcalf, Flannery expandiu de uma operação básica para cerca de três dúzias de pessoas, principalmente no norte da Califórnia, trabalhando em áreas como design, engenharia e planejamento urbano, de acordo com pessoas familiarizadas com o trabalho.
Em agosto, a empresa havia adquirido mais de 50.000 acres. Os mapas do condado que mostram propriedades dispersas de Flannery não apresentam um quadro completo, disse uma pessoa, porque a empresa também fez acordos com alguns proprietários de terras que não precisariam ser relatados ao condado.
“A grande maioria dos proprietários de terras nesta área concluiu que as ofertas de Flannery eram simplesmente boas demais para serem rejeitadas e negociou as vendas”, disse a empresa em documentos judiciais.
Algumas ofertas foram sumariamente recusadas. McConnell, o prefeito de Vallejo, disse que o grupo tentou duas vezes persuadir o conselho da Agência de Água do Condado de Solano, da qual ele é membro, a vender uma grande parcela que a agência havia adquirido para remediação ambiental.
“Eles vieram há um ano e meio e nós dissemos não, e então eles voltaram há alguns meses e dobraram a oferta”, disse McConnell. Novamente o conselho recusou.
Após anos de sigilo, o grupo iniciou uma turnê de desculpas. O senador estadual Bill Dodd, um democrata que representa a área, disse que Sramek e um dos consultores políticos do grupo, Andrew Acosta, se reuniram com ele na quarta-feira em Sacramento.
A proposta continha poucos detalhes: a dupla disse a ele que em breve explicariam sua visão e que sentiam que tinham dinheiro e influência política para resolver as preocupações da região sobre a falta de água e estradas entupidas. Mesmo assim, ele permaneceu cético.
“Eles fizeram um ato de contrição e esse foi o início da conversa”, disse Dodd. “Mas eles estão em uma missão. Eles querem criar outra cidade no condado de Solano. Acho que eles começaram muito mal.”
Shawn Hubler contribuiu com reportagens de Sacramento.
