Em Shenzhen, uma metrópole nascida da prosperidade económica da China, Paibang Village é uma lembrança do passado modesto da cidade e dos desafios futuros para revitalizar o sector imobiliário do país.
Paibang é o que a China chama de vila urbana, um labirinto de prédios de apartamentos baixos e lojas familiares conectadas por um labirinto de vielas e estradas estreitas. Existem centenas deles em Shenzhen, um município de 18 milhões de habitantes próximo a Hong Kong, e em milhares de aldeias desse tipo em toda a China.
Agora, com a China atolada numa crise imobiliária inflexível, os decisores políticos querem renovar bairros urbanos envelhecidos como Paibang para arrancar com a construção e estimular as economias locais.
Mas, como mostra a reabilitação hesitante de Paibang, não será uma solução rápida ou fácil.
Há sete anos, Paibang foi escolhida para uma “renovação urbana” pelas autoridades municipais e, em 2019, a China Evergrande, uma das maiores empresas imobiliárias do país, assumiu o controlo do projeto. A empresa pagou aos proprietários de edifícios pelo direito de demolir apartamentos e começar a limpar terrenos para arranha-céus modernos. Antes que os trabalhos pudessem começar, Evergrande entrou em colapso.
Evergrande então entregou o projeto à Shenzhen Metro, uma empresa estatal e principal acionista da China Vanke, outra construtora gigante. Agora a Vanke enfrenta seus próprios problemas de caixa. Na semana passada, o Metro de Shenzhen – e, por extensão, o governo de Shenzhen – procurou acalmar os investidores prometendo apoiar Vanke.
Enquanto isso, a construção em Paibang estava paralisada. Num dia de semana recente, um edifício moderno envidraçado que serve como sede do projeto e ainda exibe placas da Evergrande estava praticamente vazio.
As maiores construtoras residenciais da China estão em crise financeira, sofrendo uma desaceleração nas vendas e restrições aos empréstimos após anos de excessos. No mês passado, o preço médio das novas casas caiu mais em mais de oito anos. A crise imobiliária está pesando sobre a economia. Os governos locais, dependentes das receitas do arrendamento de terras, estão a sentir a pressão.
O governo tentou cortar as taxas de juros e afrouxar as exigências de compra de casas, mas não mudou o rumo. Medidas mais drásticas podem pesar nos orçamentos locais quando a dívida já é um problema. Os reguladores financeiros estão a discutir formas de apoiar os promotores, mas têm receio de induzir as empresas imobiliárias a regressarem ao comportamento de risco que desencadeou a crise.
E é por isso que os líderes chineses estão a olhar para as aldeias urbanas, enclaves comunitários dentro das grandes cidades. Todos os terrenos urbanos na China são propriedade do Estado. Como parte do esforço de urbanização do país, o governo expandiu as cidades absorvendo terras agrícolas vizinhas detidas pelos aldeões.
Mas as aldeias foram autorizadas a manter a propriedade colectiva das áreas onde viviam os seus residentes, criando bolsas de terra onde o alcance do Estado tinha limites. À medida que as cidades chinesas se modernizavam em extensões de arranha-céus e ruas gradeadas, as aldeias urbanas transformaram-se em bairros caóticos e densamente povoados, pouco afectados pela gentrificação que os rodeava.
A partir de 2009, quando a expansão urbana começou a ficar sem terrenos, muitos governos locais reconheceram o potencial inexplorado das aldeias urbanas e dos bairros reconstruídos. Mas foi principalmente uma iniciativa local até este ano.
O Politburo, o órgão executivo de formulação de políticas do Partido Comunista Chinês, disse em Abril que iria “promover activa e firmemente a transformação das aldeias urbanas” nas 21 maiores cidades do país. Em Julho, o gabinete da China, o Conselho de Estado, classificou a política como uma “medida importante” para “expandir a procura interna”, segundo a Xinhua, a agência de notícias estatal.
“Isso realmente mostra que os líderes chineses estão ansiosos para encontrar novos canais de crescimento urbano”, disse Zhang Yue, professor associado de ciência política na Universidade de Illinois, em Chicago.
Na última grande crise imobiliária, por volta de 2015, Pequim gastou centenas de milhares de milhões de dólares para pagar dinheiro aos residentes para negociarem em barracos dilapidados em cidades e vilas mais pequenas.
A reconstrução de aldeias urbanas é mais complicada e pode ser igualmente dispendiosa.
Num relatório de outubro, a Nomura Securities disse que o processo era “desafiador e caro” e que o ritmo seria lento. A corretora chinesa CITIC Securities estimou que a China poderá investir quase 140 mil milhões de dólares anualmente durante uma década inteira, de acordo com um relatório de Agosto.
Paibang, na região noroeste de Shenzhen, é como muitas outras aldeias urbanas. Fileiras de blocos de apartamentos de concreto ficam tão próximas umas das outras que são coloquialmente conhecidas como “edifícios de aperto de mão” para descrever a proximidade dos vizinhos. Os apartamentos estão degradados: não há elevadores, grades nas janelas e banheiros pequenos.
Um animado bairro comercial fica no nível da rua: barracas de frutas e vegetais, lojas de segunda mão e restaurantes simples. Nos parques industriais próximos, existem gráficas, armazéns e fábricas. Em Paibang e em três aldeias vizinhas, a grande maioria dos 59 mil residentes são migrantes de outras partes da China que se mudaram para Shenzhen em busca de emprego.
Esses bairros são frequentemente chamados de “ponto de partida de um sonho”. O cantor chinês Chen Chusheng morava em um vilarejo urbano em Shenzhen e se apresentava em bares à noite antes de se tornar famoso. Em uma balada ele escreveu sobre a experiência, ele canta: “As pessoas estavam muito próximas e a distância entre os prédios era apenas uma fresta.”
Shenzhen foi nomeada a primeira zona económica especial da China em 1979, transformando uma aldeia piscatória de 300 mil habitantes no centro da experimentação do capitalismo na China. Shenzhen tornou-se o berço de muitas das suas empresas mais bem-sucedidas, incluindo Huawei, BYD e Tencent.
Mas à medida que Shenzhen crescia, os trabalhadores migrantes, ainda essenciais para a força de trabalho local, foram excluídos dos bairros recentemente desenvolvidos da cidade.
Em muitas aldeias, a terra é propriedade de um colectivo e os edifícios são propriedade de aldeões de longa data, muitos dos quais deixaram o bairro há muito tempo.
Gao Jia dirige uma loja de móveis e eletrônicos de segunda mão em Paibang há oito anos. No ano passado, seus proprietários pediram-lhe que desocupasse depois de concordarem em entregar o prédio que abriga sua loja para Evergrande. Ele ficou encantado por obter um adiamento depois que os problemas de Evergrande paralisaram o projeto de reconstrução e impediram que seus proprietários concluíssem a venda do edifício.
“Renovar cidades antigas não nos traz nenhum benefício”, disse Gao. “Não poderemos pagar o aluguel e não poderemos mais fazer negócios.”
Duan Biqiong, dono de uma papelaria, disse: “Se não houver trabalhadores migrantes, este lugar nada mais é do que uma cidade vazia”.
Além de prejudicar alguns residentes, as renovações das aldeias urbanas são demoradas. Os governos locais devem negociar acordos com cooperativas proprietárias de terras, bem como com proprietários individuais de edifícios, antes de demolir estruturas.
Autoridades de Guangzhou, a terceira maior cidade da China, com 127 reformas de vilas urbanas em andamento este ano, disseram que o tempo médio de conclusão de um projeto se estendeu de 5,5 anos para mais de sete anos, de acordo com mídia local. Quanto mais tempo leva uma reabilitação, mais custa.
Jackle Zhuang, 44 anos, é dono de um prédio de apartamentos de cinco andares em Paibang. Quando ele foi morar com a família, ainda adolescente, o bairro era pouco desenvolvido. O ponto de ônibus mais próximo ficava a 30 minutos a pé. Hoje, Paibang tem sua própria estação de metrô.
Mas o Sr. Zhuang não mora mais na vizinhança. Ele se mudou com a esposa e o filho este ano para Chengdu, uma cidade no noroeste da China, a mais de 1.600 quilômetros de distância. Em Paibang, disse ele, não havia parques por perto e não era seguro para as crianças porque os edifícios ficavam muito perto da estrada.
“Provavelmente não há nada de bom além do aluguel barato”, disse Zhuang. “Não é um ambiente de vida ideal.”
Embora esteja pronto para seguir em frente, ele não tem certeza se o acordo que assinou com Evergrande em 2020 para vender seu prédio ainda é válido ou se precisará negociar novamente com o novo incorporador. Ele espera trocar seus apartamentos atuais por unidades em um novo prédio.
Por enquanto, tudo o que ele pode fazer é esperar para ver.
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