Os edifícios de escritórios do centro de São Francisco foram silenciados por alguns dos maiores taxas de vacância e tendências mais lentas de retorno ao escritório no país. Mas ao caminhar pela área, o que a faz parecer ainda tão desabitada é um fenômeno diferente, mas relacionado, no andar de baixo de todos aqueles escritórios vazios: o andar térreo vazio.
São as janelas com as persianas bem fechadas, os balcões fantasmas de delicatessen visíveis através do vidro empoeirado, a sinalização persistente de uma loja da Verizon que não existe mais. São as notas manuscritas taciturnas – “este local está fechado” – e as placas das corretoras tentando ser alegres. Em quase todas as esquinas, eles procuram alguém para alugar 822 pés quadrados de uma antiga cafeteria, ou 5.446 pés quadrados de padaria vazia, ou 12.632 pés quadrados do que antes era uma Walgreens.
Tal como grande parte do espaço de escritórios acima, o piso térreo provavelmente terá de ser reimaginado na zona empresarial de São Francisco e noutros centros da cidade que há muito consideram um público cativo de consumidores que viajam diariamente. Na verdade, será difícil resolver o problema lá em cima sem resolver também este. Porque quem quer voltar ao centro da cidade quando os seus espaços mais visíveis foram escurecidos, tapados com tábuas e tapados?
“Não há nada pior do que o papel pardo”, disse Conrad Kickert, estudioso de design urbano da Universidade de Buffalo que estuda vitrines e vida de rua. “E apenas um passo acima disso estão esses adesivos tristes com pessoas sorridentes e felizes.”
Essas cenas têm um grande efeito sobre nós, disse Kickert, porque a grande maioria de nossa interação com a arquitetura e os edifícios acontece no térreo. É onde formamos a sensação de que uma rua é segura e vibrante ou que algo não parece certo. É onde a cidade ganha vida em sua diversidade confusa: o salão de coquetéis ao lado da lavanderia ao lado da loja de ramen, mas também o financista ao lado do turista ao lado do balconista.
O piso térreo, idealmente, é onde podemos ser vistos e ver muito.
“O que as pessoas gostam? Eles gostam de olhar para outras pessoas”, disse David Baker, arquiteto de São Francisco, citando um credo popular entre arquitetos e urbanistas. “As pessoas sentadas ali comendo um burrito são muito mais interessantes do que uma boa obra de arte.”
Um truísmo relacionado: andando pela rua, você nunca vê os cubículos vazios do 18º andar. Mas você não pode perder a loja de burritos fechada.
Preencher tanto espaço vazio no térreo pode exigir que as cidades repensem o que leva as pessoas ao centro da cidade. Pode forçar as autoridades a mudar a forma como regulam os edifícios e os proprietários a mudar a forma como lucram com eles.
“O restaurante no térreo ou a cafeteria ou bar no térreo não devem ser vistos como geradores de dinheiro para um arranha-céu de escritórios, mas como um benefício para a comunidade para servir qualquer pessoa que venha ao centro da cidade”, disse Robbie Silver, chefe da San. Francisco Distrito de benefício comunitário do centro. “Essa mentalidade ainda não aconteceu.”
Pelo contrário, os proprietários podem encontrar um benefício fiscal ao anular espaços comerciais vagos. E podem ter receio de baixar as rendas para preencher esses espaços, por receio de admitir aos investidores que a rentabilidade de um edifício diminuiu.
Mas as vagas funcionam como um vírus, disse Silver. Cada um deles torna mais difícil para as empresas vizinhas permanecerem funcionando. E então as ruas vazias minam a sensação de segurança pública, afastando ainda mais os peões e os comerciantes.
Em seu distrito, 43 quarteirões que cobrem principalmente o tradicional distrito financeiro de São Francisco, a equipe de Silver foi de porta em porta no início deste ano e contou cerca de 150.000 pés quadrados de lojas vazias. Essa é uma pequena parte do total de 32 milhões de pés quadrados de imóveis da área. Mas representa cerca de um terço de todo o espaço comercial do térreo.
Em São Francisco e em todo o país, o retalho tradicional já enfrentava dificuldades, mesmo antes da pandemia, com a ascensão do comércio eletrónico. Muitas cidades também construíram espaços comerciais no térreo.
“Não é possível ter um varejo saudável em cada canto de cada cidade”, disse Laura Barr, que lidera o negócio de leasing para locatários e investidores de varejo da CBRE, com sede em São Francisco.
O entusiasmo das cidades pelo comércio surgiu da ideia perfeitamente razoável de que os edifícios de uso misto – comerciais abaixo, escritórios ou habitações acima – têm muitos benefícios. Eles permitem que as pessoas vivam e trabalhem acima das coisas que precisam comprar. Eles podem reduzir todo o deslocamento necessário quando as lojas não estão perto de casas ou locais de trabalho. E podem promover ruas mais animadas do que fachadas vazias ou garagens de estacionamento.
“Eu era uma daquelas pessoas que corria pelo país dizendo ‘uso misto’!”, disse Ilana Preuss, cujo empresa de consultoria ajuda as cidades a revitalizar seus centros. “O problema é que dissemos ‘uso misto’ em todos os lugares. E espalhamos como se fosse manteiga de amendoim.”
Isso (e os shoppings) ajudaram a dar à América mais varejo per capita do que qualquer outro país. Em retrospecto, disse Preuss, os defensores e planejadores não pensaram o suficiente sobre onde queriam que as pessoas realmente se reunissem. E embora pensassem em misturar usos verticalmente (um escritório em cima de um restaurante), não consideraram isso horizontalmente – um restaurante lado a lado no nível da rua com escritórios, apartamentos e até mesmo uma manufatura modesta.
Para preencher agora as vitrines vazias no centro da cidade, as cidades terão que considerar outros usos semelhantes. Talvez menos cafeterias e mais clínicas de saúde, creches, salas de aula universitárias, espaços de moradia/trabalho e oficinas de fabricação. A Sra. Preuss propõe hoje preencher espaços vagos com produção em pequena escala que tem os benefícios adicionais de pagar mais do que o varejo e depender menos do tráfego de pedestres. Ela não se refere a fábricas barulhentas, mas a pessoas que produzem coisas tangíveis, como engarrafar molho picante ou torrar grãos de café.
Ou talvez a vitrine vazia se torne algo totalmente diferente.
“E se houvesse apenas mais banheiros públicos?” disse Kim Sandara, uma artista que mora em Nova York. Ou espaços para programação cultural gratuita ou serviços da cidade, ou espaço de ateliê de artistas.
Parte da arte de Sandara está em exibição no centro de Washington, escondendo vitrines vazias. O distrito de melhoria de negócios pediu aos artistas no início da pandemia que enviassem peças que poderia ser reproduzido em janelas vazias. Uma das peças da Dona Sandara, “Pintura de Chelsea”, cobre uma loja de macarrão vazia em azuis e laranjas abstratos e vibrantes.
“A primeira vez que a vi pessoalmente, senti uma grande alegria”, disse Sandara (uma pintura alegre é talvez a forma mais elevada do gênero de vitrine vazia, bem acima do papel pardo e da falsa cafeteria). adesivo). Mas é claro que a visão é agridoce. “É muito parecido com o que a pandemia tem sentido desde que começou”, disse Sandara. “Estamos tentando encontrar soluções promissoras, mas a estrutura das coisas ainda precisa de melhorias.”
Para que algumas destas ideias alternativas sejam viáveis, as cidades teriam de permitir outras utilizações onde atualmente necessitam de retalho. Talvez tenham de dar incentivos aos proprietários de edifícios, que normalmente preferem um inquilino de 10.000 pés quadrados no piso térreo em vez de cinco pequenas empresas dividindo o mesmo espaço. E os proprietários de edifícios, como sugeriu Silver, poderão ter de mudar a forma como encaram a sua economia.
Oliver Carr, um antigo Desenvolvedor baseado em Washington, disse que não conta mais com lucro no térreo. Ele agora vê isso principalmente como uma agregação de valor aos andares de cima. Vale a pena manter um restaurante mesmo com prejuízo, ou seja, se ajudar a lotar os escritórios acima, ou mesmo aumentar os aluguéis ali.
“Não me interpretem mal – se pudermos gerar renda e lucro no varejo, queremos fazer isso”, disse Carr. “Só estou dizendo que normalmente não esperamos isso.”
Reimaginar o andar térreo também exigiria que os desenvolvedores o tratassem como mais do que uma reflexão tardia, ou não apenas como algo que pode caber no espaço restante depois que o saguão, os elevadores, as salas mecânicas e as vigas estruturais forem instaladas, disse Jodie McLean.
“Se fizermos os primeiros 6 metros corretamente, todo o valor aumentará”, disse McLean, CEO da ÉDENSque desenvolve projetos de varejo a céu aberto e multiuso com ênfase no térreo.
Há sinais de que as cidades estão começando a experimentar, combinando vitrines vazias com galerias pop-up e empresas, cortejando campi universitárioscriando novas subvenções e créditos fiscais. Fundamentalmente, disse Kickert, as cidades precisam ver o nível da rua menos como um local de transação e mais como um local de interação. E talvez as pessoas que interagem não estejam comprando nada.
Essa ideia combina com Sandara, cuja arte, esperançosamente, um dia será derrubada, substituída por pessoas lá dentro, fazendo alguma coisa. O que acontecerá a seguir no espaço também afetará o quão agridoce será aquele momento.
“Se for algo para a comunidade”, disse Sandara, “ficarei muito feliz porque sua era terminou e serviu o que deveria servir”.
E se “Pintura de Chelsea” for substituída por, digamos, um Starbucks?
“Vai parecer que, bem, tive meu tempo, mostrei meu trabalho, algumas pessoas vivenciaram. Muito legal.”
