Uma hipoteca envolvente é um tipo de empréstimo não convencional que pode ajudar compradores e vendedores. Pode permitir que os compradores comprem uma casa, mesmo que não consigam obter aprovação para um empréstimo residencial tradicional ou se a taxa de juros de uma hipoteca tradicional for muito alta para eles pagarem. Também pode ser uma fonte de lucro para o vendedor.
Esta opção de financiamento menos conhecida é uma alternativa aos empréstimos à habitação tradicionais para compradores e vendedores em circunstâncias únicas. Mas as hipotecas envolventes apresentam sérios riscos que podem fazer com que esta forma de financiamento do vendedor não valha a pena.
O que é uma hipoteca envolvente?
Na compra de uma casa tradicional, o comprador obtém um empréstimo hipotecário e o utiliza para pagar a casa ao vendedor. O vendedor, por sua vez, usa esse dinheiro para pagar a hipoteca existente.
Com uma hipoteca envolvente, porém, o vendedor mantém o empréstimo original e essencialmente “envolve” o empréstimo do comprador em torno dele. O comprador faz pagamentos mensais diretamente ao vendedor, que usa uma parte para fazer pagamentos mensais regulares da hipoteca e fica com o restante.
O empréstimo é oficializado quando o comprador e o vendedor assinam uma nota promissória.
Por ser uma forma de financiamento ao vendedor, que geralmente é mais cara do que o financiamento residencial tradicional, o comprador normalmente paga uma taxa de juros mais alta do que a do vendedor atualmente, proporcionando lucro para o vendedor. (A média das duas taxas é chamada de taxa combinada.) Em troca, o comprador obtém o financiamento necessário quando não há opções mais baratas disponíveis.
Compare os principais credores hipotecários
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Quão comuns são os empréstimos hipotecários envolventes?
As hipotecas envolventes são uma forma incomum de financiamento, principalmente porque o credor hipotecário original deve aprovar o financiamento secundário para que ele seja legítimo.
A maioria dos credores hipotecários exige que você pague o empréstimo ao vender sua casa, portanto, manter o empréstimo em vigor depois que você não for mais o proprietário não é uma opção.
As hipotecas envolventes são especialmente incomuns quando as taxas de juros são baixas. Os compradores que normalmente enfrentam taxas de juro elevadas devido à sua situação de crédito ou rendimento podem não estar tão interessados em hipotecas abrangentes quando as taxas são favoráveis, diz Doug Perry, consultor de financiamento estratégico da Real Estate Bees. “Vale a pena considerar uma hipoteca envolvente quando a taxa combinada está abaixo do que o mutuário pode obter com uma nova hipoteca.”
Quando uma hipoteca envolvente é uma boa ideia?
Embora as hipotecas abrangentes não sejam comuns e apresentem riscos, elas podem trazer alguns benefícios tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Benefícios para compradores
- Uma hipoteca abrangente pode ser mais fácil de obter com crédito baixo. Conseguir uma hipoteca pode ser difícil se sua pontuação de crédito for baixa. As hipotecas convencionais normalmente exigem pelo menos uma pontuação de crédito de 620. Embora você possa diminuir com alguns empréstimos apoiados pelo governo – os empréstimos da Federal Housing Administration chegam a 580 com uma entrada de 3,5% ou 500 com uma entrada de 10% – as taxas de juros podem ser altas nesses níveis.
- Uma hipoteca abrangente pode ser mais fácil de obter se sua situação de renda não for tradicional. Se você for proprietário de uma empresa ou contratante independente, os credores hipotecários calcularão sua renda usando suas duas últimas declarações fiscais. Portanto, mesmo que suas finanças estejam em ótima situação no momento, os credores poderão cobrar uma taxa de juros mais alta se seus dois últimos retornos apresentarem receitas muito mais baixas.
- O processo de fechamento pode ser mais rápido e barato. Como você está lidando com um indivíduo e não com um banco, o processo de subscrição pode ser mais tranquilo e os custos podem ser menores.
Benefícios para vendedores
- Você pode obter lucro. Por exemplo, digamos que você esteja planejando vender sua casa por US$ 300.000. O saldo original da hipoteca era de $ 200.000 e, com uma taxa de juros de 3%, você está pagando $ 843 por mês em principal e juros. Você tem compradores, mas eles não conseguem ser aprovados para um empréstimo hipotecário padrão, ou suas circunstâncias fazem com que a taxa de juros de uma nova hipoteca seja mais alta do que o que eles pagariam por meio de uma hipoteca abrangente. Eles dão a você um pagamento inicial de $ 30.000 e você concorda com uma taxa de juros de 9%. O pagamento mensal do principal e dos juros do empréstimo é de $ 2.172.
- Você pode aumentar seu fluxo de caixa. À medida que os compradores fazem pagamentos mensais para você, neste exemplo, você pega $ 843 para pagar sua hipoteca e fica com os $ 1.329 restantes. “O vendedor obtém o benefício claro de poder cobrar uma alta taxa de juros por um empréstimo”, diz Tabitha Mazzara, diretora de operações do credor hipotecário MBANC, “e esse fluxo de caixa extra pode ser uma ajuda se eles estiverem lutando para efetuar o pagamento da hipoteca.”
- Você pode aumentar seu grupo potencial de compradores. Oferecer wraparounds e outras formas de financiamento ao vendedor também pode ser uma boa maneira de expandir seu grupo de compradores potenciais no caso de um mercado comprador onde a oferta de casas é maior que a demanda.
Quais são os riscos de uma hipoteca envolvente?
Embora existam algumas situações em que é claro que uma hipoteca envolvente pode ser vantajosa, os riscos são elevados, especialmente se o vendedor for desonesto ao poder celebrar tal contrato.
Riscos para os compradores
- O vendedor pode parar de fazer pagamentos. A hipoteca do vendedor é o empréstimo principal da casa, portanto, se o vendedor parar de fazer pagamentos mensais, o credor original, que detém a escritura da casa, pode executar a hipoteca e forçá-lo a sair da casa. Isso pode acontecer mesmo que você nunca tenha perdido um pagamento ao vendedor da casa. Felizmente, é possível contornar isso incluindo em seu contrato com o vendedor que você pagará diretamente o empréstimo residencial original.
- O vendedor não obteve aprovação para uma hipoteca abrangente. “Alguns operadores inescrupulosos usam uma hipoteca envolvente para obter um empréstimo a um mutuário não qualificado, não divulgando intencionalmente o empréstimo envolvente ao titular da garantia existente”, diz Perry. “Isso cria um grande problema quando o esquema é descoberto.” Se os vendedores violarem o contrato, o credor original poderá usar uma cláusula de aceleração no acordo para exigir o reembolso total do empréstimo dos vendedores, a menos que eles resolvam o problema, o que pode incluir você ser forçado a sair de casa.
- Uma hipoteca mais cara. Uma hipoteca envolvente será sempre mais cara do que uma hipoteca tradicional ideal. Talvez seja melhor melhorar sua situação financeira e de crédito e se qualificar diretamente.
Riscos para os vendedores
- O comprador pode parar de fazer pagamentos. Se o comprador parar de fazer pagamentos, isso não impedirá sua obrigação para com o credor original. Você também corre o risco de ter o crédito danificado se o comprador parar de pagar e você não puder fazer os pagamentos sozinho. Pagamentos perdidos e execução hipotecária podem ter consequências negativas significativas em sua pontuação de crédito.
- Você precisa obter permissão. Você precisará certificar-se de que seu contrato de hipoteca permite esse tipo de financiamento secundário, ou poderá ter problemas com seu empréstimo.
- Dores de cabeça adicionais. Agora você está lidando com seu credor original, mais o comprador da casa, e na verdade está lidando com dois pagamentos mensais de hipoteca. Problemas de fluxo de caixa e de papelada certamente surgirão ao longo da vida do empréstimo.
Alternativas de hipoteca envolventes
- Empréstimos do Departamento de Assuntos de Veteranos. Disponíveis para militares e veteranos da ativa, os empréstimos VA normalmente têm requisitos de crédito mais baixos e taxas de juros mais favoráveis do que as hipotecas tradicionais.
- Empréstimos FHA. Um empréstimo FHA também é uma boa opção para aqueles com crédito menos que perfeito ou para mutuários que não conseguem garantir um pagamento inicial de 20% sobre o valor da hipoteca. Os empréstimos podem estar disponíveis com um pagamento inicial de até 3,5%.
- Empréstimos do Departamento de Agricultura dos EUA. Os empréstimos do USDA estão disponíveis exclusivamente para compradores em certas áreas rurais e podem vir com requisitos de qualificação mais flexíveis e condições de reembolso mais viáveis do que os empréstimos convencionais.
- Possíveis empréstimos para Fannie Mae HomeReady ou Freddie Mac Home. Esses empréstimos oferecem um caminho para a aquisição da casa própria para mutuários com renda mais baixa e que não possuem histórico de crédito. Se você tiver um histórico de crédito, uma pontuação de crédito mínima ainda poderá ser aplicada.
Alguns empréstimos podem ser limitados a grupos específicos ou ter taxas de juros mais altas, portanto, certifique-se de poder arcar com quaisquer custos extras. Continuar a alugar uma casa enquanto trabalha para melhorar sua pontuação de crédito ou economizar para uma entrada mais alta pode economizar dinheiro no longo prazo.
Se você é um vendedor que está tendo dificuldades para encontrar um comprador, pode procurar alternativas para vender a casa, como usá-la como propriedade de investimento.
Faça o que fizer, é importante compreender os riscos envolvidos nas hipotecas envolventes e considerar todas as suas opções antes de prosseguir com uma.
| Emprestador | Faixa APR | Pagamento mínimo inicial | Nível mínimo de pontuação de crédito |
| Banco da América | 3,52% | US$ 0 | Bom |
| Perseguir | 3,52% | US$ 0 | Bom |
| Independente de Fairway | 3,52% | US$ 0 | Bom |
| Guilda Hipoteca Co. | 3,52% | US$ 0 | Bom |
| empréstimoDepot | 3,52% | US$ 0 | Bom |
| Banco PNC | 3,52% | US$ 0 | Bom |
| Acelerar Empréstimos | 3,52% | US$ 0 | Bom |
| SoFi | 3,52% | US$ 0 | Bom |
| Empréstimos residenciais para veteranos unidos | 3,52% | US$ 0 | Bom |
Taxas em 14 de maio de 2020
