Com a confiança do consumidor alta e empregos abundantes, as pessoas ainda estão entrando no mercado imobiliário em … (+)
No final do ano passado, fiz alguns palpites sobre o mercado imobiliário em 2023. Bem, aqui estamos nós, seis meses no ano novo e como essas previsões acabaram? falei com economista Kathryn Rooney Veraestrategista-chefe de mercado da StoneX e tivemos uma conversa descontraída sobre o mercado imobiliário e combinarei as observações dela com uma avaliação minha do ano passado.
Rooney Vera juntou-se recentemente à StoneX como estrategista-chefe de mercado e apareceu frequentemente na televisão e em outros lugares compartilhando seu conhecimento e tentando explicar tendências econômicas mais amplas.
A StoneX é uma empresa de serviços financeiros da Fortune 500 com serviços de execução, compensação e consultoria em commodities e mercados de capitais. O que acontece com a habitação neste ano e no próximo, à medida que a economia tenta se recuperar do Covid-19, será fundamental para entender o que acontece com as pessoas que ganham 50% da renda média, famílias mais afetadas por preços mais altos e perda de empregos.
A alta inflação continua, o Fed responde agressivamente, a recessão segue
Este foi o primeiro cenário que sugeri que poderia acontecer este ano. Se isso acontecesse, pensei que diríamos o início de outro colapso imobiliário próximo ao que aconteceu em 2009. O Federal Reserve aumentou as taxas três vezes.
O Fed aumentou as taxas três vezes em 2023.
Mas os aumentos não foram drásticos, mas incrementais. E a inflação caiu de acordo com o Departamento do Trabalho, passando de 6,5% em dezembro do ano passado para 4,0% a partir de maio deste ano. Se está respondendo às mudanças nas taxas ou algo mais está acontecendo, não está claro. O cenário que descrevi não aconteceu. Em vez disso, parece que a inflação está diminuindo.
A inflação diminui, o Fed recua, segue-se uma recessão curta e superficial
Com base nas medidas que acabei de citar, talvez seja isso que esteja em andamento. Eu disse no ano passado que “mesmo nesse cenário, haverá uma torção na mangueira de produção de moradias por causa dos recentes aumentos nas taxas de juros”.
Rooney Vera sugeriu que talvez isso seja verdade.
“O mercado imobiliário residencial unifamiliar e condomínio sofre uma escassez significativa de imóveis para venda principalmente porque 92% dos proprietários têm hipotecas abaixo de 6% de taxa de juros, 82% abaixo de 5% e 62% abaixo de 4%. Comparando isso com a taxa média de juros de 6,77% da semana passada, isso nos diz que esses proprietários evitarão vender, a menos que haja uma necessidade real.”
Indicadores atrasados superestimam a inflação, o Fed recua, sem inflação ou recessão em 2023
O outro pensamento que tive na época é que talvez evitemos completamente uma grande correção em 2023. Isso também parece uma possibilidade. Rooney Vera destacou que ainda há “1,8 empregos por pessoa” e que a confiança do consumidor continua alta com “crescimento de 5% no emprego”. Em minha discussão com Rooney Vera, ambos concordamos que o ímpeto da inflação manteve as pessoas empregadas, otimistas e gastando dinheiro.
Estranhamente, a conversa geral sobre inflação, taxas crescentes e uma desaceleração desencadeada por uma recessão alimentada pelo Fed não parece afetar tanto a demanda por imóveis. Citei este parágrafo recentemente de um analista de mercado se perguntando se o mercado imobiliário “chegou ao fundo do poço”.
“À luz dessas circunstâncias, talvez o dado econômico recente mais interessante tenha sido o liberar de inícios de habitação dados do Census Bureau, que mostraram que o início de habitação aumentou de uma taxa anual de 1,34 milhão em abril para 1,63 milhão em maio. Esse salto de 27,1% está em desacordo com muitas das leituras recentes do mercado imobiliário, mas pode refletir a escassez de estoque.”
Recuando, fica claro que o cenário terrível que pensei que aconteceria – as taxas aumentariam, as pessoas recuariam no setor imobiliário – não aconteceu. Em vez disso, ainda há tanto dinheiro na economia que os compradores parecem não se intimidar com as taxas mais altas. Acho que Rooney Vera concordou comigo que não estamos vendo uma recessão em 2023. O calor da inflação continua e isso significa que a demanda por moradias, especialmente para compra, continuará.
Perguntei a Rooney Vera sobre Covid e o quanto as coisas ainda estão instáveis com os impactos da pandemia tanto na economia quanto nos hábitos e suposições das pessoas.
“(Isto é) muito mais do que Covid. Há mudanças fundamentais na demografia. Existem diferenças geracionais. Há uma mudança estrutural no trabalho.” Ela também citou “enorme migração intra-estatal”.
Já apontei para mudanças na habitação que fazem com que as pessoas evitem morar no centro urbano, preferindo casas maiores em áreas periféricas devido à prevalência do trabalho em casa. Para as pessoas que ganham menos dinheiro, especialmente no setor de serviços, a escassez de mão de obra parece ter aumentado os salários e a abundância de empregos, o que significa que as pessoas podem optar por trabalhar mais perto de onde moram.
No entanto, eu consideraria a compra de uma casa unifamiliar hoje com o mesmo ceticismo com que encararia um convite para subir a bordo de um submarino para ver os destroços do Titanic. É uma má idéia. A correção está chegando. O que podemos estar vendo é que todo o dinheiro despejado na economia para evitar que entre em depressão em 2020 devido às intervenções da Covid, ainda está alimentando todo o comportamento humano que tende a manter as economias aquecidas. Mas o fluxo de dinheiro não pode continuar e, em algum momento, a tigela de ponche desaparecerá da festa. Para as pessoas que ganham menos dinheiro na economia, a melhor coisa a fazer hoje é provavelmente economizar o máximo de dinheiro possível; pode valer mais daqui a um ano.
