Quando o Standard, um complexo residencial estudantil fora do campus, foi inaugurado no outono em Bloomington, Indiana, recebendo seu primeiro grupo de residentes, tinha uma vibração decididamente de resort. Junto com a piscina e as academias de ginástica necessárias, atraiu os alunos com duas quadras de pickleball, um parque para cães e um simulador de esportes de movimento. O complexo até usou um aplicativo de correspondência de colegas de quarto.
A corrida armamentista por comodidades em alojamentos estudantis não é novidade, mas o que chama a atenção no Standard é seu tamanho: 1.000 camas, cerca de duas vezes o tamanho de um dormitório típico. Na verdade, o Standard poderia abrigar 3% dos mais de 34 mil alunos de graduação da Universidade de Indiana.
Os complexos habitacionais estudantis fora do campus em todo o país estão a tornar-se maiores, alguns albergando mais de 1.500 estudantes, e estão a ser construídos em áreas privilegiadas, o mais próximo possível do campus, à medida que os promotores procuram gerir melhor os seus resultados financeiros.
“Ter projetos maiores nos permite ter mais comodidades, pois podemos distribuir os custos por um número maior de leitos”, disse J. Wesley Rogers, executivo-chefe da Landmark Properties, desenvolvedora de complexos Standard em 23 estados, incluindo o de Indiana.
Mas os promotores enfrentam desafios, incluindo custos mais elevados de terrenos perto do campus e a possibilidade de o número de matrículas nas faculdades diminuir.
A mudança para complexos maiores ocorre num momento em que a indústria está a abandonar a sua imagem de nicho de negócio gerido por proprietários locais e, em vez disso, atrai mais investidores institucionais e globais, disse Dave Borsos, vice-presidente de mercados de capitais da National Multifamily. Conselho de Habitação em Washington. Os dois maiores investidores internacionais no mercado atualmente são a Abu Dhabi Investment Authority e a Global Student Accommodation, uma empresa de gestão imobiliária em Londres.
Investidores maiores trazem maior escrutínio. “A indústria exige um nível diferente de expectativas em eficiência e gestão”, disse Borsos.
Uma estratégia é colocar mais alunos em menos espaço. Algumas das unidades do Standard têm cinco quartos, uma tendência que Borsos viu se tornar mais popular à medida que os incorporadores tentam acomodar mais camas.
Apesar dos alojamentos mais apertados, mais camas significam aluguel mais baixo para cada colega de quarto. E empreendimentos maiores também permitem mais vantagens de luxo, como estúdios de ioga, paredes de escalada e fogueiras.
O maior conjunto habitacional estudantil da Landmark é o Standard em Seattle, inaugurado em 22 de setembro, adjacente à Universidade de Washington. Possui duas torres altas e um prédio médio, que juntas abrigarão 1.545 alunos. A universidade, que tem mais de 34.000 alunos de graduação, não exige que os alunos do primeiro ano morem no campus, como fazem muitas universidades, de modo que o número de residentes disponíveis é maior do que em outros lugares.
A mudança para “quanto maior, melhor” acelerou, disse Borsos. Mesmo há alguns anos, ele teria dificuldade em imaginar um complexo com 1.500 leitos. Por um tempo, no início dos anos 2000, os desenvolvedores apostaram que os estudantes universitários trocariam um deslocamento mais longo por melhores comodidades e instalações mais espaçosas. Grupos de estudantes viviam em áreas de cidades que nem sempre faziam parte da comunidade universitária e usavam ônibus para se deslocar até o campus.
Mas agora, os promotores podem obter rendas mais elevadas com habitações mais próximas do campus, oferecendo um maior retorno do investimento inicial, que pode ser elevado. O custo por cama em um complexo habitacional a 800 metros ou menos do campus é de US$ 131.244, o que é cerca de 77% mais do que o custo de moradias estudantis a mais de três quilômetros do campus.
A maior taxa de retorno atraiu outros desenvolvedores, que estão correndo para campi com grandes empreendimentos. Guindastes fazem parte do horizonte ao redor da Universidade do Texas, em Austin, e a construção está em andamento ao longo da periferia da Universidade Purdue, em West Lafayette, Indiana.
Core Spaces, que constrói alojamentos estudantis fora do campus, está se tornando cada vez maior e mais próximo. Dan Goldberg, presidente da Core Spaces, disse que houve “uma proliferação de habitações construídas especificamente para esse fim, cada vez mais longe do campus”, mas que a tendência atingiu o pico. Desde então, a empresa mudou de direção. “Normalmente construímos arranha-céus de 15 a 20 andares o mais próximo possível do campus”, disse ele.
Mas garantir terrenos próximos ao campus costuma ser caro e está sujeito ao zoneamento local. Os projetos podem levar anos para sair do papel. Apesar dos desafios, Goldberg acredita que “mais perto do campus” sobreviverá às outras tendências.
“Vimos concorrentes construindo instalações estranhas”, como fliperamas e cinemas, disse ele. “O que descobrimos nos últimos cinco anos é que o que os alunos desejam é mais bem-estar, mais preparo físico, mais espaço para estudo e excelente Wi-Fi.”
Mas a comodidade mais desejável é a proximidade. “Os estudantes universitários querem poder sair da cama e ir para a aula”, disse ele.
A Core Spaces desenvolveu moradias nos arredores do campus em dezenas de cidades nos Estados Unidos. A marca Hub on Campus da empresa, por exemplo, se estende da Universidade da Califórnia à Universidade da Flórida. O maior deles, com mais de 1.500 leitos, é aquele próximo ao campus da Virginia Tech em Blacksburg, Virgínia.
O centro da incorporadora em Champaign, Illinois, abriu a um quarteirão da Universidade de Illinois Urbana-Champaign em 2021, atendendo aos estudantes oferecendo deck e piscina na cobertura, churrasqueira e academia com sauna. As atualizações incluem smart TVs, colchões viscoelásticos e sistemas de som.
A empresa tem desenvolvimentos mais significativos em andamento, incluindo vários com mais de 2.000 leitos em Knoxville, Tennessee; Raleigh, Carolina do Norte; e Berkeley, Califórnia. Seu maior projeto será adjacente à Clemson University em Clemson, SC, com mais de 2.300 leitos. E Goldberg disse que não descartaria o desenvolvimento de complexos ainda maiores.
“Não estamos limitando o tamanho dos edifícios”, disse ele, acrescentando que os empreendimentos são cuidadosamente avaliados porque estão sujeitos às demandas do mercado.
Ainda assim, o movimento em direcção a empreendimentos maiores pode ter os seus limites, disse Jaclyn G. Fitts, vice-presidente executiva e co-líder da equipa nacional de habitação estudantil da CBRE, uma empresa de serviços imobiliários.
Para preencher instalações maiores, os promotores enfrentam uma “taxa de captura” assustadora, ou a percentagem que os seus empreendimentos procuram preencher em relação ao número de estudantes de graduação disponíveis para alojamento fora do campus, disse ela. Tradicionalmente, os promotores visam uma taxa de captura de 2 a 3 por cento, que é suficientemente elevada para gerar lucro, mas suficientemente baixa para limitar a exposição se a economia piorar e a procura diminuir.
Fitts vê o “ponto ideal” para o desenvolvimento fora do campus se estabelecendo na faixa de 400 a 600 leitos porque esses são mais realistas de preencher. “Você tem que saber que tem demanda para preencher suas moradias”, disse ela. “A economia tem que funcionar.”
Mas Rogers, da Landmark, disse que uma taxa de captura de 6 a 7 por cento fazia sentido do ponto de vista económico, “dependendo da dinâmica do mercado”.
O desejo de crescer pode voltar a assombrar os incorporadores, disse Anne P. Villamil, professora de economia da Universidade de Iowa. Podem estar a apostar numa oferta infinita de estudantes, mas a Sra. Villamil referiu estudos que mostraram que as mudanças demográficas resultariam numa queda substancial na população universitária a partir de 2025, uma tendência que alguns chamam de “abismo nas matrículas”.
Ela prevê que menos estudantes significarão a sobrevivência dos mais aptos entre os complexos de apartamentos que poderão ficar vazios se não conseguirem competir.
“Temos estado num período de incerteza com todos os choques que atingirão a economia, mas este é outro choque que está claro que está a chegar”, disse Villamil.
Borsos, porém, disse ter visto os mesmos estudos e previu um declínio mais modesto. “As grandes universidades públicas continuarão a ver aplicações significativas muito mais do que podem receber”, disse ele.
Então, será que o complexo de 2.500 leitos se tornará comum? “Se um incorporador tiver acesso a um terreno em uma universidade e achar que há capacidade suficiente para preencher algo maior, ele poderá”, disse ele.
