A casa de três quartos no subúrbio de Atlanta, em uma tranquila rua sem saída, parecia exatamente o que Jeneyha Wheatley-Frett e seu marido, Shawn Frett, estavam procurando quando se mudaram há cerca de 15 meses com seus três filhos.
O casal assinou um contrato de três anos com a opção de comprar a casa de dois andares da Divvy Homes, uma das maiores empresas de aluguel próprio do país. Mas quase desde o momento em que os Fretts se mudaram para a casa de 30 anos em Lithonia, Geórgia, ela foi atormentada por problemas. A água da chuva frequentemente entrava. O sistema elétrico estava com defeito. Alguns aparelhos não funcionavam. E mofo estava se espalhando em algumas paredes, disseram eles.
“Quando inunda, você pode sentir a água espirrando sob os ladrilhos do piso”, disse Wheatley-Frett, 41, que trabalha para o Departamento de Segurança Interna.
A Divvy, que foi lançada há seis anos com apoio financeiro de investidores de alto perfil como Andreessen Horowitz, Caffeinated Capital e Tiger Global, é um dos players mais novos no mercado de aluguel próprio. É um canto não regulamentado do setor imobiliário há muito dominado por pequenas empresas que compram casas hipotecadas ou degradadas e as vendem para aqueles com histórico de crédito instável como uma forma acessível de alcançar o sonho americano.
Como muitas startups que querem “desorganizar” uma indústria, a Divvy prometeu “reescrever as regras de imóveis para melhor”, tornando a aquisição de casa própria mais fácil para todos. Faturando-se como uma empresa amiga do consumidor e experiente em tecnologia, a Divvy deu uma nova guinada no mercado de aluguel próprio, tornando obrigatório que os clientes guardassem uma parte de seu contracheque para um adiantamento.
Com sede em São Francisco, a Divvy foi avaliada em US$ 1,74 bilhão há dois anos, segundo dados da Pitchbook. A empresa, que possui 7.000 residências em 19 áreas metropolitanas, cresceu rapidamente, mas com isso vieram as dores de crescimento, incluindo a falha em fazer reparos em tempo hábil. Seu modelo inovador também prendeu os locatários com contas mensais acima da média. Dada a rápida inflação, mais inquilinos estão lutando para pagar, forçando Divvy a registrar mais avisos de despejo.
Na segunda-feira, Divvy concluiu um acordo com os Fretts, que reclamaram com a empresa por oito meses e estavam trabalhando com um advogado local da Legal Aid Society em um possível processo. Os Fretts, que já se mudaram de casa, não têm permissão para discutir os termos de seu acordo.
Em uma declaração por e-mail, a Divvy disse que os Fretts tiveram uma “experiência inaceitável do cliente” e que deveriam ter respondido aos pedidos de reparo antes.
Aproximadamente 10 milhões de americanos fizeram um contrato de aluguel próprio em algum momento de suas vidas adultas, de acordo com estimativas do Pew Charitable Trusts. As pessoas que se inscrevem para esses acordos geralmente têm pouca ou nenhuma economia e muitas vezes são despejadas de suas casas depois de atrasar o aluguel. Outros são forçados a ir embora porque nenhum banco concederá uma hipoteca para uma casa em mau estado.
No mês passado, um subcomitê de Bancos, Habitação e Assuntos Urbanos do Senado realizou uma audiência sobre os riscos para os consumidores de muitos negócios de aluguel próprio e outros caminhos alternativos para a casa própria. É parte de um interesse mais amplo de alguns em Capitol Hill sobre o impacto que empresas de propriedade de investidores como a Divvy tiveram no mercado de aluguel de residências unifamiliares.
Divvy e algumas das maiores empresas rent-to-own, incluindo a Home Partners of America, que pertence à empresa de private equity Grupo Blackstone, procuraram se separar de jogadores menos respeitáveis, permitindo que os clientes escolhessem as casas que desejam alugar e, eventualmente, comprar. Dessa forma, os clientes não ficam com a má opção de comprar casas degradadas que uma empresa comprou barato.
A Divvy se diferencia de outras empresas ao exigir que os clientes aloquem um porção de cada cheque do aluguel do mês para o pagamento inicial da casa. A Divvy também cobra uma taxa inicial de vários milhares de dólares, que vai para um adiantamento se o cliente optar por comprar a casa.
O pagamento inicial obrigatório funciona como um plano de poupança forçada, tornando mais fácil para os clientes garantir uma hipoteca em potencial. Embora os clientes que não compram uma casa recebam a maior parte desse dinheiro de volta, eles também estão sujeitos a uma “taxa de recadastramento” igual a 2% do que a Divvy pagou pela casa.
“Com as taxas de hipoteca em alta, nossa missão é mais crítica do que nunca”, disse Adena Hefets, presidente-executiva e fundadora da Divvy, em comunicado. “Divvy dá aos locatários o poder de propriedade: escolha uma casa, economize e tenha a opção de torná-la sua casa para sempre.”
Mas o plano de poupança obrigatório da Divvy também significa que os locatários têm um gasto mensal muito maior em comparação com os clientes de outras empresas de aluguel próprio. Os pagamentos mais altos se tornaram uma luta para alguns clientes, especialmente por causa da rápida inflação. Na área de Atlanta, onde possui cerca de 1.100 residências, a Divvy entrou com 190 ações de despejo até agora este ano, de acordo com uma análise de dados do Private Equity Stakeholder Project. Em 2022, a empresa entrou com 184 despejos na área de Atlanta.
Divvy disse que muitos desses processos não resultaram em despejos completos. Mas reconhece que o número de despejos concluídos na área de Atlanta é maior do que há um ano, porque a empresa agora possui mais casas lá. A empresa, que cobra uma taxa de 5 por cento para pagamentos atrasados, disse que despejou apenas como último recurso.
A empresa também disse que tomou medidas para atender às reclamações dos clientes sobre os reparos. Nesta primavera, disse Divvy, implementou um novo sistema para priorizar as solicitações de manutenção, incluindo uma linha direta 24 horas para os clientes. Em abril, a Divvy também disse aos locatários que abriria mão de uma taxa de atraso por ano sobre um pagamento inadimplente, aparentemente em reconhecimento de que a cobrança mensal mais alta por causa de seu modelo de poupança forçada está causando algumas dificuldades.
Os Fretts, ambos empregados, mudaram-se para a casa na Geórgia em maio de 2022. Eles disseram que foram encaminhados para Divvy por um corretor de imóveis que trabalhava em estreita colaboração com a empresa. Na época, o casal disse que eles estavam morando nas Ilhas Virgens Americanas, então eles confiaram no inspetor residencial recomendado por Divvy para dizer se a casa era aprovada.
Divvy comprou a casa por $ 284.000 e alugou para os Fretts por $ 2.530 por mês – mais do que o aluguel de casa mediana preço de $ 2.190 em Atlanta – com opção de compra por $ 347.000.
Cerca de 47% dos clientes da Divvy passaram de locatários a proprietários, de acordo com a empresa. Isso significa que algumas das pessoas que se inscrevem para um contrato de aluguel com a empresa vão embora, possivelmente devido a uma experiência ruim.
Em fevereiro, Joe Goske, 54, mudou-se de uma casa Divvy que alugava em University Heights, Ohio, depois de chegar a um acordo com a empresa. Goske, um gerente de reclamações de seguros, disse que ficou frustrado ao tentar fazer com que Divvy resolvesse um problema persistente de água no porão da casa na área de Cleveland.
“Não havia como comprar esta casa com esses problemas”, disse ele.
Em um comunicado, Divvy disse que os “problemas de manutenção que o Sr. Goske encontrou são representativos das condições às quais as casas mais antigas de Ohio são suscetíveis”.
Sarah Mancini, advogada sênior do National Consumer Law Center, que testemunhou perante o Comitê Bancário do Senado, disse que a taxa de sucesso de cerca de 50% da Divvy pode ser melhor do que a de muitas empresas menores de aluguel próprio, mas que não era boa o suficiente. Ela disse que isso refletia a falsa promessa de compra de casa própria em acordos de aluguel.
Ainda assim, o arranjo Divvy funciona para alguns clientes.
Em setembro, Michael Jackson e sua esposa, Tiffany, compraram a casa que alugavam de Divvy em um subúrbio de Cleveland por US$ 144.800. Divvy comprou a casa, em South Euclid, Ohio, por $ 127.500 em 2019.
“Estávamos preocupados com o aumento dos preços”, disse Jackson, 51, paisagista e pai de dois filhos.
Jackson disse que ele e sua esposa conseguiram uma hipoteca com uma taxa de juros de 6% – cerca de um ponto percentual abaixo da taxa atual. Ele disse que com os $ 12.000 que o Divvy já havia coletado para um pagamento inicial, eles precisavam apenas de mais $ 1.300 para fechar.
“Funcionou lindamente”, disse Jackson, cuja casa tem três quartos e uma grande placa do lado de fora da porta da frente que diz simplesmente “CASA”.
