O trabalho de Wayne Horne traz muitos desafios. Desta vez, o problema era um gerador que era grande demais para passar pela ventilação existente.
Horne, diretor de descomissionamento da imobiliária CBRE, estava ajudando um cliente a desocupar uma fábrica em Nova Jersey. Além dos móveis, utensílios e equipamentos, o inquilino instalou um gerador muito grande para dar suporte ao seu funcionamento.
Mas o edifício foi vendido e planeado para conversão em habitação residencial. O novo proprietário não quer o gerador, que é encapsulado por quatro paredes. A remoção será complicada.
“Se estivesse do lado de fora, seu valor seria de cerca de US$ 250 mil, mas se o desmontássemos e o vendêssemos como sucata, esse valor simplesmente desapareceria”, disse Horne. Sua solução: derrubar um muro, remover o gerador e depois reconstruir o muro a um custo de quase US$ 100 mil.
Bem-vindo ao mundo da desativação de escritórios, a tarefa muitas vezes cara e demorada de limpar um espaço quando um inquilino decide sair. O processo cresceu em importância à medida que as vagas de escritório continuam a aumentar.
As taxas de vacância de escritórios em todo o país atingiram um máximo histórico de 16,4 por cento nos três meses terminados em Junho, ultrapassando o pico de 16,3 por cento alcançado no primeiro trimestre de 2010, durante a crise financeira, de acordo com a imobiliária Colliers. Além disso, a quantidade de espaço disponível para sublocação nos EUA aumentou no segundo trimestre de 2023 para 259 milhões de pés quadrados, um aumento de cinco milhões de pés quadrados em relação ao trimestre anterior.
Embora o aumento das vagas possa ser o resultado de vários factores, incluindo a frequentemente citada “fuga para a qualidade” nos espaços de escritório, o salto no trabalho remoto é “o principal impulsionador da queda na utilização do espaço de escritório”, disse Nicholas Bloom, professor de Stanford que estuda tendências de trabalho em casa. Num inquérito a trabalhadores de escritório, o professor Bloom e outros investigadores descobriram que 57 por cento dos inquiridos trabalhavam num escritório ou no local a tempo inteiro no final de agosto, e os restantes trabalhavam totalmente à distância ou tinham um acordo híbrido.
“Nosso modelo operacional agora permite que mais pessoas trabalhem em casa”, disse Adam Plake, vice-presidente associado da DirecTV, que está trabalhando com a CBRE para abandonar dois dos cinco edifícios de escritórios em El Segundo, Califórnia. avaliando constantemente como podemos apertar o cinto e consolidar nosso espaço.”
Os arrendamentos normalmente delineiam as obrigações do inquilino ao se mudar. Tradicionalmente, as disposições contratuais são bastante básicas. Antes de as chaves – sejam eletrônicas ou físicas – serem devolvidas ao proprietário, os móveis, utensílios e equipamentos devem ser retirados, o espaço deixado “varrido com vassoura” ou “limpo com vassoura” e, finalmente, devolvido ao mesmo estado em que foi ocupado inicialmente.
Mas as disposições simples sobre arrendamento não contam toda a história. Grandes sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado para salas de computadores antigas devem ser desmontados. Os cofres abandonados devem ser removidos. E escadas, e mesmo cozinhas totalmente equipadas, por vezes têm de ser eliminadas se os inquilinos comerciais pretendem recuperar a sua caução.
O custo da remoção pode ser substancial. Os inquilinos podem recuperar pelo menos algum valor, muitas vezes vendendo alguns equipamentos no mercado secundário, mas a despesa é muitas vezes imprevista. Raramente essas despesas são contabilizadas no início do arrendamento.
Os inquilinos “consideram os custos de entrada, mas subestimam ou ignoram o custo da remoção do equipamento” quando se mudam, disse Jay A. Neveloff, sócio do escritório de advocacia Kramer Levin, em Nova York.
Locações de 10 anos ou mais são comuns em imóveis comerciais, mas qualquer equipamento instalado há uma década torna-se “funcionalmente obsoleto”, disse Jeff Eckert, diretor administrativo da imobiliária JLL, que também ajuda clientes no descomissionamento.
Os proprietários de edifícios comerciais, em particular, podem concentrar-se no ecossistema do tecto, disse ele. Os cabos e dutos provavelmente estão desatualizados; a iluminação melhorou ao longo da última década para ser mais ecológica, e até mesmo as placas do teto foram atualizadas em termos de estética e acústica. Remover o que eram considerados melhorias há uma década é necessário para criar uma “caixa branca”, ou concha, disse Eckert, para que os possíveis inquilinos avaliem o espaço.
Na DirecTV, por exemplo, o planejamento começou mais de um ano antes de a empresa decidir desocupar um local em Denver, porque as disposições do aluguel exigiam que o espaço fosse devolvido como estava quando foi originalmente alugado. Mas o escritório incluía não apenas um call center e escritórios administrativos, mas também um data center que incorporava cabos complicados e sistemas de refrigeração industrial. Removê-los implicaria a contratação de engenheiros.
Às vezes, os inquilinos instalam escadas para conectar os andares. Mesmo estes podem precisar ser removidos, o que parece hercúleo, mas se não afetar a estrutura do espaço, é um processo relativamente simples, disse Horne.
E depois há a sinalização do lado de fora de um prédio. As placas afixadas podem ser facilmente removidas, mas quando a fachada é de granito ou outro material de alto padrão o processo é mais complicado. A pedra, por exemplo, deve ser reparada e depois limpa para combinar com a superfície sem adornos.
Quando o nome corporativo do inquilino está gravado no edifício, o reparo geralmente envolve a substituição. Mesmo assim, “não corresponderá exatamente”, disse Horne. “E essas situações são a ruína da minha existência.”
Tal como acontece com a moda, o design do escritório muda com o tempo. Poucas pessoas querem as grandes mesas de mogno que já foram um elemento fixo nas salas de reuniões. Os telefones fixos são relíquias. Joalheiros e bancos podem precisar lidar com a remoção de grandes cofres.
Até as cozinhas perderam popularidade. Os proprietários agora muitas vezes exigem que os inquilinos os removam, especialmente se o proprietário do edifício planeja dividir a área ocupada em espaços menores. As empresas maiores poderão mantê-los, mas Horne prevê que “são coisa do passado”.
Em geral, os custos de desmantelamento numa área metropolitana podem exceder os custos das áreas suburbanas ou rurais. Mas os custos de remoção podem ser compensados se o inquilino desocupado conseguir vender alguns dos móveis ou utensílios no mercado secundário. As cadeiras de trabalho continuam populares e podem facilmente encontrar um lar com funcionários, grupos sem fins lucrativos ou no mercado de revenda.
O descarte de móveis por meio de reciclagem ou doação pode ser tão caro quanto jogá-los em aterros sanitários, disse Horne. Desde que a CBRE começou a monitorar os descartes feitos para os clientes em outubro passado, aproximadamente 85% foram desviados dos aterros.
Quando os custos são muito elevados, “as obrigações do inquilino de remover itens são tão válidas quanto o seu depósito de segurança ou carta de crédito” utilizado ao celebrar o arrendamento, disse Neveloff. Por outras palavras, um inquilino pode estar disposto a abandonar o depósito de segurança se os custos de desmantelamento forem proibitivos. As questões raramente são resolvidas por ação judicial, acrescentou, porque o litígio normalmente custa mais do que a remoção da instalação.
Os inquilinos falidos muitas vezes saem sem cumprir suas obrigações, recorrendo em vez disso ao “jingle mail”, uma prática que, nos dias anteriores à entrada eletrônica, envolvia o envio de chaves de volta ao proprietário em um envelope, disse Steven A. Carvell, professor do Faculdade de Negócios Cornell SC Johnson.
O processo de descomissionamento tem alguns momentos mais leves. Horne, por exemplo, precisava remover um ônibus britânico de dois andares do escritório de um arquiteto em Scottsdale, Arizona. Um muro foi derrubado e o ônibus rebocado, mas os proprietários anteriores encontraram um comprador para o ônibus em Nashville. (O Sr. Horne disse que o ônibus estava armazenado em um armazém na área de Memphis).
Will Powell, dono de uma empresa comercial de design de interiores em Nashville e às vezes trabalha com clientes para esvaziar escritórios, diz que itens estranhos costumam ser deixados para trás. Um dos mais surpreendentes foi um conjunto completo de tacos de golfe. Depois de procurar sem sucesso a pessoa que deixou os clubes para trás, disse ele, dois membros da tripulação recorreram a uma abordagem consagrada pelo tempo para determinar quem os levaria para casa. “Eles estabeleceram a propriedade com ‘pedra-papel-tesoura’”.
