Em resposta ao aumento das taxas hipotecárias, muitos dos compradores de casas de hoje têm optado por hipotecas com taxas ajustáveis, ou ARMs. A percentagem de hipotecas com taxa ajustável saltou de cerca de 3% no início de 2022 para quase 13% em outubro passado – níveis que não eram vistos desde 2008, de acordo com a Mortgage Bankers Association. Embora a quota de ARM tenha diminuído para cerca de 7% em 2023, permanece bem acima dos anos anteriores, quando as taxas hipotecárias – e a procura de ARM – eram historicamente baixas.
(Imagens Getty)
As hipotecas com taxas ajustáveis normalmente vêm com taxas de juros iniciais e pagamentos mensais mais baixos do que as tradicionais hipotecas de taxa fixa, mas os termos de reembolso podem mudar com o tempo. Como a taxa de hipoteca pode aumentar, existe um risco inerente de que seus pagamentos mensais e os custos gerais do empréstimo sejam mais altos quando o período de taxa fixa terminar.
“Muitos clientes no mercado estão aproveitando os benefícios de fluxo de caixa proporcionados pela taxa mais baixa”, diz Matthew Vernon, chefe de empréstimos de varejo do Bank of America.
Se você está considerando um ARM para a próxima compra de uma casa, aqui está o que você precisa saber.
Compare os principais credores hipotecários
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O que é uma hipoteca com taxa ajustável?
O tipo mais comum de hipoteca com taxa ajustável é um ARM híbrido, que começa com um período de taxa fixa antes que a taxa possa ser ajustada. Esse tipo de ARM é “uma ótima opção para clientes que podem vender ou planejar refinanciar dentro desses períodos”, diz Vernon. Veja como funciona:
- Sua taxa de juros e pagamentos são fixos por um período inicial. O período de taxa fixa é o primeiro número do seu ARM, que geralmente dura cinco, sete ou 10 anos. Com um ARM 5/1, a taxa de hipoteca inicial e o valor do pagamento entrarão em vigor por cinco anos antes que o credor possa ajustá-lo.
- Sua taxa de juros e pagamentos podem mudar periodicamente. O período de ajuste é o segundo número do seu ARM. Um ARM 10/1 significa que sua taxa pode ser ajustada uma vez por ano após 10 anos. Se o segundo número for seis, como 7/6 ARM, sua taxa poderá mudar a cada seis meses após o período fixo.
- O valor que sua taxa pode alterar pode ser limitado. Um limite de ajuste periódico limita o valor que sua taxa pode aumentar por período de ajuste. Alternativamente, um limite vitalício determina quanto sua taxa de juros pode aumentar ao longo da vida do empréstimo.
- Seus pagamentos mensais podem ser limitados. Alguns ARMs têm um limite de pagamento, que protege o pagamento da hipoteca de aumentar além de um determinado ponto. Por exemplo, um limite de pagamento de 6% em um ARM com pagamento de US$ 1.500 significa que seu novo pagamento não pode exceder US$ 1.590 quando a taxa for ajustada.
Além disso, existem ARMs somente com juros e ARMs com opções de pagamento. Com um IO ARM, você paga apenas os juros por um determinado número de anos – depois disso, seu pagamento aumentará porque você começará a pagar o saldo principal e também os juros. E o mais importante: o saldo principal permanecerá o mesmo durante o período somente de juros, limitando sua capacidade de acumular patrimônio.
Com um ARM com opção de pagamento, você escolhe entre várias opções de pagamento a cada mês, como pagamentos tradicionais de principal e juros ou pagamentos somente de juros.
Um ARM é uma boa ideia em 2023?
Com tantos compradores de casas hoje optando por hipotecas com taxas ajustáveis, você pode estar se perguntando se essa opção de empréstimo residencial é adequada para você.
Primeiro, você precisa considerar onde poderão estar as taxas no final do período de taxa fixa. Mas como ninguém pode prever as tendências das taxas de juro a longo prazo com total precisão, existe sempre o risco de que as taxas possam ser muito diferentes em cinco ou 10 anos do que o esperado.
Você também deve considerar cuidadosamente sua situação financeira única ao escolher entre uma hipoteca de taxa fixa e um ARM, de acordo com Peter Boomer, vice-presidente executivo da Taxa Garantida.
“Vale a pena correr o risco se um indivíduo não planeja ficar em sua casa por um longo prazo, se o indivíduo pensa que as taxas podem cair no futuro, ou se o indivíduo está considerando pagar substancialmente sua hipoteca em um futuro próximo.” diz Boomer.
Além disso, Boomer diz que os compradores de casas podem considerar um ARM se esperarem um aumento substancial em sua renda antes do próximo período de ajuste, quando os pagamentos mensais provavelmente aumentarão. Ainda assim, é importante comunicar-se com o seu credor sobre as opções de empréstimo à habitação, uma vez que não existe uma estratégia única que se aplique a todos os requerentes de hipotecas. Aqui estão algumas perguntas que você deve fazer durante o processo:
- Existe um período fixo? Se sim, quanto tempo dura?
- Com que frequência a taxa pode ser ajustada?
- Existem limites para o quanto a taxa ou os pagamentos mensais podem mudar?
“O mutuário deve trabalhar com seu credor para fazer uma comparação completa de todas as opções de empréstimo ARM com as opções de taxa fixa para encontrar a combinação certa”, diz Boomer.
Taxas ARM atuais versus taxas de hipoteca fixas
As taxas hipotecárias hoje são muito mais elevadas do que há um ano – ou mesmo há alguns meses – e isso se aplica tanto às taxas ajustáveis como às fixas.
A taxa média de hipoteca fixa de 30 anos estava acima de 7% em agosto de 2023, de acordo com o MBA – acima dos 3,33% no início de 2022. Da mesma forma, a taxa média para um ARM 5/1 aumentou de 2,45% em janeiro de 2022 para mais de 6% em agosto de 2023. E embora os ARMs possam oferecer as taxas iniciais mais baixas de qualquer produto hipotecário agora, essa taxa pode se ajustar significativamente até o final do período fixo.
Em termos da evolução das taxas hipotecárias, alguns grupos industriais oferecem previsões apoiadas em pesquisas. A MBA prevê em sua previsão de financiamento hipotecário de agosto de 2023 que as taxas hipotecárias fixas de 30 anos diminuirão nos próximos anos, caindo para 6,2% até o final de 2023, 5% até o final de 2024 e 4,6% até o final de 2025. O Wells Fargo estima a taxa média de hipoteca convencional em 6,65% em 2023 e 5,88% em 2024.
Formas alternativas de combater o aumento das taxas hipotecárias
Embora uma hipoteca com taxa ajustável possa ajudá-lo a economizar dinheiro inicialmente, nem todos os proprietários estão dispostos a assumir o risco adicional de que as taxas aumentem durante a vida do empréstimo. Mas, felizmente, os ARMs não são a única maneira de lidar com o aumento das taxas de juros. Aqui estão algumas estratégias alternativas a serem consideradas:
Garanta sua taxa de hipoteca o mais rápido possível. A maioria dos credores permite que você bloqueie sua taxa de hipoteca quando você tiver um contrato de compra de casa assinado, normalmente sem uma taxa adicional por um período de 30 dias. Isso pode evitar que sua taxa suba se as condições do mercado mudarem enquanto você fecha sua casa. Você pode estender o bloqueio da taxa por um período mais longo mediante o pagamento de uma taxa, normalmente uma determinada porcentagem do valor do empréstimo. Além disso, uma opção de redução da taxa permite que você aproveite as vantagens de taxas mais baixas durante o período de bloqueio da taxa, mas isso pode ter um custo.
Economize para um pagamento inicial maior. Chegar preparado com mais dinheiro para a compra de uma casa pode reduzir o risco para o credor, o que pode levar a taxas de hipoteca mais baixas. Se você puder esperar e economizar 15% em vez de 5%, por exemplo, poderá se qualificar para taxas mais favoráveis. E se você puder pagar uma entrada de 20%, também economizará em seguro hipotecário privado.
Escolha um prazo de reembolso mais curto. O popular prazo de hipoteca de 30 anos pode oferecer os pagamentos mensais mais baixos, mas as taxas de juros tendem a ser mais altas para esta opção de empréstimo residencial. Ao mudar para uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos, você poderá conseguir uma taxa de juros muito mais baixa e economizar significativamente nas taxas de juros ao longo da vida do empréstimo, uma vez que estará pagando menos juros.
Compare as taxas de hipoteca de vários credores e tipos de empréstimo. As taxas de juros hipotecários podem variar muito entre os credores, o que significa que pode valer a pena procurar a taxa mais baixa possível antes de se inscrever formalmente. A pré-aprovação da hipoteca reduzirá ligeiramente sua pontuação de crédito, mas você pode minimizar o impacto negativo limitando a compra de taxas a um período de 45 dias. Você também deve comparar as taxas de diferentes opções de hipoteca, como FHA versus convencional. Se você for um veterano, poderá se qualificar para as taxas mais baixas por meio de um empréstimo VA.
Compre pontos de desconto para hipotecas. Se você planeja ficar em casa por muito tempo, como 10 anos ou mais, pode valer a pena adquirir pontos de desconto por meio do credor. Esta é uma porcentagem definida do valor do empréstimo que permite reduzir a taxa de hipoteca. Certifique-se de fazer as contas para determinar onde está seu ponto de equilíbrio, que é onde a economia de juros compensa o custo dos pontos de hipoteca.
Planeje refinanciar no futuro. Comprar uma casa quando as taxas de hipoteca estão em 7% pode parecer uma pílula difícil de engolir, mas você poderá aproveitar as vantagens do refinanciamento se as taxas caírem nos meses ou anos após a compra. O refinanciamento também é uma forma de mudar de uma taxa de hipoteca ajustável para uma taxa fixa. Basta lembrar que o refinanciamento acarreta custos de fechamento, que podem prejudicar a economia de garantir uma taxa mais baixa.
