Há muitos aspectos para se qualificar para uma hipoteca e não existem dois mutuários iguais. Em alguns casos, uma pessoa pode não atender aos requisitos tradicionais de empréstimos hipotecários bancários, mas ainda ter os meios e a capacidade de se tornar proprietário de uma casa. É nesse momento que vale a pena tentar recorrer a um credor hipotecário privado – em alguns casos, um membro da família próximo.
O que é uma hipoteca privada?
Uma hipoteca privada é um empréstimo concedido por um indivíduo ou empresa, e não por uma instituição financeira. “Os compradores de casas geralmente consideram uma hipoteca privada quando não conseguem se qualificar para uma hipoteca de um credor tradicional”, diz Leslie H. Tayne, fundadora e advogada-chefe com foco em questões de dívidas de consumidores e empresas do Tayne Law Group.
Em muitos casos, uma hipoteca privada é um empréstimo intrafamiliar em que um membro da família empresta a outro. Às vezes, isso também é chamado de “transação sem condições de mercado”, diz Tayne, o que significa que você tem um relacionamento pessoal com a parte que está emprestando para você.
Compare os principais credores hipotecários
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Credor hipotecário privado vs. credor hipotecário tradicional
Ao recorrer a um credor privado, o mutuário não está sujeito aos mesmos critérios e diretrizes formais de empréstimo de um banco ou cooperativa de crédito, de acordo com Tayne.
“O credor privado pode definir seus próprios termos de empréstimo, com os quais o mutuário concorda”, diz ela. “Isso pode ser conveniente para ambas as partes, mas também significa que o empréstimo é mais arriscado para ambos os lados.”
Outra grande diferença é que uma nota privada não aparece no seu relatório de crédito, diz Ralph DiBugnara, vice-presidente sênior da Cardinal Financial, uma empresa de empréstimos hipotecários. Isso ocorre porque a maioria dos credores privados não reporta às agências de crédito.
Quem deve considerar uma hipoteca privada?
As hipotecas privadas são geralmente para pessoas que não podem se qualificar para uma hipoteca tradicional por um motivo ou outro. Você pode considerar obter uma hipoteca privada se:
- São autônomos. Pessoas com renda não tradicional ou que não estão no mercado há pelo menos dois anos podem achar difícil conseguir um empréstimo residencial em um banco ou cooperativa de crédito. Isso ocorre porque os credores normalmente desejam ver pelo menos dois anos de declarações de impostos comerciais para quem não ganha W-2. “Pode ser que alguém tenha muitos rendimentos ou bens e não consiga provar isso no papel”, diz DiBugnara.
- Não é possível se qualificar para uma hipoteca tradicional. Embora existam alguns programas de hipotecas apoiados pelo governo que são um pouco mais brandos no que diz respeito aos requisitos mínimos de crédito, eles ainda têm pontuações mínimas e nem todos atenderão a outros requisitos de elegibilidade.
- Planeje comprar uma casa de um membro da família. Algumas hipotecas privadas são financiadas pelos proprietários, diz DiBugnara. “Muitas vezes o que acontece é que se alguém quiser vender a sua casa a um familiar, vai oferecer financiamento do proprietário para o imóvel”, diz ele, o que significa que o mutuário paga directamente ao vendedor em vez de recorrer ao banco.
Prós e contras de hipotecas privadas
Prós
- Não existe subscrição tradicional. Os credores privados podem solicitar a verificação de certos aspectos de suas finanças, mas o processo geralmente é menos rigoroso do que seria um empréstimo residencial tradicional.
- Seu passado importa menos. É difícil obter uma hipoteca tradicional se você teve grandes eventos de crédito no passado, como perder uma casa anterior ou pedir falência. Mas um credor hipotecário privado – especialmente se for um membro próximo da família – pode estar disposto a ignorar isso.
- Você pode pagar menos juros. Como as hipotecas privadas não precisam seguir as taxas de juros atuais, em um ambiente de taxas altas, você pode obter uma taxa muito mais favorável se um parente estiver disposto a lhe oferecer uma. No entanto, o IRS tem uma taxa de juros mínima que deve ser cobrada sobre empréstimos privados, chamada de taxa federal aplicável. Esse valor muda a cada mês, mas normalmente é inferior à taxa média de hipoteca.
Contras
- Existem menos proteções ao mutuário. Durante a pandemia de COVID, muitos proprietários tiveram o direito de solicitar indulgência ou programas de dificuldades semelhantes se estivessem com dificuldades financeiras. Isso não é algo que estaria disponível para mutuários de hipotecas privadas. “Se você tiver problemas para pagar uma hipoteca privada, há menos proteções para ajudá-lo”, diz Tayne.
- Seu relacionamento pessoal está em jogo. Pense no que pode acontecer se as coisas derem errado e você não conseguir cumprir sua parte no acordo, diz Tayne, especialmente se você estiver pedindo um empréstimo de um parente próximo. Isso poderia resultar em reuniões de feriados muito estranhas, para dizer o mínimo.
- Você pode pagar taxas de juros mais altas. Embora a família possa estar disposta a conceder um empréstimo a uma taxa baixa, um credor privado que não tenha nenhuma ligação pessoal com você provavelmente cobrará taxas mais altas do que a média e/ou exigirá um grande pagamento inicial para compensar o risco.
Como funciona uma hipoteca privada?
Obter uma hipoteca privada – seja de um membro da família, amigo ou alguém que você não conhece – envolve a criação de um contrato de empréstimo entre o mutuário e o credor. Os termos do empréstimo são inteiramente de responsabilidade das duas partes, pois não estão sujeitos aos parâmetros de entidades como Fannie Mae, Freddie Mac ou Federal Housing Administration.
No que diz respeito à aprovação do empréstimo, o credor decide os critérios. Eles podem pedir para ver comprovantes de renda ou ativos e podem potencialmente realizar uma verificação de crédito – embora o crédito geralmente não seja uma consideração tão importante quanto para os credores tradicionais. Eles também podem querer obter informações sobre a propriedade ou realizar uma avaliação. Se o credor hipotecário privado for um membro da família, o processo poderá ser ainda mais agilizado.
É habitual trabalhar com um advogado imobiliário para redigir uma nota formal que descreva todos os termos e proteja ambas as partes tanto quanto possível.
Como é estruturada uma hipoteca privada?
Em alguns casos, uma hipoteca privada pode ser muito semelhante a uma hipoteca bancária tradicional. Pode ter uma estrutura de prazo fixo de 30 anos, por exemplo. Mas nem sempre é assim, diz DiBugnara.
Alguns credores privados podem querer receber o reembolso em menos de 30 anos, portanto, podem estruturar o empréstimo por 10 anos com um pagamento inicial para o saldo no final. “Eles baseariam seu pagamento mensal em um prazo de 30 anos, mas você faria pagamentos por 10 anos e então o saldo venceria”, diz DiBugnara. “O mutuário geralmente refinancia ou vende.”
Em última análise, como as hipotecas privadas realmente não têm limites ou regras a seguir, a estrutura pode ser estabelecida da maneira que as partes concordarem.
Alternativas para uma hipoteca privada
Neste momento, existe algum financiamento para aqueles com rendimentos não tradicionais, diz DiBugnara, mas parte dele só está disponível para propriedades de investimento. “Se você está comprando para si mesmo, em muitos casos, precisará de uma hipoteca privada”, diz ele.
Existem algumas alternativas a serem consideradas, no entanto:
- Empréstimos com extrato bancário. Para mutuários autônomos que não possuem a declaração de imposto de renda ou a documentação do recibo de pagamento que os credores tradicionais geralmente procuram, um empréstimo com extrato bancário dependerá de 12 a 24 meses de extratos bancários. Esses empréstimos não são tradicionais e normalmente têm uma taxa de juros mais alta do que os programas de empréstimos convencionais e apoiados pelo governo federal.
- Empréstimos apoiados pelo governo: Os empréstimos da Administração Federal de Habitação, do Departamento de Assuntos de Veteranos e do Departamento de Agricultura dos EUA têm mais flexibilidade quando se trata de requisitos de renda, crédito e pagamento inicial. Por exemplo, com um empréstimo FHA, você só precisa esperar dois anos após a falência para solicitar. Cada um desses empréstimos tem critérios de elegibilidade específicos, portanto, trabalhe com um profissional para ver se você se qualifica para algum deles.
- Espere. Se houver algo específico que o impeça de fazer uma hipoteca tradicional, como sua renda ou situação de crédito, descubra o que você precisa para se qualificar e crie um plano. Se for aumentar seu crédito, você pode trabalhar com um consultor de crédito ou tomar medidas por conta própria para melhorar sua pontuação de crédito. Para quem ganha não tradicional, depois de ter dois anos ou mais de renda consistente, você pode tentar explorar os empréstimos convencionais.
Como encontrar um credor hipotecário privado
Se você está obtendo um empréstimo intrafamiliar ou pedindo um empréstimo à família para comprar uma casa, está pronto. Mas se você não tem um tio rico a quem recorrer, também existem credores hipotecários privados que trabalham com mutuários que não conhecem. Freqüentemente, são investidores imobiliários ou empresas que trabalham com investidores, mas você vai querer fazer sua lição de casa.
Fale com seu corretor de imóveis e outras pessoas do setor para saber suas opiniões e referências. E se você encontrar alguém respeitável e confiável em sua área, certifique-se de ter um advogado imobiliário para revisar a hipoteca e garantir que os termos sejam aceitáveis para você.
