Durante anos, proprietários de todo o mundo clamaram por ter a WeWork nos seus edifícios de escritórios, um caso de amor que tornou a empresa de coworking o maior inquilino corporativo em Nova Iorque e Londres.
Agora, a WeWork talvez esteja a poucos dias de um pedido de falência – e seu fim não poderia ocorrer em pior momento para os proprietários de escritórios.
Com menos funcionários indo para o escritório desde a pandemia, as empresas reduziram a quantidade de espaço que alugam, causando uma das piores crises em décadas no setor imobiliário comercial.
Muitos proprietários aceitaram aluguéis mais baixos da WeWork nos últimos anos para mantê-la funcionando, mas sua falência seria um golpe enorme. A dor centrar-se-ia nos proprietários que arrendaram uma grande parte dos seus espaços à empresa, especialmente em Nova Iorque, e estão a lutar para pagar a dívida associada aos seus edifícios. Alguns proprietários podem rapidamente aceitar aluguéis mais baixos da WeWork como parte de uma recuperação judicial e continuar fazendo negócios com qualquer nova entidade que surja, mas outros podem ter que lutar em tribunal para conseguir alguma coisa.
“Se você observar grande parte das vagas na cidade de Nova York, descobrirá que boa parte delas eram espaços alugados para a WeWork – e haverá ainda mais vagas abandonadas após uma falência”, disse Anthony E. Malkin, o presidente-executivo da empresa proprietária do Empire State Building e um dos primeiros céticos em relação ao WeWork.
A WeWork, apesar dos seus esforços para reduzir custos, ainda tinha um império de 777 localizações em 39 países no final de junho, em comparação com 764 localizações em 38 países quase dois anos antes. Na sexta-feira, seu site listou 47 locais em Nova York, onde no final de março alugou 6,9 milhões de pés quadrados de espaço de escritório, o equivalente a mais de 60% de todos os espaços de coworking, de acordo com a Savills, uma empresa de serviços imobiliários. . Em Londres, a WeWork listou 38 locais.
As especulações sobre um possível pedido de falência intensificaram-se em agosto, quando a WeWork alertou que poderia não estar em atividade por muito mais tempo. Suas ações caíram 90% desde então.
No mês passado, a WeWork disse que perderia o pagamento de juros totalizando US$ 95 milhões. Após um período de carência de 30 dias, a empresa chegou a um acordo com os credores para uma tolerância de sete dias, que expira na terça-feira.
Em Nova Iorque, onde um quinto do espaço de escritórios está arrendado ou oferecido para sublocação, o valor mais elevado em décadas, as consequências de uma falência da WeWork seriam mais sentidas em edifícios de escritórios mais antigos no centro e no centro de Manhattan. Quase dois terços dos aluguéis da WeWork em Manhattan ocorreram nos chamados edifícios Classe B e Classe C, de acordo com a consultoria imobiliária Avison Young.
“Acreditamos que o valor dos edifícios de classe B e classe C será provavelmente 55% menor do que eram antes da pandemia”, disse Stijn Van Nieuwerburgh, professor imobiliário da Columbia Business School que acompanha o declínio nas avaliações de edifícios de escritórios. . “Esses são os edifícios que mais enfrentam dificuldades e enfrentarão dificuldades com a falência da WeWork.”
Os proprietários desses edifícios mais antigos ficaram entusiasmados, há alguns anos, em alugar andares inteiros – ou mesmo edifícios inteiros – para a WeWork, mas agora estão sitiados. Nos casos em que a WeWork parou de pagar o aluguel dos aluguéis, os proprietários não conseguiram pagar dívidas de edifícios que estão sendo avaliados muito abaixo do que eram há alguns anos.
Esse é o dilema enfrentado pela Walter & Samuels, uma imobiliária que tem a WeWork como inquilina em cinco de seus edifícios de escritórios em Nova York. Em um deles, 315 West 36th Street, um pequeno edifício construído em 1926 no distrito de vestuário de Manhattan, a WeWork alugou cerca de 90% do espaço e parou de pagar aluguel no início deste ano, de acordo com a Morningstar Credit. A Walter & Samuels parou de pagar um empréstimo de US$ 77 milhões para o prédio, disse a Morningstar.
O gestor especial do empréstimo disse que o valor de avaliação do edifício caiu para US$ 42 milhões, abaixo dos US$ 127 milhões de quando o empréstimo foi feito há cinco anos, e o gestor está se movendo para executar a hipoteca, de acordo com a Morningstar.
Os executivos da Walter & Samuels não responderam aos e-mails solicitando comentários.
A WeWork ocupa quase todo o espaço de escritórios da 980 Avenue of the Americas, um empreendimento de uso misto de propriedade do Grupo Vanbarton. Joey Chilelli, diretor administrativo da empresa, disse que a empresa poderia considerar uma série de opções para o espaço caso a WeWork desocupasse, incluindo transformá-lo em residências.
“Tentamos fazer tudo o que podíamos no início deste ano, quando eles procuraram todos os proprietários e pediram reduções e concessões nos aluguéis”, disse Chilelli. “Se conseguirem reduzir a sua pegada, isso prejudicará novamente o mercado de escritórios.”
Michael Emory, fundador da Allied, um fundo de investimento imobiliário que opera edifícios de escritórios nas maiores cidades do Canadá, disse que a sua empresa desistiu de um potencial acordo com a WeWork em Toronto em 2015 porque havia desvantagens para a Allied. Mas ele disse que viu outros desenvolvedores, especialmente em Nova York, alugarem espaço para a empresa, acreditando que os fornecedores de coworking ocupariam uma grande porcentagem do espaço de escritório durante anos.
Além disso, disse Emory, a WeWork se concentrou em proprietários que estavam ansiosos para preencher seus prédios de escritórios e depois vendê-los com base na nova ocupação e na receita de aluguel.
Um pedido de falência “terá muitas consequências para o mercado de Nova York”, disse ele.
A WeWork se recusou a comentar este artigo.
No seu auge, quando os investidores estavam extremamente otimistas em relação à empresa e à visão de Adam Neumann, seu excêntrico cofundador, a WeWork foi avaliada em US$ 47 bilhões. O seu modelo consistia em alugar espaços de escritório, embelezá-los e cobrar aos seus clientes – empresas estabelecidas, start-ups e indivíduos – para utilizarem o espaço durante o tempo que necessitassem.
A flexibilidade de usar um espaço WeWork – e sua vibração comunitária: “Nossa missão é elevar a consciência do mundo”, declarou a empresa – deveria atrair empresas para longe de escritórios pesados que vinculavam os inquilinos a contratos de arrendamento de anos.
Mas a economia dos negócios da WeWork esteve sempre de cabeça para baixo: o que a empresa recebia dos clientes não era suficiente para cobrir os custos de aluguer e operação das suas instalações. De qualquer forma, continuou a crescer e, desde o final de 2017, perdeu espantosos 15 mil milhões de dólares. Depois que a WeWork retirou uma oferta pública inicial em 2019, seu maior investidor externo – o conglomerado japonês SoftBank – forneceu uma tábua de salvação com uma aquisição multibilionária.
Antes desse desastre, a WeWork tinha fãs fervorosos no mundo imobiliário comercial que acreditavam que a empresa era pioneira em um novo serviço interessante.
“Conhecemos essas pessoas, conhecemos-nas bem”, disse Steven Roth, executivo-chefe da Vornado Realty Trust, um dos maiores proprietários de escritórios de Nova York, em 2017. “Achamos que o que eles estão fazendo é inacreditavelmente impressionante”.
Roth se recusou a comentar este artigo. Vornado alugou espaço para a WeWork em um prédio em Manhattan e outro em Washington, e eles se uniram nos arredores de Washington para apresentar as residências WeLive, uma das subsidiárias muito badaladas, mas falidas, da WeWork, incluindo a escola particular com fins lucrativos WeGrow.
Vornado não tem mais a WeWork como locatário. Em 2019, após dúvidas sobre a saúde financeira da WeWork no setor, o diretor financeiro da Vornado disse que a empresa havia limitado sua exposição à WeWork.
A JLL, uma empresa de serviços imobiliários, previu certa vez que as empresas de coworking estaria alugando 30 por cento de todo o espaço de escritório nos Estados Unidos até o final desta década. Tais previsões não pareciam estranhas pouco antes da pandemia, quando a WeWork e outros fornecedores de coworking representavam 15% dos contratos de arrendamento novos e renovados assinados em Nova Iorque, de acordo com a JLL, acima dos 2% em 2010. Os fornecedores de coworking contabilizaram por menos de 1% de todos os arrendamentos assinados em Nova York no ano passado, disse a JLL.
E alguns proprietários acreditavam que ficariam um tanto isolados dos problemas na WeWork.
“A WeWork está atacando essas startups em massa, percebendo que algumas ficarão, outras irão embora”, disse Raymond A. Ritchey, executivo da BXP, anteriormente conhecida como Boston Properties, em 2014. “Mas elas tendem a assumir esse risco em vez do proprietário de forma direta.
A BXP é co-proprietária de um empreendimento semelhante a um navio no Brooklyn Navy Yard, Dock 72, onde a WeWork tem sido um grande inquilino desde que foi inaugurado em 2019, mas estava lutando para preencher seu espaço. No final do ano passado, a BXP estava alugando quase 500.000 pés quadrados de espaço para a WeWork em todo o seu portfólio.
Douglas T. Linde, presidente da BXP, disse quinta-feira em uma ligação com investidores que a WeWork havia parado de pagar aluguel em duas de suas localidades, incluindo a doca 72. “Não esperamos que a WeWork saia de todos os ativos”, disse ele, “ nem esperamos que permaneçam na pegada atual.”
Alguns proprietários podem conseguir que outras empresas de coworking assumam os espaços da WeWork ou operem sua própria versão, evitando uma situação em que seus edifícios pareçam desolados. Mas é pouco provável que obtenham as receitas que obtinham inicialmente da WeWork, que acabou por se tornar pública, em 2021, através da fusão com uma empresa de aquisição de propósito específico.
Malkin, proprietário do Empire State Building, disse que sempre duvidou do modelo de negócios da WeWork. Além disso, ele nunca quis a WeWork nos prédios de sua empresa porque, segundo ele, ela lotava muitas pessoas em seus espaços, causando o uso excessivo de elevadores e banheiros.
“Por que você iria querer fazer negócios com essas pessoas?” Sr. Malkin disse.
